Le performance immobiliari nelle riqualificazioni urbane a New York

Riqualificazioni urbane a New York.

Le riqualificazioni urbane sono sia causa che conseguenza dell’evoluzione delle modalità abitative di una città. Abbiamo visto che questo avviene in città come Milano, dove sono stati pianificati numerosi interventi di rigenerazione urbana nei prossimi dieci anni, e accade anche a New York, dove alcune microzone – come Red Hook a Brooklyn – stanno reagendo al modificarsi dei tempi con progetti di rinnovamento molto interessanti. 

Per comprendere come potrebbe evolversi il potenziale del settore immobiliare in queste città, oggi ripercorriamo alcuni progetti e tendenze messi in campo a NYC, al fine di comprendere quali sono gli indicatori da tenere presente per comprendere se è in atto una trasformazione urbana. 

Riqualificazione urbana a New York: i quartieri “gentrificatori” delineano il futuro della città 

Come abbiamo osservato, New York – e in particolare a Manhattan – è stata teatro di processi di gentrificazione e aumento demografico che hanno cambiato il volto della città, riqualificando numerose zone. 

Oggi è interessante osservare come il distretto di Manhattan, fino a qualche tempo fa meta prediletta e status symbol dell’american dreamsta vivendo un’inversione di rotta, sistema nel quale la pandemia ha solo accelerato un processo già in atto.

Per comprendere meglio approfondiamo il rapporto sulla gentrificazione sviluppato dall’NYU Furman Center, che mostra come la gentrification si è sviluppata nei quartieri di New York: 15 di 55 quartieri cittadini sono identificati come “gentrificatori”, e viene analizzato come sono cambiate le loro abitazioni e come si è evoluta la popolazione negli ultimi due decenni.

Caratteristiche dei quartieri protagonisti della gentrificazione

Per definire più chiaramente la gentrificazione a New York City, viene stabilito un sistema di classificazione con tre categorie: 

  • gentrificazione
  • non gentrificazione
  • reddito più alto. 

Il rapporto del Furman Center identifica il cambiamento del reddito medio negli anni tra il 1990 e il 2010: queste aree, nel 1990, erano a reddito medio basso, e rientravano nel 40% delle zone più povere della città. Nei vent’anni successivi si è registrata invece una crescita degli affitti superiore alla media: da qui l’etichetta “gentrificatori” è stata apposta ai quartieri che hanno interpretato questa tendenza. 

I quartieri “non gentrificatori” hanno invece registrato una crescita degli affitti non superiore alla media, e i quartieri restanti si sono evidenziati come quartieri a reddito più alto

Altra caratteristica dei quartieri gentrificatori è che non hanno recuperato la popolazione persa negli anni ’70: New York infatti si è spopolata di circa 800.000 persone tra il 1970 e il 1980, ed esse non sono rientrate. Ciò significa che questi quartieri si sono popolati di abitanti nuovi.

Infatti, dal 2000, i giovani adulti rappresentano una quota crescente della popolazione nei quartieri in via di gentrificazione: tra gli adulti che si sono trasferiti di recente nei quartieri in gentrificazione tra il 2010 e il 2014, il 60,8% erano giovani adulti di età compresa tra 20 e 34 anni, rispetto al 47,9% nei quartieri non gentrificati e al 54,7% nei quartieri a reddito più alto.

L’impatto del settore immobiliare nei processi di rigenerazione urbana

Che ruolo gioca il settore immobiliare in questi processi? 

L’analisi pubblicata dal Department of City Planning analizza gli alloggi creati o eliminati a causa della costruzione e demolizione in città nel decennio scorso.

I criteri sono che vengono presi in considerazione sono:

  • nuove costruzioni
  • ristrutturazioni
  • frazionamenti
  • accorpamenti

Aumento delle unità abitative a New York

 

In totale le nuove unità abitative sono 205.994: come possiamo osservare, ci sono zone di New York dove sono aumentate e altre dove sono diminuite.  

Per esempio, l’analisi ha contato 1.078.670 unità abitative in tutta Brooklyn nel 2020, con un aumento dell’8% rispetto a dieci anni prima e il più alto tasso di crescita in tutta la città.

Altro dato interessante relativo a Brooklyn è l’incremento abitativo nel Community District 1, composto dai quartieri di Williamsburg e Green Point (contorno blu nella cartina), e  Community District 2. composta dai quartieri di Boerum Hill, Brooklyn Heights, Clinton Hill, Dumbo, Fort Greene, Fulton Ferry, Navy Yard e Vinegar Hill (contorno verde nella cartina), entrambi  sul litorale e comodi a Manhattan. La crescita osservata negli anni 2010-2020, che ammonta a 20.000 unità nel community district 1 e 15.000 nel community district 2,  rispecchia le esigenze della vecchia domanda abitativa, che come preferenza tra gli acquirente vedeva la vicinanza a Manhattan.

Brooklyn: Community District

Anni 2010-2020: come ha operato il settore immobiliare?

Abbiamo quindi visto come è iniziata la gentrificazione di Brooklyn a partire dagli anni ‘90 e  il relativo impatto del segmento immobiliare nei processi di rigenerazione urbana: approfondiamo ora come hanno operato gli sviluppatori immobiliari durante il il decennio scorso

Riportiamo uno studio effettuato da The Real Deal che ha quantificato tutti gli interventi di sviluppo già attivi o depositati tra il 2011 e il 2014: nella tabella sottostante troviamo la classifica degli sviluppatori più attivi nel distretto di Brooklyn durante la prima parte del decennio scorso.

Il totale degli interventi ammonta a 35: questi comprendono nuove costruzioni o ristrutturazioni per un totale di 10,2 milioni di square feet  (948.000 mq). Questa tabella fornisce un altro indicatore da tenere in considerazione: su 15 società di sviluppo immobiliare la maggior parte erano già attive solo nel mercato di Brooklyn da tempo. Ma possiamo anche notare tre imprese di Manhattan che per la prima volta si sono affacciate su Brooklyn e la prima società  straniera che ha creduto nel distretto: i cinesi Xinyuan Real Estate. Questo è un dato importante: come vedremo prossimamente, nella seconda parte del decennio il mercato si è aperto investitori e operatori internazionali modificando la classifica.

Brooklyn most active developers.

 

Williamsburg oggi: un esempio di riqualificazione 

Per osservare da vicino un esempio concreto di riqualificazione urbana, possiamo prendere ad esempio Williamsburg, zona di Brooklyn

Grazie alla sua posizione strategica, affacciato sull’East River e collegato a Manhattan dal Williamsburg Bridge e da una sola stazione di metropolitana, questo quartiere è stato tra i primi a crescere.

Negli anni ‘90 arrivano a Williamsburg i primi artisti, trasportando quindi correnti culturali e nuovi stimoli intellettuali ed economici, negli anni 2000 si iniziano a spostare i residenti di altre zone di NYC, e la zona viene scelta come sede da brand internazionali come Apple. La svolta avviene quando si sviluppano le prime riqualificazioni anche sul waterfront, attirando così l’interesse di investitori stranieri. 

Il primo intervento di riqualificazione di questo quartiere è stato il New Domino Sugar. Un’area acquistata dal gruppo Two Trees Management  nel 2004 per dare vita a un progetto di rigenerazione che prevede di collegare Brooklyn al lungomare dando vita a un ambiente multiuso, con spazi per uffici creativi, alloggi, negozi di prossimità e strutture per la comunità. Un totale di 2400 unità abitative suddivise in 5 building.

Oggi Williamsburg è un quartiere giovane e vivace, centro nevralgico di networking e relazioni tra famiglie e community. La qualità della vita qui è percepita migliore rispetto a Manhattan, tanto da essere istituito come il più signorile dei quartieri di New York dalla ricerca del Furman Center, come riportato in questo articolo.

Per comprendere la fioritura di Williamsburg è importante considerare che Brooklyn ha avuto uno sviluppo immobiliare differente rispetto ad altre zone di New York: a parte i grandi building affacciati sull’East River, l’interno del distretto mantiene le caratteristiche post industriali e caratteristiche dell’epoca in cui sono state costruite, l’attuale piano regolatore non permette gli sviluppi in altezza come avviene a Manhattan.

Williamsburg: il contrasto della modernità

Il fotografo Brian Rose ha documentato nel reportage In Time of Plague la situazione di Williamsburg durante il primo lockdown di marzo 2020. Le foto di Rose, scattate con le strade deserte,  ci aiutano a comprendere come i numeri di cui parliamo – numeri molto importanti a livello di unità abitative – possono far pensare a una diminuzione della qualità della vita e alla perdita delle caratteristiche post industriali dell’area, ma in realtà non è così. 

Williamsburg oggi accosta nuovo e vecchio, e la diminuzione del carattere post industriale cede il passo a un contrasto molto interessante.

I grandi sviluppi di nuovi building sono sul lungomare, e appena ci si addentra si ritrovano le caratteristiche d’epoca, come ad esempio i murales e gli scorci con mattoni a vista.

H2 Quali indicatori ci dicono che è in atto una trasformazione urbana? 

Ci sono alcuni segnali che possono essere “avvistati” per comprendere che in una determinata zona avverrà una riqualificazione urbana. È interessante conoscerli per comprendere come si muovono le trasformazioni:

  1. in una città come New York, uno di questi indicatori di anticipazione è l’arrivo di comunità di artisti, che animano le zone a livello sociale, culturale e intellettuale, generando movimento e interesse. Cercano loft a basso costo: questo è accaduto, per esempio, a Greenwich, Tribeca, Soho, e non solo, si tratta di una costante per la città di New York.
  2. aprono nuovi negozi, e il mondo del retail si rinnova, per venire incontro alle esigenze della popolazione che sta cambiando
  3. avviene una migrazione interna da altre zone di NYC, e in quella determinata zona arrivano abitanti anche di diversa classe sociale rispetto a quella preponderante. Questo movimento genera attrazione, e altri abitanti sono ispirati dal mood che si respira, e iniziano a valutare quella zona della città come possibile casa. 
  4. a questo punto, iniziano i primi interventi di riqualificazione, che poi fanno posto a un livello immobiliare qualitativo superiore, di genere prime, che con il tempo attrae investitori e residenti più altolocati. 

Williamsburg: gli incrementi dei valori immobiliari nel processo di riqualificazione urbana

Per capire meglio gli incrementi dei valori immobiliari durante il processo di riqualificazione urbana,  abbiamo creato una tabella analizzando l’incremento dei valori immobiliari di varie tipologie ubicate in diverse zone di Williamsburg. Si può notare l’aumento di prezzo  dall’ultimo acquisto a oggi, essendo tutti immobili attualmente in vendita. Relativamente agli appartamenti in condo building troviamo un esempio  in prima fila, affacciati nell’East River,  sia interni, nella parte centrale del quartiere. Da oggi iniziamo anche ad esplorare un’altra tipologia immobiliare: Multifamily. Sono mini condomini composti da varie unità abitative, molto diffuse nel distretto di Brooklyn. Nella tabella ci sono due esempi di acquisto ristrutturazione, messa a reddito e attualmente in vendita. Per maggiori informazioni sugli immobili all’interno tabelle sottostante cliccare sul link.

Incremento dei valori immobiliari di Williamsburg

In Reisol lavoriamo con una grande attenzione al territorio di riferimento, che conosciamo a fondo. Per esempio, a New York abbiamo sviluppato un progetto di mappatura degli edifici con sgravi fiscali, e il nostro metodo di lavoro si basa anche su una solida rete di contatti, competenze acquisite negli anni che ci consentono di sapere come trattare investimenti in città articolate come New York e Milano

La città di New York sta tornando alla normalità. Dal 19 maggio verranno revocate le limitazioni durate oltre un anno per bar, ristoranti, musei, sale da concerto, inoltre si sta discutendo la proposta per vaccinare gratis i turisti che si recano in città.

E’ il momento giusto per iniziare a esplorare tutte le nuove opportunità ad uso investimento che offre New York City.

Partecipa alla discussione

Confronta annunci

Confrontare

Iscriviti alla Newsletter

Iscriviti e resta aggiornato sulle novità del mercato immobiliare