Per comprendere come si stanno muovendo oggi la gentrificazione e l’aumento demografico a New York, occorre fare un passo indietro nella storia e guardare cosa è successo all’inizio del XIX secolo a una zona come Brooklyn.
Quello che oggi è uno dei quartieri più “in” della città, all’epoca era un sobborgo di pendolari che raggiungevano Manhattan con le imbarcazioni, attratti dal fermento economico in crescita. Via via, i personaggi di spicco della zona periferica hanno iniziato a scegliere New York come casa: ed è così che negli ultimi due secoli il focus è diventato andare a vivere a Manhattan.
Ma ora stiamo assistendo a un famoso “corso e ricorso” – secondo la definizione di Giambattista Vico – della storia: i professionisti stanno di nuovo iniziando a scegliere il pendolarismo, anche a causa dei cambiamenti di assetti che ha recentemente portato la situazione emergenziale.
L’impatto delle migrazioni interne sulla città di New York
Quando abbiamo analizzato la situazione della microzona di Red Hook, abbiamo scoperto che Brooklyn è stata per lungo tempo una città indipendente da Manhattan, con un mercato manifatturiero fiorente, porti molto attivi e rotte commerciali di rilievo.
Il suo declino è iniziato in realtà proprio a seguito della costruzione del ponte nel 1883: il richiamo dell’isola al di là del fiume è diventato forte, gli spazi residenziali erano disponibili in abbondanza, e i lavoratori hanno iniziato a spostarsi.
Proprio come possiamo leggere in questo interessante articolo, uno dei fattori che hanno influito maggiormente sulla crescita demografica e la definizione economica di New York sono i movimenti di migrazioni interna che hanno caratterizzato la città soprattutto nel corso del XX secolo.
In quegli anni, NY era sede di più di due terzi delle prime 100 società americane, e si potevano contare oltre 25.000 fabbriche: la Grande Mela era alla guida degli Stati Uniti per forza lavoro, numero di industrie, valutazione del capitale e valore del prodotto.
Questa leadership basata sulla manifattura è stata mantenuta per decenni, fino al 1960 quando, in concomitanza con il boom economico, è avanzata l’era dell’informazione tecnologica e l’industria ha iniziato a cedere il passo all’informazione e al famoso “quarto potere”.
Tendenze della gentrificazione a Manhattan
Vivere a New York, nell’immaginario collettivo, significa vivere a Manhattan: molti di coloro che oggi si trasferiscono in città, se non possono scegliere subito questo distretto per ragioni economiche, lo considerano l’obiettivo da raggiungere.
Manhattan è infatti destinazione di vita e lavoro sia per gli stranieri, che per gli americani: l’ultimo censimento del 2010 ha rilevato una percentuale di bianchi al 48%, 25,4% di ispanici, afroamericani al 12,9%, 11,2% di asiatici, 0,1% nativi americani e 14,1% popolazione appartenente ad altre etnie. Ad oggi, queste percentuali sono probabilmente aumentate.
Manhattan: riqualificazione urbana che guarda verso il cielo
Ciò che è particolarmente interessante è che questo afflusso è stato costante, portando quindi il distretto di Manhattan a rinnovarsi continuamente, riqualificando zone sempre nuove fino a doversi sviluppare in altezza per mancanza di spazio in cui espandersi.
Ad oggi, Manhattan non ha quasi più spazio al suolo da riqualificare: il piano regolatore prevede infatti concessioni edilizie che si basano su diritti aerei, che rilasciano quindi la possibilità di edificare in altezza.
Gli stabili possiedono questi diritti, che possono usare per sé oppure vendere ad altri palazzi.
Guardando più da vicino le azioni di riqualificazione degli spazi, possiamo citare il progetto della High Line, parco verde sopraelevato che si snoda su una ex linea ferroviaria (simile alla Promenade des Plantes di Parigi) e The Vessel, scalinata a nido d’ape con terrazze panoramiche che impreziosisce la zona di Hudson Yards.
Non a caso, entrambi questi interventi si sviluppano in altezza, proprio per valorizzare al massimo questa dimensione così fondamentale a Manhattan.
Il futuro si gioca tra il Queens e Brooklyn
Considerando quindi la nuova esigenza abitativa del pendolarismo, secondo la quale la gente è disposta a spostarsi per avere una qualità di vita maggiore, l’estrema necessità di riqualificazione imposta dalla legge locale 97 (che impone la riduzione delle emissioni di carbonio), e i dati di mercato che parlano di una vera e propria rivoluzione immobiliare, possiamo immaginare come sarà il futuro.
Distretti come il Queens e Brooklyn hanno registrato record più alti della storia, e saranno il centro di una nuova gentrificazione, dell’aumento demografico e delle nuove riqualificazioni urbane. Per esempio Brooklyn da aprile 2020 ha registrato un incremento dei valori del 12% mentre il Queens del 4%. Secondo il rapporto settimanale del centro studi del Gruppo Compass, l’agenzia Leader del mercato Newyorkese, durante le prime due settimane di aprile il comparto del lusso del distretto è stato particolarmente vivace. La prima settimana di aprile il volume delle compravendite ha raggiunto 92,7 milioni di dollari e tutte le proprietà sono state vendute al prezzo di richieste, zero sconto!
La seconda settimana di aprile il volume è salito a 97,5 milioni con una percentuale di conto del 4%.
Questa migrazione interna, già evidente durante il 2020, si sta intensificando.
Nell’articolo delle settimana scorsa, abbiamo pubblicato un report del primo trimestre del 2021 di Manhattan. L’offerta a febbraio e marzo è aumentata notevolmente e, come dichiarato nell’articolo di Forbes, molti proprietari ritengono che sia il momento giusto di vendere per trasferirsi. Che sia l’inizio di nuove gentrificazioni e riqualificazioni di altri distretti? E se così fosse come fare per orientarsi e scegliere il giusto investimento che possa garantire buone redditività e incremento sul capitale investito?
Come vediamo nella cartina soprastante “residential buildings, infatti, l’attuale normativa di zonizzazione sul Queens e Brooklyn è a destinazione residenziale, lo stock da riqualificare abbonda.
Per esempio ci sono mini condominio da due appartamenti a salire che, in caso di ristrutturazione, possono usufruire anche di incentivi fiscali.
Il nostro lavoro a Reisol è anche quello di interpretare questa nuova richiesta abitativa, agevolando investimenti che tengano conto anche dei progetti di riqualificazione e gentrificazione, per portare frutti sia oggi, che domani.
