Il mercato immobiliare di New York: rapporto sul secondo trimestre 2021

A maggio 2021, il sindaco di New York Bill de Blasio ha annunciato che dal 1 luglio la città sarebbe tornata alla quasi totale normalità, e così è stato.

Con un grande ponte dal 1 al 5 luglio, festa nazionale che segue l’Independence Day, New York ha festeggiato la nuova, e ritrovata, libertà. Cittadini per le strade, concerti, manifestazioni, performance e un grande senso di leggerezza ha fatto seguito a quella che si diceva sarebbe stata la fine dell’epoca di Manhattan.

Ma così non è stato e, anche questa volta, New York City e il suo cuore di grattacieli si sono ripresi più forti di prima. 

Come vedremo dall’analisi dei dati  relativi al secondo trimestre 2021, questa primavera è stata la “primavera d’oro” del real estate newyorkese.

Era nell’aria, certo, ma ora è realtà: Manhattan è tornata sul mercato, come prima, meglio di prima. 

Real estate market di New York: una straordinaria capacità di reagire alle crisi

I primati immobiliari del mercato di New York si sono verificati anche grazie alla straordinaria capacità di questa città di reagire alle crisi: si può infatti dire con certezza che NYC abbia affrontato diversi crolli, e che li abbia superati tutti nel giro di pochi mesi. 

Oltre ogni aspettativa, come in perfetto stile newyorkese. 

Vediamo meglio di cosa stiamo parlando:

• nel 2011, la città ha incontrato una gravissima crisi della sicurezza, con il crollo delle Torri Gemelle. Scenari Immobiliari, l’autorevole Istituto indipendente di studi e ricerca, in piena pandemia scriveva che: “quasi vent’anni fa ci fu improvvisamente un evento che innestò una crisi differente rispetto alle precedenti e per diversi aspetti simile a quella che stiamo vivendo: la serie di attentati terroristico agli Stati Uniti dell’11 settembre 2001. Un evento che cambiò il modo di vivere, di costruire e di affrontare il tema della sicurezza (come oggi è verosimile accade e accadrà per quello sanitario). Dopo una prima fase di blocco il sistema economico e anche il real estate ebbero un rimbalzo notevole, in pratica doppiando gli andamenti del periodo precedente.” 
• Questo punto di vista è stato particolarmente lungimirante, perché in grado di interpretare un segnale positivo per il futuro della città. 
• C’è stata poi la crisi finanziaria del 2008 
• È seguita poi la crisi ambientale, con l’Uragano Sandy nel 2012 che, come possiamo intuire, ha avuto ripercussioni anche sul settore immobiliare 
• Nel 2020, ecco la crisi sanitaria dovuta al Covid. 

E New York, in tutti questi casi, non ultima la pandemia, si è rialzata in modo eccellente. 

I dati rapporto del secondo trimestre 2021 raccontano la rivincita di New York

Questa interessante analisi cronologica è stata ripresa anche da un articolo uscito su Forbes il 1 luglio, in cui viene sancita la ripresa del mercato immobiliare newyorkese, che possiamo sintetizzare in alcuni passaggi: 

• il secondo trimestre (Q2) 2021 è stato uno dei più eclatanti della storia immobiliare di  Manhattan: in particolare, il mercato residenziale ha registrato numeri importanti su tutte le tipologie e fasce di prezzo, compreso il mercato del lusso che era in crisi prima della pandemia, e poi si è ripreso molto bene. Gli acquisti di appartamenti sono aumentati del 50% rispetto al q1 2021, e del 144% rispetto al q2 2020 
• la media di permanenza di un immobile sul mercato è, come sappiamo, un dato molto significativo: in periodi normali di mercato è tra 100 e 80 giorni. Oggi siamo a 60 giorni, ma immobili particolarmente appetibili, possono essere venduti anche in meno di una settimana perché hanno caratteristiche di grande pregio, come il fronte mare oppure la vicinanza con una zona verde
• è poi importante considerare il riassorbimento dell’offerta su tutte le tipologie: durante il lockdown, molti immobili sono stati tolti dal mercato, per poi essere ricollocati a ottobre 2020, periodo in cui si sono contate 9.600 unità immobiliari in vendita. A giugno 2021 questo dato è calato a 6.675. 

La domanda di acquisto per Manhattan

Per comprendere – davvero – cosa sta succedendo sull’isola nel cuore di NYC, occorre fare un passo indietro, e ricordare che la upper class di Manhattan, con l’avvento della pandemia, si è spostata fuori città, verso località come gli Hamptons, la Florida, Aspen.

Ora, dopo un anno passato lontano dai grattacieli, complice la rinnovata vita in città, questa specifica tipologia di cittadini – e quindi di acquirenti e investitori – ha nostalgia del particolare fascino che avvolge Manhattan, e vuole quindi rientrare. 

Quindi, cosa sta succedendo in questo distretto, dal punto di vista immobiliare? Vediamolo insieme, alla luce dei dati emersi dal rapporto sul secondo trimestre 2021.  

Chi sono gli acquirenti che scelgono Manhattan?

Gli acquirenti che stanno cercando e comprando nel distretto di Manhattan, ad oggi sono:

• gli ex residenti che tornano in città, come descritto sopra
• cittadini provenienti dai sobborghi più periferici che, grazie agli attuali margini di trattabilità molto appetibili, vogliono coronare un sogno
• acquirenti dalla West Coast
• stranieri che scelgono di investire a New York, valutando anche il processo di acquisto a distanza
• italiani millennials che, come sappiamo, già dal 2020 hanno messo gli occhi su NYC.

Il ruolo delle big tech nella ripresa del mercato

L’economia tech fa da traino a NYC: l’aumento della presenza dell’industria tecnologica è una segmento dell’economia che attira capitali di investitori.

Non stiamo parlando solo di colossi, ma del settore tech in generale: bisogna infatti tenere conto del fatto che, se il settore residenziale sta andando bene, quello degli uffici sta andando decisamente peggio, a causa dei nuovi assetti inevitabilmente provocati dallo smart working. 

Oggi, quindi, il mondo della tech business vuole accaparrarsi sezioni di Manhattan, proprio come hanno fatto Facebook, Amazon, Apple e Google nel 2020.

Perché si sta acquistando proprio a Manhattan

L’aumento della  domanda è sicuramente  guidata da prezzi ragionevoli, domanda repressa che ha creato una bolla sul mercato, tassi di interesse bassi per i mutui, percentuali di sconto, e altri fattori favorevoli. 

Inoltre, complice anche l’anno 2020, del tutto inaspettato, c’è più elasticità del passato, motivo per cui il match tra domanda e offerta può avvenire in modo più snello. 

Cosa si sta acquistando: la predominanza dei Condo

Come già sappiamo, il Condo è la tipologia di building verso cui si orientano gli investitori, mentre i Coop sono generalmente maggiormente scelti dai residenti newyorkesi.

Oggi osserviamo invece come, nell’ultimo anno, anche i residenti hanno prediletto i Condo, perché più recenti, con più servizi e con flessibili rispetto ai Coop.

È infatti molto interessante notare come, in un momento come quello attuale, in cui non è ancora arrivata in città la totalità degli investitori internazionali a causa delle limitazione dei voli, dal Q3 2020 al Q2 2021 gli acquisti in Condo building a Manhattan sono comunque raddoppiati. 

La tipologia maggiormente acquistata sono stati appartamenti con due camere da letto, e la fascia di prezzo con maggiore acquisti è stata tra 1 e 3 milioni di dollari, dove si raggiunge il 40% sul totale degli acquisti. 

Focus sulle tipologie di acquisto: nuove costruzioni, Condo e luxury 

Per osservare da vicino gli acquisti occorre diversificarli in base alla tipologia: vediamo di seguito cosa è accaduto alle nuove costruzioni, al settore luxury e ai già citati Condo. 

Appartamenti di nuova costruzione 

Per quanto riguarda gli appartamenti di nuova costruzione, osserviamo che:

• il segmento è in trend  positivo con un aumento del 20% delle compravendite rispetto al q1 2021. Uno dei dati più positivi, come accennato, è proprio la permanenza media sul mercato: rispetto al q1 2021, i giorni di permanenza sul mercato sono diminuiti del 70%, quindi nel secondo trimestre i giorni medi sono 88
• il prezzo medio di vendita si è attestato a 2.470.000 dollari, con una percentuale di sconto dell’11,2 %
• il 56% degli acquirenti ha acquistato nella fascia di prezzo tra 1 e 3 milioni di dollari, e solo il 4% nella fascia di prezzo sotto al milione. Il resto della clientela si è frazionata nella fascia oltre i 3 milioni
• la zona più richiesta è stata Downtown Manhattan, che totalizza il 31% delle compravendite, seguita da Upper Manhattan
• in generale, il mercato è andato bene su tutte le tipologie tranne che sul monolocale. Si riscontra infatti molta offerta e poca domanda, con una vertiginosa discesa dei prezzi medi di vendita del 35%. Stiamo parlando di una finestra importante per investitori di piccolo taglio interessanti a Manhattan, in particolare alla fascia tra 500.000 e 1 milione di dollari, nella quale ci possono essere interessanti opportunità. 

Appartamenti in condo building

Come abbiamo visto in precedenza, gli appartamenti in Condo building sono i più richiesti: 

• gli acquisti sono aumentati del 50% rispetto al primo trimestre del 2021, e la percentuale media di sconto è stata del 6,7%
• come accade per le nuove costruzioni, gli acquirenti si sono concentrati nella fascia di prezzo tra 1 e 3 milioni di dollari, con propensione verso unità abitative con due camere, scelti nello specifico dal 36,7% 
• il 32% ha invece prediletto appartamenti con una camera
• solo l’8% ha invece acquistato monolocali, dato che conferma la tendenza individuata: possiamo quindi confermare che, anche  nel comparto dei Condo, i monolocali sono diventati una tipologia sulla quale investitori alla ricerca di forti sconti possono focalizzarsi
• nella tabella sottostante possiamo invece notare come si è distribuita l’offerta sul mercato per fascia di prezzo: vediamo, per esempio, che l’offerta tra 1 e 3 milioni è stata del (42,5%).

Fonte: Compass

Il mercato immobiliare del lusso

Come accennato precedentemente, ebbene sì: i ricchi newyorkesi stanno ritornando in città. Nelle ultime due settimane di giugno si sono registrate 66 vendite, di cui 47 in Condo building. Osserviamo che:

• il prezzo medio di vendita per i Condo è stato di 10,5 milioni di dollari
• considerando tutte le tipologie residenziali, il prezzo medio di vendita è stato di 5,5 milioni, con un aumento q2 rispetto q1 2021 di vendite del 37,3%. L’offerta, ancora abbondante, è diminuita del 4% dal primo trimestre
• una nota positiva è che, la fascia di prezzo tra 10 e 20 milioni, quindi con posizionamento molto alto, stagnante negli ultimi anni, ha registrato numeri molti positivi, in particolare nell’Upper East Side e Upper West Side.

Informazioni utili per gli investitori: percentuali di sconto e giorni di permanenza sul mercato

Vediamo ora i dati relativi al mese di giugno 2021, che conclude quindi il secondo trimestre dell’anno: 

Top Five quartieri con maggiore percentuale di sconto (Condo building)

• East Harlem 16,6%
• Flatiron 12,5%
• Chinatown 12,3%
• Turtle Bay 10,4%
• Central Harlem 10,1%

Days on market top five  (Condo Building)

• Hamilton Highs 41
• Kips Bay 52
• Hudson Yard 59
• Tribeca 67
• Little Italy 70.

Reisol monitora costantemente gli andamenti del mercato a New York: questo studio costante ci permette di offrire ai nostri clienti servizi di consulenza immobiliare che abbracciano diversi aspetti, dalla ricerca dell’immobile al property management, passando per le attività di agency e la gestione del rapporto con eventuali inquilini.