Report sul secondo trimestre del mercato immobiliare a New York: focus su Brooklyn

Mercato immobiliare Brooklyn: analisi del secondo trimestre 2021

Con Il 22 giugno 2020 New York è uscita dal primo lockdown: poco più di un anno dopo, come sappiamo dai dati del secondo trimestre 2021, il mercato è tornato a ottimi livelli, complici anche l’ottimismo degli investitori e i bassi tassi di interesse, che hanno spinto ad affacciarsi sul  mercato anche clienti che, fino a quel momento, avevano scelto di vivere in locazione. 

Reisol studia costantemente le movimentazioni del real estate, per fornire ai nostri clienti e interlocutori una panoramica completa e soprattutto aggiornata: la forza dei nostri servizi risiede anche nella capacità di presidiare il territorio, tenendo in considerazione caratteristiche e peculiarità di zone e microzone della città. 

Proprio per questo, oggi abbiamo occasione di analizzare come si è mosso, nel periodo aprile-giugno 2021, il mercato immobiliare a Brooklyn, distretto più popoloso della Grande Mela. 

Il mercato residenziale a Brooklyn: i prezzi rimangono stabili e le vendite aumentano

Nel secondo trimestre 2021, Brooklyn vede un enorme aumento delle vendite e dei contratti firmati sia rispetto al primo trimestre dello stesso anno, che rispetto allo stesso periodo nel 2020. 

I dati essenziali relativi alla panoramica su Brooklyn rivelano che: 

  • il giro di affari del segmento residenziale  ha creato un volume di vendite pari a 2,1 miliardi di dollari in un solo trimestre: è comunque bene ricordare che, trattandosi appunto del distretto più popolato di NYC, la situazione può cambiare notevolmente da zona a zona
  • in questo scenario, i prezzi rimangono stabili: l’inventario è aumentato del 20% rispetto al primo trimestre del 2021 e, vista l’alta domanda, i venditori hanno messo più immobili sul mercato
  • il prezzo medio di vendita, considerando tutte le tipologie di abitazioni, è rimasto in linea con i valori del primo trimestre: 910.000 dollari, con aumento dovuto alle preferenze della domanda. Si cercano infatti appartamenti più grandi e spaziosi, quindi a prezzo più caro
  • la permanenza media sul mercato è stata di 84 giorni, mentre il margine di trattabilità è stato del 2,5% sul prezzo di vendita, quindi piuttosto ridotto
  • le vendite effettuate durante questo trimestre – considerando tutte le tipologie residenziali – sono state 3.427. Si conteggia quindi un aumento del 124% rispetto allo stesso periodo del 2020, e del 21% rispetto al q1 2021. Stiamo parlando quindi di un trimestre record, che ci riporta ai numeri dell’anno d’oro 2012, l’unica nota negativa, così come a Manhattan, è relativa agli appartamenti di piccolo taglio – che si trovano quindi sotto i 500.000 dollari – che hanno perso il 30%. 

I Condo Building a Brooklyn nel secondo trimestre 2021

I condo building, a Brooklyn, sono al secondo posto per numero di vendite, con un aumento del 30% rispetto al primo trimestre del 2021. Rispetto al mercato immobiliare di Manhattan, la media di sconto per questa tipologia è minore, e si attesta infatti al 3%.

Si nota, inoltre, un parallelismo importante proprio con l’isola di Manhattan: i giorni di permanenza sul mercato a Manhattan sono 60, a Brooklyn 90. 

L’offerta di appartamenti sul mercato è aumentata del 20%, e questa dinamica sta mantenendo i prezzi stabili: come vedremo successivamente, i valori stanno salendo solo in alcune zone specifiche di alcuni quartieri, dove si trovano alcune caratteristiche peculiari. 

Il prezzo medio di vendita a Brooklyn è di 950.000 dollari, e l’oscillazione rispetto al primo trimestre è minima. 

Condo building Brooklyn

Le multifamily si posizionano al primo posto 

Quando parliamo di multifamily, ci riferiamo alle case unifamiliari oppure fino a tre unità abitative : il dato molto interessante che vede Brooklyn protagonista, è che le multifamily in questo distretto sono in vetta al podio

Stiamo parlando di 1.435 vendite, con un aumento del 15% rispetto al q1 2021.

Come sappiamo, investire in una multifamily porta alcuni vantaggi, tra cui:

  • ristrutturazioni e possibilità di locare gli spazi: gli sviluppatori stanno intervenendo in questo comparto con interessanti novità tra cui, per esempio, la valorizzazione dei rooftop, ristrutturando i quali si creano spazi esterni innovativi. Inoltre, quando la metratura lo permette, si ricavano dalla stessa multifamily anche due o tre appartamenti, di cui uno al piano terra, con eventuale seminterrato. In questo modo il proprietario può mettere a reddito parte della struttura
  • vantaggi economici: una multifamily su tre piani, di circa 300 metri quadri, con due appartamenti con giardino e rooftop paga 550 dollari di tasse mensili e nessuna spesa condominiale. Un appartamento in Condo di 100 metri quadri, invece, paga 909 dollari.
  • possibilità di aumentare la cubatura, aumentando così la capienza e rinnovando la struttura della multifamily
  • novità normative per agevolazioni fiscali: da alcune settimane lo Stato di New York ha approvato il rinnovo delle normativa J-51, che prevede sgravi fiscali da 14 a 34 anni per lavori di ristrutturazioni o conversioni residenziali. 

Appartamenti multifamily a Brooklyn

Il prezzo medio di vendita, in questo distretto, è sotto al milione di dollari: ciò comporta un grande vantaggio in termini di tassazione per la parte dell’acquirente. 

Certo è che le multifamily sono una tipologia che sta funzionando: i giorni di permanenza media sul mercato sono scesi del 20%, arrivando a 80 giorni. 

La domanda aumenta, e di conseguenza i proprietari stanno mettendo in vendita: infatti, le multifamily sul mercato sono aumentate del 22% e uno dei dati più importanti è rappresentato dall’ottimo margine di trattabilità, con una media di sconto dell’11%, che varia – ovviamente – in modo sensibile da quartiere a quartiere. 

Brooklyn: come si posizionano gli appartamenti di nuova costruzione?

Gli appartamenti di nuova costruzione sono all’ultimo posto per numero di vendite, anche se in aumento del 30% rispetto al primo trimestre di quest’anno. 

Gli acquirenti si concentrano su tipologie con caratteristiche specifiche: infatti, lo sconto medio è solo del 2,5%.

Immobili meno appetibili restano più a lungo sul mercato: proprio per questo notiamo che la media di giorni sul mercato sale a 113. 

Come accennato, anche Brooklyn sta soffrendo il taglio piccolo – ovvero i monolocali fino a 500.000 dollari – per i quali c’è molta offerta e poca domanda. 

Per i tagli piccoli, soprattutto senza spazio esterno, gli investitori riescono a spuntare ottimi prezzi in particolare trattando delle bulk offert – ovvero un’offerta fatta per più unità abitative – con i costruttori. 

A Brooklyn, il 60% della domanda ha acquistato immobili sotto al milione, solo il 5% ha acquistato sopra i tre milioni, e il resto della domanda si è rivolta nella fascia tra 1 e 3 milioni. Gli immobili in vendita di questa tipologia sono aumentati del 20% rispetto al primo trimestre. 

Riposizionamento degli appartamenti a Brooklyn

Il mercato del lusso a Brooklyn nel secondo trimestre 2021

Per comprendere il panorama del mercato del lusso, dobbiamo innanzitutto tenere presente che, quando parliamo di lusso a Manhattan ci si riferisce ad abitazioni da 4 milioni in su, a Brooklyn dai 2 milioni. 

Le vendite nel settore luxury sono andate molto bene, come possiamo leggere anche in questo interessante articolo: nel q2 2021 è stato molto attivo, con un numero di acquisti che oscilla tra le 40 de 50 vendite a settimana. 

Già dai primi mesi di luglio la “fiammata” di acquisti si è un po’ affievolita, contando vendite tra le 20 e le 30 unità. 

Mercato immobiliare luxury a Brooklyn

I prezzi medi di vendita 

Osservando più da vicino i prezzi medi di vendita, vediamo che:

  1. Carroll Garden, Boerum Hill e Red Hook sono in testa alla classifica con un prezzo medio di 1 milione e 270 mila dollari
  2. Williamsburg e Greenpoint, di cui parleremo meglio tra poco, si posizionano con un prezzo medio di 1 milione e 200 mila dollari
  3. Park Slope e la microzona di Gowanus hanno un prezzo medio di 1 milione e 77 mila dollari
  4. Bushwick si posiziona verso la fine della classifica con 793 mila dollari. 

Inoltre è interessante notare come in alcune zone, come Williamsburg, il prezzo medio di vendita è salito. In altre, come South Brooklyn, è rimasto stabile. 

Brooklyn: informazioni utili per gli investitori

Una delle zone più interessanti di Brooklyn è quella del waterfront di Williamsburg che, come abbiamo visto, ha un prezzo medio di vendita medio alto. Come possiamo vedere nella cartina 

Il mercato delle compravendite negli ultimi mesi è infatti stato molto attivo: chi ha acquistato in passato in questa zona oggi sta vendendo a prezzi maggiorati, spesso chiusi a cifre superiori rispetto alla richiesta. 

Un esempio è l’appartamento 21J  1 Northside Pier, messo in vendita a 1.699.000 dollari e attualmente in contract ad una cifra più alta.

Si tratta di un’area piuttosto raffinata, che  come si nota nella cartina soprastante, si estende tra la 3rd Street e la 8th Street e soddisfa molti degli indicatori della domanda di acquisto:

  • ci sono molte zone verdi: Marsha Park, Johnson State Park, Bushwick Park a est e Domino Park a ovest
  • c’è una passeggiata che si affaccia lungo l’East River, attorno alla quale quotidianamente si ritrovano famiglie con bambini e giovani che praticano sport
  • come sappiamo, è intorno a questi luoghi che si creano quindi servizi per la comunità, come playground, aree sportive, eccetera 
  • i building presenti in questa zona hanno servizi di alto livello con vista su Manhattan, e l’offerta fornisce opportunità sia in acquisto che in affitto all’interno di rental building
  • il waterfront di Williamsburg è interessante non solo per i servizi, ma anche perché si stanno per sviluppare progetti di riqualificazione molto interessanti, come l’azione che verrà fatta  nella zona adiacente la 3rd street dallo sviluppatore immobiliare Two Trees Management, di cui abbiamo già parlato in termini di performance immobiliari newyorkesi di renewing

Sorgeranno infatti due nuovi building in prima linea sull’ East River, con diversi interventi a beneficio della comunità di questa zona, come due spiagge, zone verdi, zone ludico sportive e dedicate alle famiglie, come possiamo vedere nel masterplan. 

 

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