Red Hook: contesto e potenzialità della microzona nel mercato immobiliare di New York

Red Hook, magnifico quartiere di Brooklyn, New York.

Come emerso nei precedenti articoli, la tecnologia del Remote Closing permette di valutare e comprare casa a New York attraverso un processo rapido e garantito. L’aumento della domanda per l’acquisto a distanza ha avviato un rapido sviluppo delle piattaforme dedicate. Gli attuali strumenti tecnologici soddisfano l’esigenza di tutta la filiera dei servizi immobiliari, tuttavia, per ridurre al minimo il rischio quando si effettua un  investimento immobiliare  all’estero, è necessario valutare con attenzione il contesto.

Per esempio, sicurezza, sanità e servizi sono i primari indicatori considerati da genitori  che comprano casa a New York per i figli mentre, il potenziale di crescita dell’area, è al centro delle attenzione dell’investitore.

In una città dove il tessuto urbano e sociale segue un continuo e rapido mutamento, saper leggere correttamente il contesto, è una sfida anche per operatori esperti che presidiano il territorio.

Ci siamo fatti una domanda: l’attuale tecnologia a disposizione degli investitori italiani per valutare il contesto a distanza, si integra in modo sostenibile con la rapidità del Remote Closing?

La fuga dei residenti da Manhattan ha generato nuove opportunità di investimento in distretti che, in precedenza, erano fuori dal mirino degli investitori italiani. Conoscere il flusso di  acquirenti e inquilini newyorkesi è tanto importante quanto valutare con attenzione i relativi contesti.

Il nostro metodo si basa sull’ascolto di richieste specifiche ad uso investimento e questa rubrica nasce per rispondere alle numerose domande frequenti che ci sottopongono. Un’analisi aggiornata della microzona, può essere utile per orientarsi nell’attuale panorama del real estate investment di New York City.

Gli argomenti che tratteremo nella rubrica

  • quartieri con maggiore percentuale di sconto a Manhattan
  • zone  ad alto potenziale di crescita a New York
  • sviluppi immobiliari in costruzione a  New York
  • progetti di sviluppo immobiliari depositati in attesa di approvazione a New York
  • infrastrutture
  • sanità
  • servizi
  • sicurezza
  • svago

La storia di Red Hook a Brooklyn

Red Hook è un piccolo quartiere a forma di uncino ubicato nel distretto di Brooklyn.  Sebbene poco popolare anche tra i newyorkesi, Red Hook vanta un illustre passato lungo tre secoli.

Presidio strategico a difesa della città e punto di snodo essenziale per la fiorente industria manifatturiera, questa piccola penisola offre un mix di architettura storica e industriale che crea un affascinante mosaico etnico, tipico delle gloriose città di mare.

  • Nel 1636 si insediano i coloni Olandesi. I segni sono ancora evidenti nei nomi di alcune street come Van Brunt e Van Dyke Red Hook, famoso quartiere di Brooklyn a New York
  • Tra il 1750 e il 1850 inizia la crescita economica del porto di Red Hook. La cronologia delle foto dell’epoca denotano un rapido sviluppo che si espande anche ad altri moli lungo l’East River.
  • Nei successivi 50 anni il porto di Red Hook ricopre una posizione di rilievo nelle rotte commerciali. Si forma  una variegata forza lavoro composta da italiani, tedeschi, irlandesi e afroamericani utilizzata per  trasportare e immagazzinare merci provenienti da tutto il mondo.
  • Durante il XIX secolo la criminalità organizzata semina terrore e assume il controllo dell’economia portale. L’inizio del declino economico della fiorente economia marittima di Red Hook è causata dall’ambizione criminale di  ragazzo cresciuto nelle banchine del porto che, già da giovanissimo, inizia a gestire le rotte internazionali: Al Capone.
  • Nel 1939, la costruzione  della Gowanus Expressway, una superstrada che si stende lungo il confine nord di Red Hook, aggrava una situazione già complicata, ostacolando il trasporto  della merce  proveniente da nord e diretta al porto di  Red Hook, obbligando i residenti a cercare lavoro altrove. 
  • L’inizio della ripresa è segnata da un’altra figura italo americana  dello scenario newyorkese. Nel 1996 il sindaco della “tolleranza zero”, Rudolph Giuliani avvia un piano di riqualificazione  per rilanciare il litorale di Brooklyn.

 La riqualificazione di Brooklyn 

 Il distretto di Brooklyn è in constante evoluzione da circa 15 anni. Una rapida riqualificazione ha convinto le famiglie newyorkesi a lasciare la vita frenetica di Manhattan per trasferirsi in quartieri residenziali come Brooklyn Heights. I Millennial internazionali che vengono a New York  preferiscono vivere in borough come Williamsburg.  Brooklyn è molto apprezzata anche dai turisti che visitano le  numerose attrazioni. 

Red Hook: scenario dell’attuale domanda e tipologie immobiliari   

A Red Hook le profonde radici marittime e industriali si riflettono nell’architettura. Gran parte dello stock immobiliare risale al XIX secolo, con caratteristiche storichei. Le tipologie più diffuse sono case unifamiliari, bifamiliari e mini condomini. Red Hook è tra i tanti quartieri di Brooklyn in grado di soddisfare tutti gli attuali requisiti della domanda residenziale newyorkese.  

Ristorante tipico sul litorale di Red Hook a Brooklyn
Ristorante tipico sul litorale di Red Hook

 

Stock immobiliare di Red Hook
Stock immobiliare di Red Hook suddiviso per anno di costruzione (fonte: propertyshark)

 

Criteri di acquisto a confronto nel mercato immobiliare residenziale di New York

Per comprendere meglio l’aumento della domanda nel mercato immobiliare di Brooklyn, è utile capire l’evoluzione delle preferenze degli acquirenti a Manhattan a partire dal 2016. L’immagine sottostante permette un termine di paragone degli acquisti effettuati prima e dopo il lockdown.

Concentrazione degli acquisti immobiliari nel 2016
Concentrazione degli acquisti immobiliari suddivisa per semestre a partire dal 2016 (Fonte: propertyshark)

 

Parchi di Manhattan a New York
Parchi a Manhattan (Fonte: propertyshark)

Durante il secondo semestre del 2020 le zone più richieste si trovano vicino ai parchi e lungo i litorali. Nello specifico: 

  • Upper East e Upper West.  Intorno al perimetro di Central Park e lungo il litorale
  • Scendendo dal lato  est:  Sutton Place, Turtle Bay e Kips Bay.  In particolare  1° e 2°  avenue.
  • Nella parte centrale di Manhattan troviamo Greenwich Village nell’area limitrofa al Washington Square Park. 
  • Sud Manhattan:  Lower East Side (east river park) e Battery Park. Alcuni casi anche  nella parte centrale di Financial District, con maggiore  concentrazione nella zona compresa tra City Hall Park e l’East River.

 La tendenza all’acquisto nelle immediate vicinanze di aree verdi o con vista aperta, è un trend diffuso in tutti i mercati internazionali. Questa premessa era necessaria per comprendere il motivo del crescente interesse per il mercato residenziale di Brooklyn,  giustificato dal  numero complessivo di tutti i parchi di Brooklyn e dalla zoning resolution  del distretto.

Red Hook: i requisiti che soddisfano l’attuale domanda del mercato immobiliare di New York 

Red Hook soddisfa molti degli indicatori valutati dalla nuova domanda residenziale. 

I parchi di Red Hook a Brooklyn, New York
I parchi di Red Hook a Brooklyn (Fonte: propertyshark)

Il quartiere offre uno dei litorali migliori del distretto ed è l’unico ad avere una tripla esposizione sull’East River. Oltre al Red Hook Park è possibile raggiungere in 15 minuti il Prospect Park  per praticare attività sportive come calcio, pesca, tennis e canottaggio oppure per trascorrere del tempo con la famiglia nelle numerose aree attrezzate per barbecue e pic nic. 

Come detto in precedenza lo stock immobiliare residenziale presenta case o mini condomini. L’attuale offerta di appartamenti in Condo Building è poca ma di qualità. Le ristrutturazioni di storici palazzi industriali garantiscono  ambienti più vivibili e  spazi esterni. Infine, la posizione strategica offre una bellissima vista dello skyline di Financial District e Statua della Libertà. 

Sviluppi in altezza delle tipologie immobiliari di Red Hook
Sviluppi in altezza delle tipologie immobiliari di Red Hook. (Fonte: propertyshark)

Red Hook: istruzione

Uno dei motivi  che ha portato le “nuove” famiglie benestanti a trasferirsi in questo quartiere  è la Red Hook Central Schools considerata la migliore scuola privata di New York,  grazie alla sua ampia offerta di percorsi accademici di prestigio tra cui il programma S.T.E.M. – Science, Technology, Engineering and Mathematics, il migliore di tutti gli Stati Uniti. Il quartiere fornisce opportunità ricreative dedicate a bambini e adolescenti come il Red Hook Recreation Center o  il Red Hook Art Project. 

After school program
After school program. (Fonte: propertyshark)

Red Hook: Svago

Food and art sono il fiore all’occhiello del borough.Nella cartina sono visualizzate tutte le gallerie d’arte che nascono dall’eredità di numerosi  artisti che si sono stabilizzati  nei primi anni del 2000, infatti molti associano Red Hook a Tribeca degli anni ‘80. Il panorama culinario è noto, taverne e ristoranti tipici sono la meta di molti newyorkesi.

Gallerie d'arte a Red Hook.
Gallerie d’arte a Red Hook.

Red Hook: sicurezza 

Gli anni della mafia di Al Capone e criminalità degli anni ‘80 sono molto lontani dall’odierna realtà. Brooklyn è un distretto sicuro e Red Hook è un quartiere privo di pericoli e abitato da una comunità cordiale.

Red Hook: accessibilità

Il motivo che ha isolato per diverso tempo questo borough dal resto della città è l’ accessibilità a mezzi pubblici. L’attuale fermata della metropolitana è la  9th Smith street linea F e G.

 Nell’immagine i tempi di percorrenza da Red Hook a Financial District (Wall Street). 

Tempi di percorrenza e costi con mezzi pubblici da Red Hook a Financial District.
Tempi di percorrenza e costi con mezzi pubblici da Red Hook a Financial District (Wall Street).

Red Hook: sanità

La struttura sanitaria di riferimento è il Joseph P. Addabbo Family Health Center, ma nei quartieri limitrofi ci sono varie strutture sanitarie

Cose da sapere per investire nel mercato immobliare di Red Hook

Nel 2016 la Aecom, prima società  al mondo per consulenza infrastrutturale in riqualificazioni urbane, ha effettuato uno studio di fattibilità per un innovativo sviluppo a Red Hook in un’area di 80 acri (323.000 mq) di  proprietà del Port Authority di New York. La proposta è servita a esplorare tre possibili scenari considerando l’impatto sociale, ambientale e finanziario.

Gettito fiscale annuale della città di New York: alcuni scenari possibili.

Riqualificazione del waterfronte di Red Hook (Fonte: aecom)

L’ambizioso progetto di riqualificazione prevedeva sviluppi immobiliari ad uso misto, aree verdi pubbliche e delle protezione lungo il litorale per prevenire inondazioni causate dal futuro innalzamento del livello del mare. Tre nuove stazioni della metropolitana creando un collegamento alla linea F e G.  In un’intervista del settembre 2016, il vicepresidente di Aecom Chris Ward dichiara: “E’ necessario creare un lungomare  per i cittadini, uno sviluppo immobiliare ad uso misto anche a prezzi accessibili e collegare il quartiere alla rete dei mezzi pubblici. La città si aspetta un incremento demografico di 1 milione di persone nel prossimo decennio. Dove vivranno tutti? Alla fine del 2016 l’ipotesi di riqualificazione urbana fu  sottoposta al Rudin Center for Transportation Policy & Management per un secondo step di valutazione, tuttavia, il progetto finì nel dimenticatoio.

Quali sono i futuri interventi di riqualificazione nel mercato immobiliare di Red Hook? 

Nel 2020 il flusso di cassa del Port Authority è diminuito drasticamente. La società, che nasce dalla joint venture tra gli stati di New York e New Jersey, gestisce gran parte delle infrastrutture: porti, aeroporti, ponti, tunnel, World Trade Center e il collegamento su rotaie tra New York e New Jersey (Newark).  Tutti ambiti nei quali l’impatto economico prodotto dalla pandemia è stato notevole.  In una intervista del 12 ottobre 2020, il direttore esecutivo del Port Authority Rick Cotton dichiara pubblicamente l’estrema necessità di un’iniezione di liquidità di 3 miliardi di dollari.

Masterplan progetto Red Hook.
Masterplan progetto Red Hook. (Fonte: aecom)

A tal fine, sostiene di essere disposto a valutare la vendita di un lotto di 80 acri nel lungomare di Red Hook a una società di sviluppo immobiliare. Il progetto arenatosi nel 2016 pare pronto a decollare, infatti lo stesso direttore continua: “Siamo assolutamente pronti a collaborare con la città, lo Stato e la comunità per agevolare lo sviluppo dell’area”. Cotton ha già ipotizzato un piano per spostare le attività portuali da Red Hook al vicino South Brooklyn Marine Terminal a Sunset Park. 

 

Red Hook: sviluppi immobiliari depositati  in attesa di approvazione

A prescindere dall’esito della possibile riqualificazione del waterfront, nel quartiere il mercato immobiliare è vivace. Abbiamo fatto una ricerca dei progetti depositati nell’arco del 2020 nel segmento residenziale e commerciale. Lo studio prende in esame solo complessi  composti da un minimo di 4 unità abitative con finalità di vendita frazionata. 

Tabella progetti immobiliari depositati nel 2020 nel segmento commerciale e residenziale di Red Hook, Brooklyn.

Red Hook: comparazione dei prezzi medi di vendita con quartieri limitrofi

L’immagine sottostante mette a confronto i valori medi di vendita di Red Hook  con i quartieri limitrofi, sia con esposizione sull’East River che in seconda fila. E’ necessario specificare che lo studio ha  preso in considerazione tutte le tipologie immobiliari. Negli anni la crescita del prezzo si è allargata a macchia d’olio a partire da Dumbo. 

Prezzi medi di vendita a Red Hook e nei quartieri limitrofi.
Prezzi medi di vendita a Red Hook e nei quartieri limitrofi. (Fonte: propertyshark)

Red Hook: quali sono le opportunità per gli investitori 

Di sicuro acquistare un appartamento da mettere a reddito all’interno di un Condo Building è una delle opzioni. Attualmente c’è poca offerta ma di qualità. In alternativa si possono valutare piccoli interventi di sviluppo. Il mercato offre  operazioni di  frazionamento da un minimo di 4 unità. Attività molto diffusa in tutto il distretto,  che ha indotto affermati costruttori del panorama newyorkese a creare dei dipartimenti dedicati  per soddisfare l’internazionale domanda per club deal con bassi ticket di ingresso. 

Red Hook: consigli per chi vuole investire in immobili in questa splendida area di Brooklyn

Sebbene quest’area sia considerata una opportunity zone, scommettere in quartieri oggetto di possibili riqualificazioni non è così semplice. E’ necessario pianificare il timing di ingresso con cautela. Una delle attività propedeutiche che consigliamo, è seguire il flusso dei grandi capitali che si stanno orientando in questa zona.

Opportunity zone Red Hook Brooklyn

Come le trattative in essere per la vendita di una palazzina a reddito condotta in locazione da Tesla. Oppure le varie iniziative del Gruppo Thor Equities che, dopo l’accordo sottoscritto  a  fine anno  con Amazon per uno stabile di 312.000 square feet, sta valutando come valorizzare altri grossi progetti da sviluppare nel quartiere di Red Hook. Nulla di ufficiale ma, secondo vari “rumors”, l’azienda potrebbe convertire  un asset industriale  di loro proprietà in un innovativo campus dedicato alla Millennial Generation. 

Valutazione immobiliare di Red Hook, Brooklyn

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