Incremento del valore degli affitti: come sta cambiando New York

Il giorno 8 novembre 2021 sono state riaperte le frontiere americane e turisti, investitori e studenti sono tornati a New York City per lavoro, per piacere o per necessità legate allo studio e alla propria formazione. 

Sappiamo bene che, per quanto la Grande Mela non si sia mai fermata, questa data ha segnato un nuovo spartiacque nell’evoluzione del mercato immobiliare: la domanda aumenta, l’offerta si rinnova, i prezzi salgono, e si trasformano anche le trattative sia di compravendita che di locazione.

È proprio questo, infatti, il momento di comprare casa a New York per affittarla, e di valutare nuovi interessanti servizi per gli investitori stranieri interessati a nuove costruzioni o ristrutturazioni.  

Ciò a cui stiamo assistendo è anche un incremento nel valore degli affitti: oggi approfondiamo proprio questo argomento, anche per rispondere alle numerose domande in merito che sono giunte negli ultimi giorni. 

Avremo occasione di osservare da vicino diverse tipologie di building e appartamenti, e mettere in relazione alcuni servizi con l’aumento del valore in corso. 

I servizi determinano il valore: accade a New York, ma anche a Milano

Proprio come accade nel mercato del lusso, anche negli altri segmenti i servizi giocano un ruolo di primaria importanza, specialmente in questo momento, dove la vita in casa si sta facendo sempre più raffinata, e aumentano le necessità legate a spazi e facility. 

La presenza di alcuni servizi fa aumentare il valore sia dell’appartamento che del building stesso, e ciò che sta accadendo non solo a New York, ma anche nel mercato immobiliare di Milano, dove acquistare case per investimento è diventata pratica consolidata.

In particolare, i servizi che fanno la differenza sono:

• presenza del doorman – il portiere – nel palazzo, che si occupa di mantenere l’ordine, di gestire i rapporti tra il vicinato, gestire eventuali necessità e ritirare pacchi in arrivo. Avere una persona preposta al ritiro della merce in arrivo, ed eventualmente anche un’area dedicata al deposito, è un servizio ritenuto di reale necessità e utilità
• presenza di altre commodity all’interno del building, come un’area comune, adibita per esempio a caffetteria o coworking, una zona verde interna, eventualmente un servizio aggiuntivo come la palestra o una sala condominiale di utilizzo condiviso 
• da non sottovalutare poi l’importanza di un servizio come parcheggio e garage interno, fondamentali soprattutto in città come Milano, dove l’utilizzo della macchina o di un mezzo proprio è ancora molto in auge
• si aggiungono, inoltre, alcuni aspetti che costituiscono un notevole vantaggio, come ad esempio: connessione con i mezzi pubblici, in particolare la metropolitana ed eventuali linee ferroviarie, vicinanza con aree verdi e playground per i bambini, vicinanza con scuole e università.

In una città come Milano, la presenza di servizi di questo tipo può far variare tantissimo il valore di un appartamento – così come dell’intero edificio – anche nella stessa zona, creando così bolle di disuguaglianza di valore anche nel raggio di poche centinaia di metri. Il capoluogo milanese, infatti, sta attraversando un momento molto particolare dal punto di vista immobiliare: c’è tanta domanda, ma relativamente ancora poca offerta e, proprio per questo, stanno sorgendo con rapidità nuovi edifici che racchiudono già i servizi sopracitati, sempre più richiesti nella fase della nuova normalità.

Appartamenti con portiere e senza portiere a Manhattan: come si è evoluto il valore dell’affitto?

Ora che abbiamo compreso come la presenza di servizi può far impennare l’incremento del valore, guardiamo cosa ci raccontano i dati, con focus specifico sui building e appartamenti con e senza portiere: 

• a novembre 2021, il prezzo medio degli affitti a Manhattan è aumentato dell’1,71% rispetto al mese precedente (da 4.069 dollari a 4.138 dollari)
• affitto di un monolocale senza portiere: aumento dello 0,60%, (da 2.329 dollari a 2.343 dollari) 
• appartamento con una camera da letto senza portiere: aumento dell’1,00%, (da 3.135 dollari a 3.167 dollari)
• appartamento con due camere da letto senza portiere: aumento del 2,04%, (da 4.130 dollari a 4.210 dollari)
• unità studio con portiere: aumento del 4,06%, (da 3.210 dollari a 3.340 dollari)
• affitto di un appartamento con una sola camera da letto con portiere: aumento dell’1,52% (da 4.572 dollari a 4.642 dollari)
• appartamento con due camere da letto con portiere: diminuzione dello 0,49%  (da 6.603 dollari a 6.570 dollari)
•  ragionando invece anno su anno, osserviamo che il prezzo medio di affitto per uno studio senza portiere è aumentato dell’8,15%, mentre il prezzo medio di affitto per uno studio con portiere è aumentato del 21,05%, quasi tre volte tanto. 

Nel complesso, il prezzo medio degli affitti a Manhattan è aumentato del 16,81% rispetto allo stesso periodo del 2020. 

I quartieri di Manhattan che hanno registrato un incremento del valore medio degli affitti

Focalizzandoci quindi sulla City, dove si osserva questo incremento di valore dovuto allo sviluppo di nuovi servizi e all’incremento di facility che ci sono sempre state – come il doorman – e che ora sono considerate di primaria importanza? 

SoHo

SoHo, chic ed elegantissimo, detiene sempre dei primati: qui si è osservato l’aumento più eclatante in building con servizi, staccando un gap doppio dal secondo in classifica, ovvero il Greenwich Village.

Greenwich Village

Uno dei quartieri residenziali più affascinanti di Manhattan dove, nell’ultimo mese, sono aumentate in termini percentuali tutte le tipologie di appartamenti, in particolare i monolocali collocati in palazzine con doorman. 

Financial District

Nel Financial District la tipologia di casa che ha subito un maggior incremento è il bilocale senza doorman, mentre il gap più basso si osserva nei monolocali.

East Village 

Si tratta del quartiere che ha registrato il maggior incremento nell’ultimo mese: il nostro consiglio è di cercare appartamenti all’interno di building già completi di servizi.

Chelsea 

Questa zona si è fatta notare per l’incremento sugli appartamenti con una sola camera da letto, situati in edifici anche senza servizi.

Harlem 

Qui è possibile cercare un affitto soddisfacente anche un budget limitato: la tipologia che ha registrato più incremento è stato l’appartamento con due camere da letto in building con servizi. 

Midtown 

Tra le varie zone di Manhattan, Midtown ha risentito particolarmente della pandemia: non a caso, è proprio qui che gli investitori stanno puntando gli occhi adesso. 

L’incremento è stato sostanziale nella tipologia con due camere da letto in building senza doorman. 

La stessa dinamica di Midtown si è riscontrata anche nel quartiere del Lower East Side, dove le tipologie che hanno registrato maggiore incremento sono state quelle di taglio piccolo: a nostra avviso ciò si verifica perché, durante la pandemia, a frontiere chiuse,  nel settore immobiliare si lavorava molto con il mercato interno, c’erano meno investitori rispetto ad ora, e si cercavano appartamenti più grande, con 2 o 3 camere da letto. 

Se, come sappiamo, nel secondo trimestre del 2021 il monolocale non ha avuto più tanta domanda, adesso invece sta tornando in auge perché gli investitori stanno tornando, e questo è sempre stato un taglio molto ambito, perché affittabile, per esempio, a studenti e giovani lavoratori che stanno tornando in città. 

Reisol, pur non occupandosi direttamente di affitto, si occupa della fase di ricerca, valutazione e dello sviluppo di una due diligence personalizzata, elemento fondamentale per l’investitore che vuole puntare su un immobile a New York.