Riqualificazione urbanistica: ultime tendenze tra Milano e New York

Riqualificazione urbanistica Milano e New York

Nel decennio 2010-2020 Milano si è affermata senza ombra di dubbio come capitale finanziaria del nostro Paese. L’ascesa di questi dieci anni è stata poi consacrata dall’Expo del 2015, occasione in cui molti brand internazionali hanno scommesso su Milano, conferendole un’aria sempre più cosmopolita e aperta alle novità. 

Oggi iniziamo ad osservare come Milano, in parallelo a New York, sta rispondendo ai cambiamenti del nostro tempo dal punto di vista immobiliare, per scoprire quali sono gli interventi di riqualificazione più interessanti e quali zone saranno al centro dell’attenzione nei prossimi anni.

Crescita demografica e crescita urbanistica negli ultimi dieci anni a Milano

Questo trend è confermato anche dalla crescita demografica, iniziata nel 2011 e tutt’ora in corso. Milano è meta per lavoratori di ogni età, giovani che si affacciano alle prime esperienze professionali, professionisti affermati che scelgono la città per proseguire la loro carriera, ma anche studenti attratti dalle ottime occasioni formative: queste categorie, spesso, scelgono Milano come anticamera, per poi proseguire su mercati internazionali. 

Già in questa tendenza osserviamo un parallelismo tra Milano e New York: in entrambi i casi l’afflusso di nuove tipologie di abitanti ha portato un ammodernamento urbanistico, dando quindi il via a processi di gentrificazione di grande interesse.

Nel decennio sopracitato, a Milano si sono visti alcuni lodevoli interventi immobiliari che hanno non solo riqualificato, ma anche rilanciato quartieri come Porta Nuova – con progetti come Piazza Gae Aulenti, il Bosco Verticale e la Biblioteca degli Alberi – e City Life

Queste zone, fino a una manciata di anni fa degradate se non addirittura dimenticate, oggi sono sia sedi di multinazionali colossi del tech, che spazi abitativi molto appealing.

I cambiamenti demografici influenzano le scelte immobiliari 

I principali cambiamenti demografici che stanno influenzando le nuove scelte immobiliari sono l’incremento del numero delle famiglie, la contrazione del numero dei componenti per ogni famiglia, la crescita del numero di chi abita da solo, la maggiore concentrazione della popolazione immigrata, la maggiore mobilità per istruzione e lavoro e l’incremento dei giovani che vivono da soli anche per periodi ridotti. A ciò si aggiunge inoltre una nuova concezione dell’abitazione da parte dei millennials (i nati dal 1981 al 1996) e la generazione Z (nati tra 1997 e il 2012).  

Comprendiamo quindi che la città si dovrà adattare a queste nuove richieste, mettendo in atto scelte urbanistiche che danno risposta ad esigenze di categorie in trasformazione. 

Popolazione di Milano dal 2001 al 2019.

Parola d’ordine: riqualificare. Come Milano ha colto questa sfida

Nel circuito del real estate – e non solo! – si dice spesso che il Covid ha accelerato dinamiche già esistenti. Ciò che sta accadendo a Milano conferma questa considerazione: il decennio in corso sarà infatti scenario di numerosi interventi di riqualificazione in zone semicentrali e periferiche della città. 

Nel mirino ci sono la seconda e terza cerchia e l’hinterland, aree nelle quali si vuole dar vita a nuove soluzioni immobiliari greentech, basate su sostenibilità, socialità, condivisione e flessibilità, dove i servizi per inquilini e proprietari incontrano le esigenze abitative sia di oggi che del futuro

Come dicevamo poco fa, Milano sta attraendo nuovi giovani talenti, i quali hanno esigenze sempre più innovative: la domanda di questa categoria deve quindi incontrare un’offerta all’altezza delle aspettative.

Milano: le opportunità in corso nel settore immobiliare 

Emanuele Caniggia, Amministratore Delegato presso DeA Capital Real Estate SGR, sostiene che “ogni crisi offre opportunità, e l’Italia ha oggi una grande opportunità: riqualificare un patrimonio obsoleto”. 

Caniggia ci aiuta a considerare che “ l’ingente quantità di denaro, sia lato equity che lato debito, è pronta per essere investita e non solo nel settore immobiliare. Certo è che questo denaro che va investito “bene”, ovvero in bisogni certi”.  

Caniggia identifica questi bisogni certi come un’esigenza strutturale della riqualificazione del patrimonio immobiliare e conseguente riqualificazione urbana: le necessità di riqualificazione sono sia un un tema economico perché sostenibilità significa risparmio energetico, sia un tema green

Inoltre, non è da sottovalutare l’impatto sociologico e in un certo senso anche psicologico, ovvero la tendenza a creare nuove esigenze sia nel modo di vivere, che di lavorare e intendere le relazioni.

I dati confermano le condizioni favorevoli

La tendenza che abbiamo identificato poco sopra trova conferma in svariate analisi e report:

  • in Italia, il 97% degli stabili appartiene alla categoria energetica D e  gran parte dei condomini è stata edificata tra gli anni 60 e 70: solo il 20% è stato edificato negli ultimi 30 anni. Milano è, ad oggi, la città con maggiore percentuale di immobili High Quality (12%) seguita da Roma con il 6%: a Milano c’è quindi molto offerta da riqualificare
  • secondo i dati dell’ UBS Global Real Estate Bubble Index Overview, nel 2020 il mercato milanese non è a rischio bolla immobiliare: nonostante il trend positivo degli ultimi anni i valori sono saliti del 7,5%

Città a rischio bolla immobiliare.

  • l’attrattività del capoluogo meneghino è giustificata dal flusso di investimento relativi al 2020: infatti di 8,8 miliardi di investimenti immobiliari in Italia, ben 3,3 sono atterrati a Milano. Dobbiamo inoltre considerare che il 70% di questi investimenti proviene dall’estero. 
  • segnali interessanti riguardano anche le infrastrutture: come sostenuto da uno studio condotto a livello globale da Ernst & Young nel 2020 di cui ha parlato anche un’inchiesta sul Corriere della Sera, l’Italia è al primo posto per investimenti  stranieri in infrastrutture e il 44% dei fondi internazionali con vocazione alle infrastrutture durante l’anno scorso ha pianificato investimenti in Italia. Il settore delle infrastrutture è inoltre destinato a crescere, e potenzialmente diventare motore della crescita del nostro Paese.
  • la domanda è quindi pronta al cambiamento, e si sta orientando verso una tipologia immobiliare residenziale che manca, e che in molti Paesi stranieri si è affermata da tempo. Abitazioni multi family, Co-housing, Rental Building e Social Housing sono solo alcuni degli asset class protagonisti dei nuovi mega progetti di sviluppo che daranno il via alla riqualificazione di nuove aree metropolitane. 

L’impatto economico delle riqualificazioni urbane

Storicamente, le riqualificazioni urbane vengono attuate in aree degradate, e portano quindi un concreto beneficio a tutta la comunità cittadina: uno studio economico relativo alle riqualificazioni urbane effettuato da Cassa Depositi e Prestiti evidenzia come su un investimento sul territorio di 300 milioni si creano 1600 posti di lavori diretti e 16.000 posti di lavoro nell’indotto. Inoltre, il moltiplicatore dell’investimento genera una ulteriore ricaduta di investimenti sul territorio di 1 miliardo. 

Nasceranno quindi quartieri che ricopriranno, ancor più della singola unità, un ruolo fondamentale nelle scelta di una consistente fetta di popolazione: il quartiere sarà luogo fisico o sociale anche quando non si tratta di socialità di vicinato.

In questi scenari nasceranno  sviluppi immobiliari che mettono al centro non solo comfort, tecnologia, vivibilità e sostenibilità degli edifici, ma anche servizi che potranno intrattenere i residente, con sviluppi immobiliari ricchi di amenities e servizi per il tempo libero e il benessere della persona. 

Mercato prime e opportunità di investimento 

Come abbiamo visto nel mercato newyorkese, nell’arco di pochi anni sono stati riqualificati quartieri di Brooklyn degradati, come ad esempio la zona di Red Hook, dove sono nati immobili di altissimo livello in contesti innovativi che in poco tempo hanno preso tanto valore da superare il prezzo di acquisto di tipologie uguali a Manhattan.

In Italia, per un lungo periodo, siamo stati abituati a considerare il prime solo nei centri città, soprattutto per quanto riguarda appartamenti di pregio in stabili storici.

Nel prossimo futuro vedremo invece il prime spostarsi in unità abitative di nuova concezione, in contesti greentech che si svilupperanno in quartieri che oggi consideriamo decentrati e secondari.  

Per quanto riguarda l’investimento in queste zone si verificano trend che creano varie opportunità di investimento: i primi grandi sviluppi immobiliari in questi quartieri attirano poi sviluppatori medio piccoli che possono fare operazioni, generando quindi un incremento di valori e opportunità che si espandono a macchia d’olio.

Presente e futuro dei principali interventi immobiliari a Milano

Quali azioni di riqualificazione sta quindi mettendo in atto Milano? Ad oggi, ci sono molti interventi pianificati per i prossimi cinque anni.

Vediamone di seguito alcuni:

  1. area ex Falck nel Comune di Sesto San Giovanni, all’ingresso di Milano Nord. Questo progetto, che vede la firma di Renzo Piano, coinvolge un’area di circa 145 ettari, per un ammontare di 2,6 miliardi, sarà un uso misto residenziale, sociale, commerciale, volto al terziario. Inoltre, questo spazio vedrà sorgere la Città della Salute e della Ricerca, conferendo quindi alla zona un’accezione di primaria importanza a livello sanitario. 
  2. riqualificazione dell’ex area Expo, nella zona Nord Ovest. Per questo spazio si prevede la creazione, nell’arco di dieci anni, di uno spazio dedicato alla scienza, all’innovazione e alla ricerca, con un progetto denominato Mind – Milano Innovation District. Questa area vedrà la partecipazione dell’Università e di altri enti di ricerca, con un investimento di 95 milioni di euro, per dare vita a centri di sapere e formazione, spazi di coworking, innovation hub e zone di sperimentazione rivolte ai professionisti del futuro. 
  3. area ex Montecity, Radaelli e Santa Giulia, nella zona Sud, dove  sono in atto grossi interventi che prevedono un un misto di edilizia destinata al residenziale ma anche a centri di ricerca, nuovi poli sanitari, aree per lo sport, musei – tra cui il Museo Tecnologico dell’Innovazione per Bambini – campus e spazi per le attività di incontro e ritrovo. 

Questi elementi attirano talenti giovani, agevolando quindi l’aumento demografico e la trasformazione da città a metropoli. Milano si collega quindi al suo hinterland con una modalità sempre più simile a quella di Parigi e Londra. 

Da non trascurare tutti gli interventi in programma negli ex scali ferroviari come quelli di Porta Genova, Scalo San Cristoforo e Scalo Porta Romana, con l’obiettivo di farli diventare polmoni verdi e luoghi di respiro e incontro per la comunità.

Iniziamo, quindi, a stringere il filo di innovazione e rivoluzione immobiliare che lega Milano e New York. Nelle prossime settimane avremo occasione di approfondire l’andamento delle riqualificazioni urbane nella Grande Mela, grazie a uno studio che evidenzia come nascono i progetti di rinnovamento, quali indicatori mettono alcune zone sotto i riflettori e quanto è stato l’incremento del valore di varie tipologie dall’inizio della riqualificazione fino ad oggi.

Questa attività ci aiuterà a comprendere anche gli sviluppi che potranno verificarsi a Milano, mantenendo la linea che caratterizza il metodo che utilizziamo a Reisol, grazie al quale accompagniamo i nostri clienti nel fare investimenti che guardano già al futuro.  

Partecipa alla discussione

Confronta annunci

Confrontare