Come emerso nei precedenti articoli, la tecnologia del Remote Closing permette di valutare e comprare casa a New York attraverso un processo rapido e garantito. L’aumento della domanda per l’acquisto a distanza ha avviato un rapido sviluppo delle piattaforme dedicate. Gli attuali strumenti tecnologici soddisfano l’esigenza di tutta la filiera dei servizi immobiliari, tuttavia, per ridurre al minimo il rischio quando si effettua un investimento immobiliare all’estero, è necessario valutare con attenzione il contesto.
Per esempio, sicurezza, sanità e servizi sono i primari indicatori considerati da genitori che comprano casa a New York per i figli mentre, il potenziale di crescita dell’area, è al centro delle attenzione dell’investitore.
In una città dove il tessuto urbano e sociale segue un continuo e rapido mutamento, saper leggere correttamente il contesto, è una sfida anche per operatori esperti che presidiano il territorio.
Ci siamo fatti una domanda: l’attuale tecnologia a disposizione degli investitori italiani per valutare il contesto a distanza, si integra in modo sostenibile con la rapidità del Remote Closing?
La fuga dei residenti da Manhattan ha generato nuove opportunità di investimento in distretti che, in precedenza, erano fuori dal mirino degli investitori italiani. Conoscere il flusso di acquirenti e inquilini newyorkesi è tanto importante quanto valutare con attenzione i relativi contesti.
Il nostro metodo si basa sull’ascolto di richieste specifiche ad uso investimento e questa rubrica nasce per rispondere alle numerose domande frequenti che ci sottopongono. Un’analisi aggiornata della microzona, può essere utile per orientarsi nell’attuale panorama del real estate investment di New York City.
Gli argomenti che tratteremo nella rubrica
- quartieri con maggiore percentuale di sconto a Manhattan
- zone ad alto potenziale di crescita a New York
- sviluppi immobiliari in costruzione a New York
- progetti di sviluppo immobiliari depositati in attesa di approvazione a New York
- infrastrutture
- sanità
- servizi
- sicurezza
- svago
La storia di Red Hook a Brooklyn
Red Hook è un piccolo quartiere a forma di uncino ubicato nel distretto di Brooklyn. Sebbene poco popolare anche tra i newyorkesi, Red Hook vanta un illustre passato lungo tre secoli.
Presidio strategico a difesa della città e punto di snodo essenziale per la fiorente industria manifatturiera, questa piccola penisola offre un mix di architettura storica e industriale che crea un affascinante mosaico etnico, tipico delle gloriose città di mare.
- Nel 1636 si insediano i coloni Olandesi. I segni sono ancora evidenti nei nomi di alcune street come Van Brunt e Van Dyke
- Tra il 1750 e il 1850 inizia la crescita economica del porto di Red Hook. La cronologia delle foto dell’epoca denotano un rapido sviluppo che si espande anche ad altri moli lungo l’East River.
- Nei successivi 50 anni il porto di Red Hook ricopre una posizione di rilievo nelle rotte commerciali. Si forma una variegata forza lavoro composta da italiani, tedeschi, irlandesi e afroamericani utilizzata per trasportare e immagazzinare merci provenienti da tutto il mondo.
- Durante il XIX secolo la criminalità organizzata semina terrore e assume il controllo dell’economia portale. L’inizio del declino economico della fiorente economia marittima di Red Hook è causata dall’ambizione criminale di ragazzo cresciuto nelle banchine del porto che, già da giovanissimo, inizia a gestire le rotte internazionali: Al Capone.
- Nel 1939, la costruzione della Gowanus Expressway, una superstrada che si stende lungo il confine nord di Red Hook, aggrava una situazione già complicata, ostacolando il trasporto della merce proveniente da nord e diretta al porto di Red Hook, obbligando i residenti a cercare lavoro altrove.
- L’inizio della ripresa è segnata da un’altra figura italo americana dello scenario newyorkese. Nel 1996 il sindaco della “tolleranza zero”, Rudolph Giuliani avvia un piano di riqualificazione per rilanciare il litorale di Brooklyn.
La riqualificazione di Brooklyn
Il distretto di Brooklyn è in constante evoluzione da circa 15 anni. Una rapida riqualificazione ha convinto le famiglie newyorkesi a lasciare la vita frenetica di Manhattan per trasferirsi in quartieri residenziali come Brooklyn Heights. I Millennial internazionali che vengono a New York preferiscono vivere in borough come Williamsburg. Brooklyn è molto apprezzata anche dai turisti che visitano le numerose attrazioni.
Red Hook: scenario dell’attuale domanda e tipologie immobiliari
A Red Hook le profonde radici marittime e industriali si riflettono nell’architettura. Gran parte dello stock immobiliare risale al XIX secolo, con caratteristiche storichei. Le tipologie più diffuse sono case unifamiliari, bifamiliari e mini condomini. Red Hook è tra i tanti quartieri di Brooklyn in grado di soddisfare tutti gli attuali requisiti della domanda residenziale newyorkese.
Criteri di acquisto a confronto nel mercato immobiliare residenziale di New York
Per comprendere meglio l’aumento della domanda nel mercato immobiliare di Brooklyn, è utile capire l’evoluzione delle preferenze degli acquirenti a Manhattan a partire dal 2016. L’immagine sottostante permette un termine di paragone degli acquisti effettuati prima e dopo il lockdown.
Durante il secondo semestre del 2020 le zone più richieste si trovano vicino ai parchi e lungo i litorali. Nello specifico:
- Upper East e Upper West. Intorno al perimetro di Central Park e lungo il litorale
- Scendendo dal lato est: Sutton Place, Turtle Bay e Kips Bay. In particolare 1° e 2° avenue.
- Nella parte centrale di Manhattan troviamo Greenwich Village nell’area limitrofa al Washington Square Park.
- Sud Manhattan: Lower East Side (east river park) e Battery Park. Alcuni casi anche nella parte centrale di Financial District, con maggiore concentrazione nella zona compresa tra City Hall Park e l’East River.
La tendenza all’acquisto nelle immediate vicinanze di aree verdi o con vista aperta, è un trend diffuso in tutti i mercati internazionali. Questa premessa era necessaria per comprendere il motivo del crescente interesse per il mercato residenziale di Brooklyn, giustificato dal numero complessivo di tutti i parchi di Brooklyn e dalla zoning resolution del distretto.
Red Hook: i requisiti che soddisfano l’attuale domanda del mercato immobiliare di New York
Red Hook soddisfa molti degli indicatori valutati dalla nuova domanda residenziale.
Il quartiere offre uno dei litorali migliori del distretto ed è l’unico ad avere una tripla esposizione sull’East River. Oltre al Red Hook Park è possibile raggiungere in 15 minuti il Prospect Park per praticare attività sportive come calcio, pesca, tennis e canottaggio oppure per trascorrere del tempo con la famiglia nelle numerose aree attrezzate per barbecue e pic nic.
Come detto in precedenza lo stock immobiliare residenziale presenta case o mini condomini. L’attuale offerta di appartamenti in Condo Building è poca ma di qualità. Le ristrutturazioni di storici palazzi industriali garantiscono ambienti più vivibili e spazi esterni. Infine, la posizione strategica offre una bellissima vista dello skyline di Financial District e Statua della Libertà.
Red Hook: istruzione
Uno dei motivi che ha portato le “nuove” famiglie benestanti a trasferirsi in questo quartiere è la Red Hook Central Schools considerata la migliore scuola privata di New York, grazie alla sua ampia offerta di percorsi accademici di prestigio tra cui il programma S.T.E.M. – Science, Technology, Engineering and Mathematics, il migliore di tutti gli Stati Uniti. Il quartiere fornisce opportunità ricreative dedicate a bambini e adolescenti come il Red Hook Recreation Center o il Red Hook Art Project.
Red Hook: Svago
Food and art sono il fiore all’occhiello del borough.Nella cartina sono visualizzate tutte le gallerie d’arte che nascono dall’eredità di numerosi artisti che si sono stabilizzati nei primi anni del 2000, infatti molti associano Red Hook a Tribeca degli anni ‘80. Il panorama culinario è noto, taverne e ristoranti tipici sono la meta di molti newyorkesi.
Red Hook: sicurezza
Gli anni della mafia di Al Capone e criminalità degli anni ‘80 sono molto lontani dall’odierna realtà. Brooklyn è un distretto sicuro e Red Hook è un quartiere privo di pericoli e abitato da una comunità cordiale.
Red Hook: accessibilità
Il motivo che ha isolato per diverso tempo questo borough dal resto della città è l’ accessibilità a mezzi pubblici. L’attuale fermata della metropolitana è la 9th Smith street linea F e G.
Nell’immagine i tempi di percorrenza da Red Hook a Financial District (Wall Street).
Red Hook: sanità
La struttura sanitaria di riferimento è il Joseph P. Addabbo Family Health Center, ma nei quartieri limitrofi ci sono varie strutture sanitarie
Cose da sapere per investire nel mercato immobliare di Red Hook
Nel 2016 la Aecom, prima società al mondo per consulenza infrastrutturale in riqualificazioni urbane, ha effettuato uno studio di fattibilità per un innovativo sviluppo a Red Hook in un’area di 80 acri (323.000 mq) di proprietà del Port Authority di New York. La proposta è servita a esplorare tre possibili scenari considerando l’impatto sociale, ambientale e finanziario.
L’ambizioso progetto di riqualificazione prevedeva sviluppi immobiliari ad uso misto, aree verdi pubbliche e delle protezione lungo il litorale per prevenire inondazioni causate dal futuro innalzamento del livello del mare. Tre nuove stazioni della metropolitana creando un collegamento alla linea F e G. In un’intervista del settembre 2016, il vicepresidente di Aecom Chris Ward dichiara: “E’ necessario creare un lungomare per i cittadini, uno sviluppo immobiliare ad uso misto anche a prezzi accessibili e collegare il quartiere alla rete dei mezzi pubblici. La città si aspetta un incremento demografico di 1 milione di persone nel prossimo decennio. Dove vivranno tutti? Alla fine del 2016 l’ipotesi di riqualificazione urbana fu sottoposta al Rudin Center for Transportation Policy & Management per un secondo step di valutazione, tuttavia, il progetto finì nel dimenticatoio.
Quali sono i futuri interventi di riqualificazione nel mercato immobiliare di Red Hook?
Nel 2020 il flusso di cassa del Port Authority è diminuito drasticamente. La società, che nasce dalla joint venture tra gli stati di New York e New Jersey, gestisce gran parte delle infrastrutture: porti, aeroporti, ponti, tunnel, World Trade Center e il collegamento su rotaie tra New York e New Jersey (Newark). Tutti ambiti nei quali l’impatto economico prodotto dalla pandemia è stato notevole. In una intervista del 12 ottobre 2020, il direttore esecutivo del Port Authority Rick Cotton dichiara pubblicamente l’estrema necessità di un’iniezione di liquidità di 3 miliardi di dollari.
A tal fine, sostiene di essere disposto a valutare la vendita di un lotto di 80 acri nel lungomare di Red Hook a una società di sviluppo immobiliare. Il progetto arenatosi nel 2016 pare pronto a decollare, infatti lo stesso direttore continua: “Siamo assolutamente pronti a collaborare con la città, lo Stato e la comunità per agevolare lo sviluppo dell’area”. Cotton ha già ipotizzato un piano per spostare le attività portuali da Red Hook al vicino South Brooklyn Marine Terminal a Sunset Park.
Red Hook: sviluppi immobiliari depositati in attesa di approvazione
A prescindere dall’esito della possibile riqualificazione del waterfront, nel quartiere il mercato immobiliare è vivace. Abbiamo fatto una ricerca dei progetti depositati nell’arco del 2020 nel segmento residenziale e commerciale. Lo studio prende in esame solo complessi composti da un minimo di 4 unità abitative con finalità di vendita frazionata.
Red Hook: comparazione dei prezzi medi di vendita con quartieri limitrofi
L’immagine sottostante mette a confronto i valori medi di vendita di Red Hook con i quartieri limitrofi, sia con esposizione sull’East River che in seconda fila. E’ necessario specificare che lo studio ha preso in considerazione tutte le tipologie immobiliari. Negli anni la crescita del prezzo si è allargata a macchia d’olio a partire da Dumbo.
Red Hook: quali sono le opportunità per gli investitori
Di sicuro acquistare un appartamento da mettere a reddito all’interno di un Condo Building è una delle opzioni. Attualmente c’è poca offerta ma di qualità. In alternativa si possono valutare piccoli interventi di sviluppo. Il mercato offre operazioni di frazionamento da un minimo di 4 unità. Attività molto diffusa in tutto il distretto, che ha indotto affermati costruttori del panorama newyorkese a creare dei dipartimenti dedicati per soddisfare l’internazionale domanda per club deal con bassi ticket di ingresso.
Red Hook: consigli per chi vuole investire in immobili in questa splendida area di Brooklyn
Sebbene quest’area sia considerata una opportunity zone, scommettere in quartieri oggetto di possibili riqualificazioni non è così semplice. E’ necessario pianificare il timing di ingresso con cautela. Una delle attività propedeutiche che consigliamo, è seguire il flusso dei grandi capitali che si stanno orientando in questa zona.
Come le trattative in essere per la vendita di una palazzina a reddito condotta in locazione da Tesla. Oppure le varie iniziative del Gruppo Thor Equities che, dopo l’accordo sottoscritto a fine anno con Amazon per uno stabile di 312.000 square feet, sta valutando come valorizzare altri grossi progetti da sviluppare nel quartiere di Red Hook. Nulla di ufficiale ma, secondo vari “rumors”, l’azienda potrebbe convertire un asset industriale di loro proprietà in un innovativo campus dedicato alla Millennial Generation.
