14 marzo 2020 – 8 novembre 2021: dal giorno di chiusura e del dichiarato lockdown alla riapertura delle frontiere a turisti e viaggiatori internazionali.
Siamo alla vigilia di un momento storico per la città di New York e per tutti gli Stati Uniti: sappiamo bene che il mercato immobiliare, in questi quasi due anni, ha resistito con successo, ma sono cambiati diversi assetti che rendono la fine del 2021 e l’inizio del 2022 l’alba di un nuovo capitolo.
Proprio per questo, oggi vogliamo fornire un quadro molto specifico dell’attuale situazione, per vedere dove conviene investire al momento e quali servizi noi di Reisol abbiamo progettato per gli investitori, grazie all’accordo con un partner di altissima qualità.
Come si è trasformato il real estate a New York tra il 2020 e il 2021: meno investitori stranieri, più interesse verso i Condo
Come abbiamo avuto occasione di approfondire a più riprese, New York è sempre stata il centro di una rivoluzione immobiliare, e gli italiani stessi, sfruttando il processo di acquisto a distanza e le agevolazioni digitali e tecnologiche, hanno continuato a investire a Manhattan, tenendo lo sguardo ben fisso sul futuro.
Ma la mancanza degli stranieri presenti in loco per sviluppare trattazioni si è sentita – nei numeri – ma non ha certo arrestato il mercato, che ha raggiunto vette ottime, come ci raccontano anche i dati relativi al terzo trimestre 2021, con prezzi e numero di vendite in continuo aumento e margini di sconto che si riducono:
- le vendite di Condo e Coop a Manhattan sono più che triplicate rispetto allo stesso periodo del 2020, e si è raggiunto il totale trimestrale più alto da 32 anni
- nel periodo aprile 2020 – marzo 2021, gli acquirenti internazionali hanno però acquistato solo 107.000 immobili residenziali in tutti gli Stati Uniti.
Ciò che è importante tenere presente è che sono cambiate in modo intrinseco le esigenze degli acquirenti locali newyorkesi che, prima della pandemia, rivolgevano il loro interesse di acquisto principalmente verso gli immobili Coop, e che ora – invece – si stanno avvicinando ai Condo building, dove possono trovare maggiori servizi, specialmente nel settore luxury, ma non solo.
Come sappiamo, però, i Condo rappresentano solo il 20% degli immobili disponibili in città: ciò significa che la concorrenza è alta, sia per gli acquirenti locali che internazionali e, per quanto i cash buyer potranno essere agevolati, il terreno di gioco non sarà privo di sfide, perché il mercato è sempre più veloce.
Quindi, oggi – mentre le frontiere stanno per riaprire e ci si aspetta un periodo natalizio con investitori italiani che sfruttano le vacanze per recarsi fisicamente a New York – come e dove investire?
2021: è il momento di investire in una multifamily
In questo preciso momento, la multifamily da 1 a 3 unità abitative è un’ottima alternativa ai Condo perché, come sappiamo, garantisce notevoli vantaggi a livello economico, meno tasse e costi gestione decisamente più bassi, oltre a offrire interessanti opportunità in merito all’aumento di cubatura.
I quartieri più interessati dal “fenomeno multifamily” sono quelli dove la gentrificazione e l’aumento demografico si fanno sentire in modo più impellente, e dove le opportunità di crescita sono quindi maggiori: troviamo infatti al primo posto Brooklyn, seguito da Queens, Bronx e Staten Island.
In generale, gli scenari davanti a cui può trovarsi un investitori interessato alle multifamily sono di tre tipologie: vediamole insieme per comprendere al meglio i reali vantaggi.
Multifamily da ristrutturare
Questa tipologia di abitazioni viene ristrutturata per poi essere affittata o rivenduta: come abbiamo visto, la maggior parte dell’offerta si trova a Brooklyn – che è anche dove c’è la maggiore domanda – motivo per cui in questo distretto che il match avviene in perfetta linearità.
Nello specifico, i vantaggi di questa tipologia di abitazione sono:
- come abbiamo visto, il 36% degli acquirenti desidera uno spazio esterno: in occasione della ristrutturazione si può quindi valorizzare il rooftop, creando un terrazzo esclusivo per l’appartamento superiore, oppure il giardino sul retro, nel quale i costruttori riescono a intervenire con tecniche di outdoor innovativo
- se la multifamily viene ristrutturata mantenendo la volumetria, il percorso è inoltre molto snello, poiché serve solo l’autocertificazione da parte di un tecnico preposto
- se c’è aumento di cubatura, la multifamily può poi essere convertita in Condo building, dando vita a più appartamenti.
Multifamily già messe a reddito
Per comprendere le potenzialità di una multifamily già messa a reddito, dobbiamo innanzitutto considerare che – generalmente – i contratti di affitto sono annuali: ciò significa che, se il locatore vuole valutare una rivalorizzazione dell’asset immobiliare, è possibile effettuare una due diligence per valutare un business plan della valorizzazione dell’asset, ristrutturando singolarmente ogni appartamento nel momento in cui si libera.
Si compra pertanto l’immobile con un cash flow e si crea un aumento di valore generale dell’asset perché viene ristrutturato.
Multifamily ristrutturate libere o a reddito
Come si può intuire, le multifamily di questa tipologia generano notevoli vantaggi per l’investitore, perché fonte di reddito e di valore.
Ricordiamo, inoltre, che questa tipologia di case è soggetta a imposte decisamente inferiori rispetto, per esempio, ai Condo. Prendendo sempre come riferimento Brooklyn sappiamo, infatti, che un Condo di 100 metri quadri con giardino paga 900 dollari di tasse mensili e 350 dollari mensili di spese condominiali, mentre una multifamily grande tre volte tanto con rooftop attrezzato paga solo 500 dollari mensili e nessuna spesa di condominio.
Reisol e Hap Construction: un accordo per fornire servizi d’eccellenza agli investitori
Per venire incontro alle nuove necessità degli investitori, Reisol ha stretto un accordo di collaborazione con Hap Construction, società facente parte di Hap Investment, holding che si occupa di grandi realizzazioni sia negli USA – in particolare in quartieri importanti di New York, come TriBeCa – che a livello internazionale, per esempio in Europa e Israele.
Hap Construction – gestita dall’ingegner Stefano Braganti, professionista autorizzato a New York e in California e un sovrintendente edile autorizzato a New York City – è focalizzata invece sull’edilizia per per piccoli e medi investitori, dal singolo appartamento a palazzine di medie dimensioni.
Grazie a questa preziosa partnership, Reisol e Hap Construction sono in grado di intervenire per soddisfare le necessità dell’investitore offrendo vantaggi innovativi di grande rilievo:
- vantaggio competitivo: in un momento storico come questo, in cui il prezzo di materie prime e materiali è aumentato moltissimo, la forza contrattuale di Hap Investment – che si occupa di grandi opere edili – si riversa anche su Hap Construction e Reisol, fornendo all’investitore prezzi di costruzione competitivi.
- vantaggio di specializzazione: il know how del team Hap Construction, guidato dall’ing. Braganti, unito alla professionalità e preparazione del team Reisol, permette di mettere a disposizione dei piccoli-medi investitori le stesse tecnologie sviluppate per i grandi building
- vantaggio gestionale: l’investitore potrà quindi fare affidamento su un gruppo 100% affidabile, che si potrà occupare di ogni operazione necessaria. I partner si possono infatti occupare di due diligence, business plan, concessioni, lavori edilizi, messa a reddito, affitto, rivendita, e ogni passaggio del percorso completo che già oggi viene fornito per i singoli appartamenti.
Si tratta, quindi, di un servizio innovativo e realmente misurato sulle esigenze dell’investitore italiano medio-piccolo che, finalmente, sarà di ritorno a New York.
