“I viaggiatori internazionali completamente vaccinati contro il Covid, a cui è stato vietato l’ingresso negli USA durante la pandemia, potranno entrare nel Paese dall’8 novembre. Secondo la Casa Bianca, questa data segna la fine delle restrizioni che hanno bloccato i turisti e chi voleva fare visita alle proprie famiglie”. In un articolo articolo datato 15 ottobre, il New York Times annuncia l’apertura dei voli internazionali verso gli Stati Uniti, procedura che già si stava annunciando da alcune settimane.
Riaprire i voli significa riportare a New York acquirenti e investitori, dando il via libera ai buyer italiani dopo quasi due anni di assenza: cosa accadrà, quindi, nel quarto trimestre del real estate 2021? Avremo già occasione di vedere l’impatto di questo ritorno?
Nell’attesa, abbiamo occasione di focalizzarci sul terzo trimestre dell’anno, che copre i mesi di luglio, agosto e settembre: proprio come abbiamo già fatto per per i trimestri precedenti, oggi osserviamo da vicino dati e tendenze del settore immobiliare residenziale q3 per i distretti di Manhattan e Brooklyn.
Nuove opportunità per i cash buyer
Per comprendere appieno le modifiche in atto nel mercato e la potenza contrattuale degli investitori da questo momento in poi, occorre innanzitutto sapere che, rispetto al periodo pre pandemico, i cash buyer – ovvero coloro che acquistano e pagano in contanti – hanno opportunità ancora maggiori. Come sappiamo, la gran parte degli investitori italiani appartiene a questa categoria: ma vediamo meglio cosa sta succedendo.
Pagamenti in contanti preferiti ai mutui: l’apertura di una corsia preferenziale
I tassi di interesse dei mutui sono molto bassi da parecchi mesi e, di conseguenza, gran parte degli acquirenti scelgono di aprire un mutuo che può essere di tipo “classico”, oppure può trattarsi di un “contingency”, tipologia che vede la proposta di acquisto subordinata all’accettazione del mutuo. Essendo quindi aumentate tantissimo le richieste di mutuo, i venditori prediligono ancora di più chi ha disponibilità di acquisto cash, per poi valutare le richieste di mutuo normale, e solo in terza battuta quelle di contingency.
Il risultato finale è, quindi, l’apertura di una corsia preferenziale per gli investitori italiani che si presentano come cash buyer.
Possibilità di scontistiche maggiori
A Manhattan, le percentuali di scontistica su acquisti e investimenti sono ancora molto buone rispetto al periodo prepandemico: ciò significa che chi propone di pagare in contanti ha una scontistica ancora maggiore, perché può agevolare la rapidità della transazione.
Sappiamo bene, infatti, che oggi il mercato è velocissimo: chi viene a Manhattan per trasferirsi ha fretta, e chi vuole vendere – per spostarsi, ad esempio, a Brooklyn – ha altrettanta fretta.
Proprio per questi motivi, i venditori sono maggiormente disposti a trattare di fronte a possibilità di agevolare il processo di compravendita.
Brooklyn: l’andamento del terzo trimestre nel settore immobiliare
Cosa sta succedendo, quindi, nei distretti che offrono la maggior parte di opportunità ad investitori, compratori e acquirenti? Vediamolo insieme, analizzando accuratamente le tendenze di Brooklyn e Manhattan, borough strettamente collegati anche da spostamenti demografici e riqualificazioni urbane.
Il mercato delle nuove costruzioni a Brooklyn
Le vendite di nuovi progetti di sviluppo a Brooklyn sono state incredibilmente forti nel terzo trimestre. In particolare, il prezzo medio di vendita è aumentato del 15%: l’attuale valore si fissa infatti sui 940.000 dollari. In concomitanza di ciò, l’aumento delle vendite ha comportato una riduzione dello sconto medio ad appena il 1,7%.
I rogiti stipulati sono stati 542: il 45% in più rispetto ai 277 registrati nel terzo trimestre del 2020. Il mercato più attivo è stato il nord-ovest di Brooklyn, dove si sono registrate il 50% della totalità delle vendite. North Brooklyn si piazza al secondo posto con il 20% dei contratti.
A differenza dei trimestri precedenti i bilocali sono stati la tipologia più richiesta: questa categoria si è infatti aggiudicata un terzo della totalità delle transazioni.
Osserviamo le preferenze per fascia di prezzo:
- 59,8% sotto al milione
- 34,7% tra 1 e 3
- 5,5 sopra ai 3 milioni.
Brooklyn: il mercato residenziale
Relativamente al settore residenziale delle rivendite di Brooklyn, continua il trend positivo assunto ormai da tempo: come vedremo, i numeri sono sempre in crescita trimestre su trimestre.
Durante il q3 2021 ci sono state 3.121 vendite: in totale, le vendite da inizio anno sono state 10.700, il 18,% in più rispetto a tutte le compravendite registrate durante il 2020.
La migliore qualità di vita continua ad agevolare i trasferimenti da Manhattan a Brooklyn, e la forte domanda ha aumentato i prezzi medi di vendita in tutte le tipologie di immobile.
Valutando tutto il distretto, il prezzo medio di vendita è aumentato del 20%, raggiungendo un nuovo record e riducendo la percentuale di sconto medio.
L’offerta diminuisce in particolare per le multifamily composte da 1 a 3 unità, ovvero la tipologia più richiesta a Brooklyn, subito dopo gli appartamenti in Condo.
Trend positivi anche per le proposte di acquisto sottoscritte in attesa di rogito: tra rogiti stipulati e proposte di acquisto sottoscritte si registrano 5.400 vendite in tre mesi.
Valutando tutto il distretto e tutte le tipologie di immobili, la permanenza media sul mercato è di circa 100 giorni.
Per quanto riguarda gli appartamenti in Condo, il prezzo medio di vendita è di 950.000 dollari.
La media di sconto è ben diversa da Manhattan: a Brooklyn, infatti, si tratta dello 0,9%. Come abbiamo visto nella precedente analisi sul distretto, capita addirittura che, nel waterfront, vengano venduti a cifre più alte rispetto al valore richiesto.
Il mercato del lusso: Brooklyn batte Manhattan
Il mercato del lusso di Brooklyn è in positivo, e sta battendo quello di Manhattan: il numero di vendite è stato di 560 transazioni, ovvero il 30% in più rispetto al q2. In questo caso la domanda si è rivolta maggiormente sulle multifamily da una a tre unità abitative: il 60% degli acquirenti ha scelto quest’ultima tipologia, mentre il 30% ha optato per appartamenti in Condo.
Anche il prezzo medio di vendita è salito del 10%, arrivando a 2.760.000 dollari. La poca offerta sul mercato e la domanda sempre in crescita non permette quindi grandi possibilità di sconto: la tendenza della scontistica tocca appena l’ 1%.
Il mercato immobiliare del terzo trimestre 2021 a Manhattan: dati, tendenze e opportunità
Il mercato immobiliare di Manhattan ha continuato la sua straordinaria ripresa anche nel terzo trimestre: come abbiamo visto, il cambio di rotta è iniziato nel secondo trimestre dell’anno, periodo nel quale molti acquirenti si sono riavvicinati alla City.
Nonostante il trend positivo, i prezzi medi di vendita nel q3 2021 sono scesi del 10%, e si mantengono ancora margini di sconto interessanti intorno al 7%.
La permanenza media sul mercato è superiore del 30% rispetto a Brooklyn – per la fascia fino a 3 milioni di dollari – ma lo sconto aumenta nella fascia di prezzo più cara.
Le aspettative per l’ultimo trimestre dell’anno sono positive: grazie alla riapertura dei voli arriveranno gli investitori stranieri e i cash buyer, con potere d’acquisto maggiore rispetto a chi ha attivato mutui tradizionali e contingency.
Analizzando gli appartamenti in Condo, si contano 2.091 rogiti, mentre le proposte di acquisto sottoscritte in attesa di essere rogitate sono 3.698.
La domanda si è concentrata principalmente sui trilocali, seguiti dai bilocali senza – sia per rogiti effettuati che per le proposte di acquisto firmate – nessun incremento dei prezzi su entrambe le tipologie.
Questo dato sta invece aumentando nel mercato prime, anche se è la tipologia con la maggiore percentuale di sconto, perché raggiunge il 13% sul valore richiesto.
Nello specifico, la domanda si é suddivisa in questo modo:
- Monolocali 14%
- 1 camera 28%
- 2 camere 32,6%
- 3 camere 17,3%
- 4+ camere 7,0%
Come avvenuto nel secondo trimestre, la fascia di prezzo con più transazioni è stata tra 1 e 3 milioni di dollari, seguita dalla fascia sotto al milione di dollari. Downtown è la zona con maggior numero di vendite registrate, con un prezzo medio di 1.610.000 dollari, in lieve discesa rispetto ai 1.650.000 del q2 2021, mentre l’offerta è diminuita del 2,4%. La media di sconto, in questo caso, è stata del 6,4%.
New development market a Manhattan
Il mercato delle nuove costruzioni ha avuto un terzo trimestre buono, ma con prezzi medi di vendita inferiori rispetto allo terzo trimestre 2020.
Ritorna l’interesse verso appartamenti di taglio più piccolo, completamente dimenticati durante i trimestri precedenti, dove la domanda si è rivolta verso immobili più grandi.
Il margine di scontistica fa gola, e molti newyorkesi stanno acquistando tipologie piccole ad uso investimento: come sottolineato più volte, Manhattan si è trovata con un esubero di nuove costruzioni sul mercato, offerta che si sta lentamente riassorbendo ma che rimane ancora alta, pertanto il margine di trattabilità resta interessante.
Nonostante tutto, durante questo trimestre, sono state messe sul mercato nuove unità abitative: anche nelle nuove costruzioni l’orientamento è verso i trilocali, seguiti dai bilocali. Il quartiere con il maggior numero di vendite è l’Upper East Side.
Come visto in precedenza, gli appartamenti-studio hanno visto un crollo sia della domanda che del prezzo medio di vendita: questo trimestre, per la prima volta, vede una crescita del 20% sul prezzo medio di vendita.
Infatti, si osserva che:
- il 13% ha comprato nella fascia sotto al milione
- il 51,2% nella fascia tra 1 e 3 milioni
- il 35,8% nella fascia sopra i 3 milioni
- sono state vendute 654 unità, con una media di sconto del 7,5% e un prezzo medio di vendita di 2.250.000 dollari.
Manhattan: come sta andando il mercato del lusso?
Sappiamo bene che il segmento luxury – dai 4 milioni di dollari in su – ha sofferto molto negli ultimi anni, per via dell’eccedenza di offerta: dalla primavera 2021, questo settore e i servizi ad esso connessi hanno ricominciato a crescere e svilupparsi.
Nel trimestre appena trascorso, il prezzo medio vendita è stato di 5,5 milioni di dollari, ed è sceso del 1,6% rispetto al q2 2021. Le vendite sono state 453, in crescita del 32% rispetto al trimestre precedente. Inoltre sta diminuendo anche la media di sconto, che oggi è al 7,4%.
Un terzo trimestre particolarmente interessante, che fa presagire buoni risultati anche per l’ultimo periodo dell’anno.
