Acquisto immobili all’estero e tasse: quali imposte bisogna pagare?

Tasse per l'acquisto di una casa all'estero: la guida completa.

Quando i nostri clienti ci contattano per investire in immobili negli Stati Uniti, nello specifico a New York, oltre a guidarli nel processo di acquisto – che può essere fatto di persona, oppure a distanza – noi di Reisol ci occupiamo anche di fornire consulenza e accompagnamento per tutto ciò che riguarda gli adempimenti legali e fiscali che derivano dall’acquisto di una casa

Secondo la normativa vigente in Italia, infatti, possedere uno, o più, beni immobili all’estero, prevede uno specifico monitoraggio fiscale e una tassazione dedicata, sia che il proprietario sia una persona fisica, sia che si tratti un ente – anche non commerciale – o di una società. 

Sappiamo bene che orientarsi tra adempimenti e burocrazia non è semplice, motivo per cui oggi abbiamo preparato una guida pratica essenziale alle tasse relative all’acquisto – e quindi al possesso – di un immobile all’estero, ricordando sempre che, per essere sicuri di muoversi in modo corretto tra oneri e documenti è sempre fondamentale rivolgersi a un professionista.

Vediamo più da vicino di cosa stiamo parlando, per fissare i concetti fondamentali e sentirsi più sicuri quando si entrerà nel vivo del processo di acquisto di un immobile a New York

Investire all’estero e avere residenza fiscale in Italia: cosa dice la normativa? 

Il primo concetto da tenere presente, ancor prima di conoscere la disciplina fiscale relativa agli investimenti immobiliari, è il concetto di residenza fiscale in Italia e possesso di un immobile in un altro paese.

Il concetto di Worldwide Taxation

Per comprendere bene di cosa stiamo parlando, occorre fare riferimento al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR n. 917/86) che, nell’articolo 3 sintetizza la “Worldwide Taxation”, ovvero il principio secondo il quale i residenti in un dato paese devono pagare le tasse su tutte le fonti di reddito che percepiscono, sia che abbiano origine nel territorio dello Stato, sia quelle che originano al fuori dei confini nazionali. 

Per quanto riguarda l’Italia, ciò significa che l’imposta sui redditi delle persone fisiche – l’IRPEF – si applica sul reddito complessivo – prodotto quindi sia in Italia che al di fuori – e che può essere costituito in due modi: 

  • per i soggetti fiscalmente residenti in Italia, il reddito complessivo è costituito da tutti i redditi, ovunque essi siano percepiti
  • per i soggetti non residenti, esso è costituito dai soli redditi prodotti in Italia. 

La Worldwide Taxation è fondamentale per comprendere il sistema tributario del nostro Paese, perché pone le basi per una differenza sostanziale tra residenti e non residenti: da questa normativa consegue che, come possiamo ben comprendere, le persone fisiche residenti in Italia devono dichiarare, e quindi presentare la dichiarazione dei redditi e pagare le tasse, sui redditi che conseguono dall’acquisto e dal possesso di un immobile all’estero

Immobili situati all’estero: le diverse tipologie di tassazione

Ora che abbiamo compreso il concetto fiscale alla base della tassazione, vediamo le diverse casistiche che si possono presentare quando un soggetto residente in Italia possiede un immobile situato all’estero.

Immobili collocati all’estero e tassati in base a criteri catastali

Quando l’immobile posseduto è situato all’estero, e tassato in base alle tariffe d’estimo catastale del Paese in cui si trova, il reddito da dichiarare in Italia coincide con il reddito che si determina in base ai criteri catastali esteri, al netto di eventuali spese.

Le tariffe di estimo, infatti, sono tasse richieste dall’amministrazione tributaria per determinare l’esatto reddito generato da un bene di mattoni: si ottiene così la rendita immobiliare, ovvero il fattore dato dalla tariffa d’estimo moltiplicato per la consistenza dell’immobile. 

Immobili all’estero e tassati in base al reddito effettivo derivante dalla locazione

Se l’immobile posseduto viene locato, si possono verificare due diverse possibilità:

  • se il reddito derivante dalla locazione non è soggetto a imposta dallo Stato estero in cui si trova l’immobile, in Italia, il reddito costituito dall’affitto è tassato del 15% in modo forfettario
  • nel caso in cui invece il reddito derivante dal canone di locazione è soggetto a tassazione dello Stato estero, sarà tassato anche in Italia, senza alcuna riduzione forfettaria. In questo caso è possibile godere del credito d’imposta per ciò che viene versato allo Stato estero. 

Immobili all’estero che non producono reddito

In questo terzo e ultimo caso ci troviamo davanti a immobili situati all’estero che non vengono locati e non sono sottoposti a tassazione da parte dello Stato in cui si trovano. In questo caso, il proprietario italiano dovrà: redigere il quadro RW, ovvero il monitoraggio fiscale e versare l’IVIE, l’imposta patrimoniale sugli immobili esteri.

Vediamo meglio cos’è questa imposta, chi deve pagarla e a quanto ammonta. 

Cos’è l’imposta IVIE e chi deve pagarla?

Come accennato, l’IVIE è l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, introdotta con il Decreto Salva-Italia, convertito poi nella legge n. 214/2011: l’IVIE è poi entrata in vigore nel 2012, con due importanti aggiornamenti avvenuti nel 2016 e nel 2020. 

Come riportato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, devono versare l’IVIE:

  • “proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo
  • titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi
  • concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali
  • locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria”.

Inoltre, è importante tenere presente che:

  • dal 2016, l’IVIE non si applica al possesso degli immobili adibiti ad abitazione principale e alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio
  • dal 2020, come accennato, sono considerati oltre alle persone fisiche, enti non commerciali e le società semplici. 

A quanto ammonta l’IVIE?

L’imposta sul valore degli immobili situati all’estero ammonta allo 0,76%, e va corrisposta:

  • in proporzione alla quota di possesso
  • ai mesi dell’anno nei quali si è consumato il relativo possesso, tenendo conto che il mese si calcola a partire da 15 giorni di possesso dell’immobile. 

Per i Paesi al di fuori dell’UE il valore degli immobili è costituito dal costo risultante nell’atto di acquisto o dal valore di mercato della specifica località dove sorge l’immobile. 

Inoltre, l’IVIE passa allo 0,4% quando gli immobili sono posseduti all’estero e adibiti ad abitazione principale.

Imposta sul valore degli immobili all’estero: come si paga questa tassa?

Il pagamento dell’IVIE è analogo a quello dell’IRPEF: sono quindi previsti acconti e saldi, che si pagano tramite il modello F24. Il valore degli immobili è dichiarato tramite il quadro RW, che si trova direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Come accennato precedentemente, quando ci si addentra nel tema della normativa fiscale, così come delle donazioni e delle successioni relative a possesso di immobili esteri, possono esserci dubbi e aspetti da chiarire: proprio per questo, la presenza di un professionista del settore fiscale e legale è un supporto fondamentale. 

Ecco perché, come accennato, il team di Reisol è formato da professionisti multidisciplinari, che lavorano con un metodo consolidato e personalizzato su diverse necessità, e che sanno quindi accompagnare i clienti sia lungo il processo di ricerca, che di mantenimento e messa a reddito dell’immobile.

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