La pandemia l’ha colpito duramente, ma il mercato immobiliare di New York, come sappiamo, è rimasto in piedi, e lo ha fatto raggiungendo – ancora una volta – performance di alto livello.
Come abbiamo approfondito nell’articolo dedicato al rapporto sul secondo trimestre 2021, il real estate market della Grande Mela ha vissuto una primavera d’oro, con un aumento del 50% di acquisti rispetto al q1 2021, e addirittura del 144% rispetto al q2 2020, oltre che con un calo drastico dei giorni di permanenza sul mercato .
Osserviamo, inoltre che nel q2 2021 sono state chiuse ben 8.343 vendite residenziali in tutta la città, segnando un aumento dell’88% su base annua (anno su anno), elemento significativo rispetto alle cifre depresse dal blocco del secondo trimestre 2020.
Conoscere l’andamento del mercato a livello territoriale, in una città come New York, è fondamentale per chi vuole investire in immobili nella Grande Mela: la zona in cui si decide di acquistare incide profondamente sia sul valore della casa che su un’eventuale messa a reddito. Noi di Reisol accompagniamo con cura i nostri clienti, utilizzando un approccio strategico e consulenziale che consente di avere una visione d’insieme.
Proprio per questo analizziamo mensilmente potenzialità ed evoluzioni delle microzone – per esempio Gowanus e Bushwick e Red Hook a Brooklyn e Two Bridges a Manhattan – e abbiamo approfondito le attuali movimentazioni e l’importanza dei servizi del mercato luxury newyorkese.
Oggi abbiamo occasione di analizzare da vicino come si stanno muovendo i quartieri più costosi della città.
Quali sono i quartieri più costosi di New York e come stanno performando?
Secondo gli ultimi dati a disposizione, vediamo che:
- al primo posto si colloca Hudson Yards con un prezzo medio di 5,71 milioni di dollari
- TriBeCa resta posizionato in seconda posizione con 3,25 milioni
- ben 31 quartieri (su 55) superano la soglia del milione di dollari
- a Manhattan sono collocati 9 su 10 dei quartieri più costosi di New York
- Brooklyn registra il più netto aumento dei prezzi su base annua (+79% a Downtown Brooklyn) e il calo più rapido su base annua (-35% a Carroll Gardens)
- Hunters Point, Malba e Neponsit mantengono il primato di più costosi nel distretto del Queens, ma rimangono al di sotto del milione di dollari.
New York dal 2019 al 2021: si ritorna ai livelli pre-pandemia
A livello numerico, ci rendiamo conto del fermento che sta muovendo la città osservando che:
- 28 quartieri hanno più che raddoppiato le vendite anno su anno
- tre quartieri hanno chiuso più del triplo delle vendite residenziali rispetto al secondo trimestre 2020
- tre aree hanno quadruplicato il loro volume di vendita rispetto allo scorso anno.
Per leggere questi dati è importante tenere conto del fatto che l’attività di vendita nel secondo trimestre del 2020 – quindi nel mezzo e nel post avvento della pandemia – era scesa a un minimo senza precedenti. Ciò significa che, a livello di guadagni, la maggior parte delle vendite anno su anno rappresentano un ritorno all’attività di mercato pre-Covid, comunque rafforzata da un grosso ritorno dei newyorkesi doc a Manhattan e dall’intenzione di mettersi in gioco dopo il periodo incerto che New York ha vissuto.
Ad oggi, l’attività di vendita q2 2021 ha superato del 7% lo stesso periodo del 2019, trimestre che fu particolarmente attivo data la gran movimentazione di acquirenti prima che venisse impostata la nuova tassa che di fatto rallentò il mercato di New York.
Manhattan: Hudson Yards, TriBeCa e SoHo sul podio dei quartieri più costosi della città
Nel secondo trimestre 2020, Manhattan rivendicava solo 6 dei 10 luoghi più costosi della città (ora siamo a 9, come visto in precedenza). Negli esclusi c’è stato anche Hudson Yards, che è tornato in classifica nel 2021, chiudendo il q2 di quest’anno con un prezzo di vendita medio di 5.714.000 dollari, e guadagnando quindi il titolo di quartiere più costoso di New York.
È comunque interessante osservare come, a livello numerico, l’attività di vendita sia rimasta piuttosto bassa, contando solo sei vendite nel secondo trimestre del 2021: l’89% in meno rispetto al periodo d’oro del q2 2019, dove sono state totalizzate 56 vendite a Hudson Yards.
TriBeCa, invece, si colloca al secondo posto, anche se a fronte di un calo dei prezzi del 13% su base annua. Qui, però, le vendite residenziali sono aumentate ben del 90% su base annua, riportando il quartiere ai livelli pre-Covid:
- 91 vendite nel secondo trimestre 2021
- 48 nel secondo trimestre del 2020
- 100 vendite nello stesso periodo del 2019.
SoHo mantiene poi il terzo posto del podio, registrando un prezzo di vendita medio nel q2 2021 di 2.619.000 dollari.
Little Italy, Flatiron District, Hudson Square e l’area del Theatre District-Times Square
Come possiamo osservare pur scendendo di due posizioni rispetto allo scorso anno, Little Italy si colloca al quarto posto, con una cifra mediana di 2.750.000 dollari.
Seguono poi il Flatiron District con una media di 1.925.000 dollari e Hudson Square con 1.848.000 dollari.
Per quanto riguarda Hudson Square, bisogna segnalare che l’attività di vendita in questa zona vede alcune criticità, di cui è importante tenere conto per conoscere in modo approfondito evoluzioni e trasformazioni del mercato di New York.
Si è infatti registrato un aumento delle vendite del 322% su base annua, e tale percentuale si è effettivamente tradotta in un aumento da 18 vendite nel secondo trimestre 2020 a 76 offerte nel secondo trimestre del 2021.
Le tendenze in questa zona della città sono sempre state fluttuanti, perché più sensibili alle vendite nei nuovi edifici: pensiamo, per esempio, alle 76 operazioni registrate nel secondo trimestre dell’anno in corso, di cui 34 hanno avuto origine nel condominio di lusso 77 Charlton. Allo stesso modo, nel 2019, le vendite di Hudson Square sono aumentate in modo vertiginoso nel q2 2019, quando furono però “gonfiate” da un grande volume nel 565 Broom Street, dove si sono originate 40 delle 64 vendite residenziali di un solo trimestre.
Il secondo tasso di aumento di prezzi lo ha registrato l’area Theatre District-Times Square, con un prezzo di vendita medio di 1.731.000 dollari, a seguito di un aumento del 66% su base annua. In questa specifica zona, l’accelerazione è stata alimentata da vendite particolarmente significative su Billionaires’ Row, Central Park Tower e 220 Central Park South. Come sappiamo, infatti la vicinanza con parchi e aree verdi è uno dei fattori che maggiormente incide sul prezzo, nello specifico in questi Condo building progettati per offrire servizi di altissima qualità nel settore luxury in zona Manhattan.
Brooklyn: i quartieri sul podio dei più costosi
Brooklyn, rispetto a Manhattan è stata colpita meno duramente dalle oscillazioni dovute alla pandemia: qui l’attività è cresciuta dell’86% su base annua e le 2.242 vendite residenziali di Brooklyn si posizionano a un +26% rispetto ai dati dello stesso periodo dell’anno riferimento pre-Covid, il 2019.
Dumbo si posiziona al primo posto
Dumbo, posizionato al nono posto della classifica cittadina, è al primo posto nel distretto di Brooklyn, ed è l’unico quartiere al di fuori di Manhattan che rientra nella top ten: nonostante un calo dei prezzi del 28% su base annua, che ha portato il prezzo di vendita medio del quartiere dai 2 milioni di dollari dello scorso anno, a 1,49 milioni nel q2 2021. Nello specifico, questo calo è stato dovuto ad alcune vendite concluse a un prezzo notevolmente inferiore rispetto alla media della zona.
Le performance di Cobble Hill, Downtown Brooklyn e Carroll Gardens
Cobble Hill è poi il secondo quartiere più costoso del distretto di Brooklyn, con un prezzo medio di vendita di 1.385.000 dollari.
Segue poi il centro di Brooklyn segnando un aumento di ben il 79% su base annua: questo balzo in avanti ha segnato anche il più forte aumento dei prezzi tra i migliori quartieri della città.
La quarta posizione a Brooklyn è occupata da Carroll Gardens, con una media di 1.335.000 dollari, pur avendo segnato un calo del 35% su base annua.
Le zone più “expensive” del Queens: Hunters Point svetta in prima posizione
Il Queens, anche grazie alla profonda riqualificazione degli ultimi decenni, presenta tendenze positive anno su anno, con un prezzo di vendita in aumento del 6%: le cifre, in questa zona di New York, toccano ad oggi i 550.000 dollari, ovvero il 19% in più rispetto al q2 del 2019.
Anche l’attività di vendita è aumentata notevolmente rispetto al 2020 (+67%) pur rimanendo leggermente inferiore (-3%) rispetto al 2019.
Il quartiere più costoso del distretto più grande di New York è Hunters Point, con un aumento dell’11% su base annua e vette che hanno raggiunto i 985.000 dollari. Nessun quartiere del Queens ha comunque superato il milione di dollari.
Come dicevamo, chi desidera investire in immobili all’estero – e nello specifico a New York City – deve essere costantemente informato sulle tendenze del mercato, e ciò è possibile se si conta sulla collaborazione di partner affidabili, che saranno in grado di restituire un quadro chiaro e approfondito delle evoluzioni di distretti, quartieri e microzone.
Non a caso, nel 2020, sono molti gli italiani che hanno investito a Manhattan: contattaci per saperne di più, noi di Reisol siamo qui per rispondere alle tue domande e guidarti in un percorso di ricerca e investimento consapevole e fruttuoso.
