Mancano poco più di due settimane alla fine del 2021 e, a New York City, lo sguardo di investitori, sviluppatori e professionisti del real estate è già rivolto verso il 2022, un anno verso il quale si hanno molte aspettative.
Come sappiamo, negli scorsi 12 mesi, New York ha confermato il suo essere una città dalla resistenza sorprendente, capace di innovarsi dopo ogni crisi, mettendo in atto una vera e propria rivoluzione immobiliare: è successo dopo la crisi del ‘29, dopo l’11 settembre 2001, ed è successo anche dopo l’esordio della pandemia nel 2020.
I dati preannunciano un periodo dove sorgeranno nuove costruzioni – molte delle quali saranno grattacieli – in aree della città in piena riqualificazione, come per esempio Long Island nel Queens, ma anche Inwood e Two Bridges a Manhattan.
Sappiamo che i progetti depositati negli ultimi sei mesi toccano quasi le 20.000 unità residenziali, ma sappiamo anche che l’offerta non è ancora riuscita a soddisfare appieno la domanda, che cresce ed evolve a gran velocità.
In questo scenario che cambia, come devono porsi gli acquirenti, specialmente quelli stranieri?
I clienti che si rivolgono a Reisol per collocare il proprio patrimonio nell’immobiliare a New York ci fanno spesso questa domanda, ed è proprio per questo che proponiamo servizi ad hoc per gli investitori stranieri interessati al mercato della Grande Mela.
La consulenza che forniamo a chi vuole acquistare a NYC nel 2022 parte dal presupposto che è fondamentale conoscere il mercato di riferimento, per cogliere le trasformazioni in atto e saper mettere in campo solide previsioni per il futuro.
Proprio per questo oggi dedichiamo una guida pratica ai clienti stranieri che vogliono investire in uno dei market più interessanti del mondo, osservando da vicino i passaggi del processo di acquisto e gli aspetti fiscali da tenere in considerazione.
La ricerca della giusta proprietà a New York nel 2022: cosa tenere presente?
Che sia la prima volta che un acquirente straniero investe a New York City o che abbia già avuto occasione di farlo, è importante contestualizzare l’investimento nel momento attuale.
Come sappiamo, il 2021 è stato un anno di assestamento e, in questo momento, per avere una visione d’insieme è necessario tenere presente alcuni elementi, come ad esempio:
- i tassi dei mutui sono ai minimi storici dal 1971, e questo fattore rende la scelta di questa tipologia di acquisto particolarmente conveniente
- i cash buyer, ovvero gli acquirenti che scelgono di pagare in contanti, hanno una corsia preferenziale, proprio come abbiamo approfondito analizzando il report sul terzo trimestre immobiliare
- data la legge locale 97 che prevede l’adeguamento di oltre 40.000 edifici in tutta la città per ridurre le emissioni di carbonio entro il 2023, ad oggi è particolarmente interessante rivolgere la propria attenzione sull’edilizia green e sostenibile
- la tipologia di abitazione multifamily in questo momento è particolarmente interessante perché garantisce vantaggi a livello economico: la multifamily, infatti, è vincolata a meno tasse, ha costi di gestione decisamente più bassi rispetto ai Condo building e offre interessanti opportunità in merito all’aumento di cubatura
- la domanda nel mercato del lusso ha superato le aspettative già da alcuni mesi: chi è interessato al settore prime dovrà quindi muoversi in modo estremamente focalizzato, rivolgendo la propria attenzione verso quartieri dove i servizi collegati al luxury rendono ancora più interessanti le proposte immobiliari.
Il processo di acquisto di un immobile a New York: una guida in 10 passaggi
Per porsi con consapevolezza nel mercato della city who nevers sleeps, un investitore straniero deve saper tenere presente tutti gli elementi sopraelencati e conoscere le trasformazioni in atto nelle microzone dei quartieri, per sapere dove gli sviluppatori stessi stanno investendo.
Inoltre, per arrivare pronto al momento della firma del contratto, è necessario padroneggiare l’iter organizzativo e burocratico previsto per l’acquisto di un immobile: per venire incontro alle esigenze di questa categoria di acquirenti, abbiamo sintetizzato di seguito i 10 passaggi che caratterizzano il processo di acquisto del mattone a New York City.
1. Conoscere il contesto urbano
Ancora prima di cercare casa a NYC, l’acquirente deve informarsi adeguatamente sulle caratteristiche dei cinque distretti, ma soprattutto sulle zone e microzone specifiche in base alle proprie esigenze.
È poi necessario conoscere le diverse tipologie di abitazioni a cui può rivolgere la propria attenzione, così da isolare quella a cui è maggiormente interessato.
Molto importante sarà poi avere ben chiaro quali sono i servizi specifici che vuole introdurre nel proprio investimento, e quali i punti di interesse a cui l’abitazione dovrà essere logisticamente ben collegata.
Infine, è fondamentale focalizzare fin da subito il budget a disposizione.
2. Decidere la modalità di finanziamento
Se si vuole attivare un mutuo, è necessario incontrare la banca prima di iniziare la ricerca, perché il mutuo deve essere pre approvato.
La pre approvazione verrà richiesta da qualunque proprietario di casa e dai consigli di amministrazione dei Condo e dei Coop.
3. Assumere uno specialista legale e fiscale
Nel momento in cui si iniziano a trasmettere contratti, è necessario essere affiancati da specialisti del settore legale e fiscale esperti in immobiliare, a maggior ragione se non si è cittadini americani.
I professionisti giusti sapranno indicare tutti i passaggi da compiere con gli istituti di credito, anche tenendo conto della destinazione d’uso della casa, perché le procedure variano se si decide di acquistare una casa come investimento oppure per vivere a New York City.
4. Predisporre il proprio patrimonio
A questo punto è importante organizzare il proprio patrimonio, tenendo conto che:
- è necessario aprire un conto domiciliato negli Stati Uniti
- è possibile anche trasferire il proprio denaro sull’escrow account, ovvero il conto di garanzia dell’avvocato
- generalmente è richiesta una caparra del 10%.
5. Cercare l’immobile e fare un’offerta
È arrivato il momento di cercare l’immobile e fare l’offerta: in questa fase si tratta ancora di un passaggio non vincolante a livello legale. Nel momento in cui l’offerta viene accettata, verranno inviati lo statuto dell’edificio e i contratti di accordo tramite gli avvocati o gli intermediari di riferimento.
È importante sapere che i venditori e i loro agenti possono continuare a mostrare case e accettare offerte fino alla firma del contratto.
6. Firmare il contratto e versare la caparra
Nel momento in cui si hanno in mano i contratti è necessario considerare con attenzione ogni parte insieme al proprio avvocato: nel momento della firma deve essere versata la caparra del 10%.
7. Ottenere l’approvazione dal board
Qualora si stia acquistando in un edificio Condo o Coop, nella fase di stipula del contratto è necessario anche ottenere l’approvazione del consiglio di amministrazione del building.
L’acquirente dovrà quindi presentare una documentazione molto dettagliata, specialmente se si opta per un Coop, mentre nei Condo il processo di intervista è una formalità necessaria all’accesso del nuovo acquirente.
8. Prepararsi al momento della chiusura dell’accordo
A questo punto, c’è un gap di tempo che separa la firma del contratto dalla chiusura dell’accordo: questo momento è importante per ottenere eventuali altri fondi necessari, fare perizie, perizie, perquisizioni, accertamenti di violazioni e pignoramenti sull’immobile, oltre a rivedere la documentazione.
È poi fondamentale visitare la nuova proprietà il giorno stesso della chiusura, per accertarsi nel dettaglio che ogni aspetto sia conforme a quanto concordato.
9. Concludere l’accordo immobiliare
La chiusura è sancita dalla transazione economica che l’acquirente trasmette al venditore. È importante che in questa fase siano coinvolte tutte le parti che hanno preso parte alla compravendita, ovvero: chi acquista e chi vende, gli avvocati, la banca, il funzionario delle assicurazioni e altri professionisti il cui ruolo è richiesto.
10. Firmare i documenti finali
L’accordo si conclude con la firma dei documenti finali, che attestano la regolarità dei pagamenti: da questo momento l’acquirente ha pieno possesso della nuova proprietà immobiliare.
Costi e tasse sugli immobili negli Stati Uniti: a cosa fare attenzione
Ora che abbiamo osservato come si svolge il processo di acquisto dell’immobile dal punto di vista pratico, è importante conoscere i principali costi e tasse che un acquirente immobiliare incontra durante la fase di acquisto prima della fase di compravendita. Vediamoli di seguito:
- quando qualcuno acquista un condominio a New York City, l’imposta sul trasferimento di proprietà dall’acquirente è dovuta solo nell’acquisto da costruttore.
- tassa di trasferimento nello Stato di New York, che ammontano allo 0,4% del prezzo di acquisto
- la title company che garantisce il trasferimento della proprietà varia tra lo 0,50 allo 0,70% del valore dell’immobile.
- se il costo di una proprietà supera il milione di dollari l’acquirente dovrà pagare la mansion tax che viene calcata a scaglioni sul valore di acquisto.
Sgravi fiscali: un’opportunità per gli investitori
Gli sgravi fiscali sono un’opportunità molto interessante, perché consentono agli acquirenti di ridurre l’impatto fiscale e ottimizzare l’investimento. Gli sgravi incoraggiano quindi gli sviluppatori immobiliari a New York a costruire per migliorare i quartieri, e promuovere quindi processi di riqualificazione urbana: Reisol mette a disposizione una mappa degli sgravi fiscali presenti in numerosi building a New York, un utile strumento per chi è interessato a questa opzione.
Come abbiamo visto il processo di acquisto che coinvolge un acquirente straniero è un percorso articolato che, per essere concluso con soddisfazione, necessita dell’accompagnamento di professionisti del settore immobiliare: noi di Reisol affianchiamo i nostri clienti in questi passaggi dall’inizio alla fine, offrendo servizi completi dal punto di vista organizzativo, legale, burocratico e gestionale, compresa la fornitura di una due diligence immobiliare completa, così che la trattativa sia fonte di grande soddisfazione, e l’immobile venga incontro ad ogni necessità del compratore.
