New York: guida all'acquisto di un immobile

Ci piacerebbe poter dire che comprare casa a New York è facile se sai come farlo, ma non è proprio così. Acquistare un immobile a NY è un percorso molto articolato, nel quale sono coinvolte diverse professionalità, e dove è necessario compiere alcuni passaggi nell’ordine funzionale alla buona riuscita del processo.

Come sappiamo, nella Grande Mela il mercato real estate è uno dei più solidi e fiorenti del mondo, e ci sono circa 80.000 agenti immobiliari: ciò significa che investire in un immobile nella città che non dorme mai è sinonimo di sicurezza, ma allo stesso la competizione sul mercato è altissima.

Questo scenario si evolve ulteriormente se il compratore è straniero: ecco perché oggi abbiamo deciso di dedicare una guida pratica all’acquisto di immobili a New York, analizzando insieme tutti i passaggi da compiere.

Perché comprare casa a NYC non è facile, ma se sai come farlo, ci si può muovere con consapevolezza e soddisfazione.

Le domande da farsi prima di iniziare il processo di acquisto

Grazie all’esperienza che abbiamo maturato in questi anni, possiamo affermare che il primo passaggio da compiere non è la ricerca attiva dell’immobile: il nostro consiglio è di iniziare invece con un’attività di analisi e ricerca di informazioni propedeutica all’acquisto, a maggior ragione se stiamo effettuando un acquisto a distanza. Ancora prima di iniziare la fase di ricerca è utile avere già alcuni dati chiari in mente e, affinché questo sia possibile, è utile farsi alcune domande, che permetteranno di ottimizzare tempo e denaro, evitando di fare errori di valutazione. Vediamo di seguito alcuni degli aspetti da considerare nella fase iniziale:

è innanzitutto utile informarsi adeguatamente sulla struttura fiscale degli Stati Uniti, e approfondire il sistema di tassazione
è poi importante chiedersi se si intende fare un investimento per mettere poi l’immobile a reddito, e avere quindi un guadagno dalla locazione. In questo caso sarà anche necessario comprendere quali sono le aspettative di ritorno dell’investimento in termine percentuale.
altra possibilità è invece l’investimento speculativo, che permette di incrementare il proprio budget rivendendo poi l’immobile acquistato a un prezzo più alto. Anche in questo caso sarà utile domandarsi quale può essere un incremento sul valore accettabile per l’investitore, e in quale arco temporale.
oppure, ci si può muovere compiendo un investimento conservativo, “bloccando” quindi il proprio denaro in un mercato solido, rivoluzionario e resiliente, come sappiamo essere quello di New York. In particolare, gli aspetti esaminati fino ad ora sono determinanti per capire sia se le aspettative dell’investitore sono realistiche, sia per identificare quasi automaticamente l’area territoriale di ricerca, come vedremo di seguito
in generale, è fondamentale definire fin da subito il budget da allocare e, se si intende utilizzare la modalità cash che, come vedremo, può aprire alcune porte in tempi più rapidi
a questo punto, sarà necessario chiedersi in che zona si desidera cercare l’immobile in questione, e definire quindi i parametri territoriali.

L’importanza della rivendibilità

Un aspetto molto importante da considerare è la rivendibilità dell’immobile, chiedendosi quindi quanto può essere rapido il processo di rientro del capitale investito.

La percezione dell’investitore – dall’avvento del Covid in poi – si è modificata: oggi c’è maggior attenzione per quanto riguarda la rapida rivendibilità, perché chi investe tiene già conto di un’eventuale bisogno di liquidi in futuro.

Selezionare il consulente immobiliare: cosa c’è da sapere?

La presenza di un agente immobiliare che rappresenta il compratore non è obbligatorio, ma è importante sapere che, negli USA, oltre il 90% delle compravendite immobiliari vengono gestite da consulenti.

Nell’articolo dedicato a chi si occupa di vendere case a New York, abbiamo approfondito che quella del broker immobiliare è una figura altamente qualificata, rispettata e riconosciuta, con una formazione specifica e diverse aree di competenza.

La prima grande distinzione di cui tenere conto è che, negli USA, spesso le parti sono rappresentate da due agenti con specifiche diverse:

il buyer broker che si occupa dell’acquirente
il seller broker che cura la parte del venditore.

Questo aspetto garantisce innanzitutto, come accennato, una professionalità verticale specifica, e tutela inoltre davvero gli interessi della parte in causa: la commissione, infatti, viene pagata solo dal venditore ed è poi divisa tra i due professionisti.

Quali richieste è quindi utile avanzare a un buyer broker immobiliare, e quali aspetti deve essere in grado di gestire? Vediamolo di seguito:

l’agente deve essere in grado di presentare una due diligence sulle potenzialità dell’investimento, garantendo quindi uno studio approfondito. Come sappiamo, nel mercato statunitense si ha un rapido accesso a dati di che non lasciano spazio all’interpretazione. La due diligence, quindi, dovrà contenere informazioni sulla comparazione di prezzi, sulle vendite recenti, sul possibile incremento del valore, sulla sostenibilità di un eventuale contratto di locazione, e ovviamente dettagli sul contesto passato, presente e sui possibili sviluppi futuri.
il consulente immobiliare, inoltre, deve effettuare la prima parte di trattativa con il broker che rappresenta il venditore, trattando verbalmente il prezzo per raggiungere la miglior cifra di acquisto.
un bravo agente, inoltre, deve monitorare e coordinare il collegamento tra tutti i professionisti coinvolti nella trattativa, equilibrando i rapporti.

Queste sono solo alcune delle richieste da sottoporre ad buyer broker immobiliare: per altre informazioni, e per approfondire tutte le possibilità a disposizione, è possibile contattare il nostro team.

Due diligence immobiliare: nomina e intervento dell’avvocato

Per effettuare una due diligence completa sull’immobile è importante fare riferimento a un avvocato competente in materia, la cui presenza – e tempestività di azione – sarà inoltre fondamentale nella fase tra l’accettazione verbale della proposta e la firma del contratto.

La nomina dell’avvocato è un passaggio da compiere subito, proprio perché il suo intervento dovrà essere molto rapido: scegliere questa figura in un secondo tempo comporta infatti il rischio di rallentare la chiusura della compravendita o di perdere la possibilità.

**L’apertura di un mutuo e la pre approval letter della banca**

Una passaggio da effettuare durante la prima fase dell’iter è l’ottenimento della pre approval letter, con la quale l’istituto afferma, in base alle caratteristiche fiscali e patrimoniali del potenziale compratore, quanto prestito è in grado di erogare, e include i termini di base, come il tasso di interesse e la durata.

Per ottenere una pre-approvazione sarà necessario inviare estratti conto, dichiarazioni dei redditi, calcolare il rapporto debito/reddito e ottenere un punteggio di credito da una o più agenzie.

La pre approval letter è un passaggio fondamentale da attivare: senza di essa, infatti, si rischia di non essere nemmeno presi in considerazione dai venditori, ed essere sorpassati da altri potenziali acquirenti, come i cash buyer e gli acquirenti locali in possesso di una solida credit history. È importante sapere che questo documento agevola l’acquirente durante la prima parte della trattativa – la fase della negoziazione verbale – ma allo stesso tempo non tutti gli istituti di credito sono disponibili a erogare mutui per compratori stranieri.

L’acquisto: quali i passaggi da compiere?

Se la prima fase di orientamento, identificazione del perimetro territoriale e coinvolgimento delle figure professionali di riferimento può essere più lunga, tutto ciò che concerne la scelta dell’immobile può avvenire invece in modo più rapido, anche grazie alle tecnologie oggi a disposizione degli operatori del settore.

Di quali passaggi consta questa fase? Vediamolo insieme.

La fase preliminare: sopralluogo, ispezioni e stima dei lavori di ristrutturazione

Nel momento in cui si è individuato l’immobile, sarà necessario svolgere un sopralluogo, per valutare anche eventuali lavori di ristrutturazione.

Inoltre, può essere necessario approfondire l’indagine con ispezioni specifiche sullo stato generale dell’immobile: questo passo, quando si tratta di un condo building è meno importante, in quanto si tratta di building recenti.

Infatti, consultando l’Offering Plan , il documento ufficiale che descrive l’immobile sia da un punto di vista legale che tecnico-architettonico, depositato originariamente dal costruttore presso l’Attorney General, l’avvocato è in grado di effettuare tutte le verifiche necessarie. Un’ispezione approfondita, diventa indispensabile, quanto si desidera acquistare townhouse o appartamenti in multifamily, poiché si tratta di immobili storici,

Formulazione della proposta verbale

Una volta effettuata la scelta, l’agente immobiliare formula la proposta verbale: si mette quindi in contatto con il seller broker e parte la negoziazione, solo – appunto – per via verbale. Arrivati a un punto d’incontro viene coinvolto l’avvocato.

Il ruolo dell’avvocato

Gli avvocati delle parti si mettono in contatto: l’avvocato del venditore invia quindi una bozza di contratto di acquisto all’avvocato dell’acquirente, il quale procederà con la revisione.

In questa fase, è poi molto importante che il venditore dichiari tutti i dettagli che possono rappresentare un problema, e l’avvocato dell’acquirente si dovrà inoltre occupare della polizza assicurativa – title insurance – che protegge da problematiche precedenti all’acquisto. Pertanto in caso di irregolarità o vizi non scoperti durante la due diligence sull’immobile, l’assicurazione ripaga l’intera somma versata per la compravendita.

Il Contract of Sale

Il Contract of Sale è paragonabile al compromesso in Italia: in questo tipo di contratto, il venditore si impegna a passare la proprietà all’acquirente, e quest’ultimo si impegna a pagare il prezzo pattuito. Nel Contract of Sale vengono stabiliti tutti i dettagli della compravendita: costi, tempi, modalità di erogazione del pagamento, garanzie date all’acquirente, eventuali condizioni per sospendere o risolvere l’accordo, eccetera.

Solo quando il Contract of Sale è stato firmato da entrambe le parti sussiste il vincolo: prima della firma, sia l’uno che l’altro attore coinvolto può disdire l’accordo senza rischiare conseguenze.

Comprendiamo quindi perché, come accennato precedentemente, è importante che gli avvocati intervengano rapidamente per ottenere la firma.

In un caso come questo è particolarmente importante tenere presente che il mercato immobiliare di New York si muove veloce: l’offerta è poca, gli investitori sono tantissimi, la competitività è alta. Proprio per questo, bisogna sapere come muoversi al meglio.

Il versamento della caparra su un Escrow Account

Nel momento in cui viene firmato il Contract of Sale l’acquirente versa un anticipo, solitamente del 10% rispetto al prezzo di acquisto concordato.

Questa somma non viene però versata al venditore, ma posizionata su un cosiddetto Escrow Account, un conto fiduciario dell’avvocato dell’acquirente. Tale somma viene trasferita al venditore contestualmente alla firma del rogito.

L’utilizzo dell’Escrow Account è monitorato dall’ordine degli avvocati dello Stato di New York – New York Bar Association, e i casi di problematiche e scorrettezze da parte dei professionisti legali sono rarissimi: il nostro consiglio, in generale, è quello di scegliere un avvocato specializzato nel settore immobiliare con esperienza specifica su New York, magari proprio con clienti italiani.

Presentare application al condominio

Se si sta acquistando all’interno di un Condo building, sarà necessario presentare un’application al condominio stesso, che verrà poi esaminata dal board. È infatti richiesto un approfondimento sul profilo dei nuovi condomini, anche perché chi già risiede nello stabile può esercitare il diritto di prelazione.

L’application è una pratica burocratica molto importante, che deve essere svolta in modo completo e corretto, per evitare richieste di integrazioni che possono far perdere tempo e rallentare quindi la trattativa.

Il rilascio della lettera di impegno

A questo punto possiamo procedere con la pratica per la concessione del mutuo, che prevede anche il classico sopralluogo del perito.

Ispezione finale

Prima di chiudere definitivamente l’accordo, è utile compiere un’ispezione finale che consente all’acquirente di assicurarsi che la proprietà sia integra, che tutte le riparazioni concordate siano state effettuate, e che tutti gli elementi che rimarranno nell’immobile – ad esempio elettrodomestici, lampadari, mobili, eccetera – siano al loro posto.

La chiusura del contratto

È arrivato il momento della chiusura dell’accordo, durante la quale viene formalizzata la compravendita attraverso la firma dei documenti e il passaggio del denaro. Per chiudere l’accordo devono essere soddisfatte alcune condizioni:

se è stato chiesto un mutuo, l’ente creditore deve dare il cosiddetto clear to close
è stata stipulata la title insurance
venditore, compratore e professionisti di entrambe le parti sono disponibili a partecipare fisicamente alla chiusura
qualora una delle parti non possa essere presente fisicamente, e si stia quindi per esempio conducendo un processo di acquisto a distanza, è necessario dare la procura all’avvocato che lo rappresenta
il board del condominio, qualora si stia acquistando in un Condo, ha approvato i nuovi inquilini
se si sta acquistando cash, sarà necessario un assegno circolare

La chiusura può avvenire presso l’ufficio dell’avvocato dell’acquirente o del venditore, o anche, predisponendo l’accordo, anche online. A seguito di questo atto, le chiavi vengono consegnate e l’acquirente diventa il proprietario ufficiale dell’immobile.

Cose da sapere per investire in immobili a New York

Come abbiamo osservato, il processo di acquisto e vendita di un immobile nella Grande Mela è piuttosto articolato: proprio per questo è importante sapere come muoversi.

Chi vuole investire all’estero, oggi, deve essere consapevole non solo di cosa sta cercando, ma anche di come si muove il mercato e di quali elementi caratterizzano l’area in cui vuole comprare. Nello specifico, abbiamo elaborato alcuni suggerimenti per chi vuole investire nel mattone a New York City, uno dei mercati più interessanti del mondo:

richiedere al buyer broker di giustificare il valore di proposta di acquisto consigliato: se il consulente che vi rappresenta avrà utilizzato i giusti strumenti sarà facile capire un prezzo adeguato da offrire al venditore. Chi compra ha a disposizione tutte le informazioni necessarie per stabilire il corretto valore.
si consiglia di effettuare l’ispezione finale il giorno stesso del rogito: in questo modo il broker potrà accertarsi che tutti gli elementi concordati siano effettivamente stati rispettati, garantendo quindi la bontà dell’accordo.
in caso di acquisto di immobile già locato è utile richiedere al professionista di verificare la sostenibilità del contratto di locazione. Per fare un esempio pratico, se si sta valutando l’acquisto dell’unità abitativa 10 H, ossia appartamento al decimo piano appartenente alla linea H puoi richiedere al professionista di riferimento il valore dei contratti di locazione più recenti degli appartamenti appartamenti alla linea H, ossia con le stesse caratteristiche di metratura. In questo modo è possibile accedere a dati certi, da cui deriva un valore economico coerente.
In caso di investimenti in Condo building, sappiamo che ci stiamo muovendo in un’area dove c’è poca offerta, trattandosi infatti di solo il 20% dei building sul mercato. L’interesse degli investitori è alto, motivo per cui è particolarmente consigliato affidarsi a una società di intermediazione che usufruisce di un portafoglio di immobili off market, quindi visibile solo al network di clienti interno.

Come abbiamo accennato, è inoltre utile sapere che – contando sui giusti professionisti – è possibile compiere questo processo interamente a distanza, in totale sicurezza.

New York è la città dei primati immobiliari: investire qui significa investire in un mercato sempre in evoluzione, resiliente ed energico. Non a caso, nel 2020, sono stati moltissimi gli italiani che hanno scelto la Grande Mela come destinazione del loro patrimonio immobiliare.

Nel market newyorkese è poi molto importante conoscere l’area di riferimento in modo approfondito: proprio per questo, a Reisol, studiamo e analizziamo costantemente le evoluzioni territoriali, immobiliari e sociali della città, sviluppando anche analisi di microzone particolarmente interessanti, come Red Hook, Bushwick, Gowanus e altre.

Particolarmente interessante è poi la panoramica sugli sgravi fiscali presenti in città, che permettono di contare su tax abatement fino al 2040: a tal proposito abbiamo sviluppato una mappatura degli immobili che godono di questo vantaggio, che viene costantemente aggiornata.

Poter contare su un’agenzia di intermediazione seria, competente, che conosce il mercato e il territorio in modo approfondito permette sicuramente di fare un salto di qualità, posizionandosi tra gli acquirenti in modo consapevole e robusto. Proprio per questo noi di Reisol offriamo ai nostri clienti servizi completi, che spaziano dalla consulenza all’accompagnamento in tutto il processo di compravendita, garantendo un project management di qualità, anche a distanza.

New York: guida all’acquisto di un immobile