Il mercato immobiliare di New York: contesto e potenzialità di Manhattan

Guida al mercato immobiliare di Manhattan

Proseguiamo oggi con l’analisi della microzone di New York, rubrica che aiuta investitori e proprietari italiani di immobili a NYC a orientarsi nelle evoluzioni del mercato a livello microterritoriale. 

Abbiamo avuto occasione di approfondire come la nuova domanda abitativa sta agevolando la riqualificazione di nuovi quartieri di Brooklyn, come la microzona di Red Hook.

Oggi proseguiamo invece osservando come si muove il mercato immobiliare di Manhattan, per poi fare un focus specifico sul quartiere che ha registrato la maggior percentuale di sconto nel mese di marzo 2021, Two Bridges. 

La nostra analisi prende in considerazione la tipologia di appartamenti all’interno di Condo building, la più richiesta dagli investitori italiani.

In particolare, è necessario evidenziare che, dall’inizio della pandemia, per monitorare  il reale impatto del Covid 19 sul settore real estate, molti centri studi effettuano report mensili  sulle proposte di acquisto accettate e in attesa di essere rogitate: osservando i dati riferiti a febbraio e marzo 2021, effettuando un paragone anno su anno (quindi sul 2020), si nota che il mercato immobiliare di NYC – da inizio 2021 – ha iniziato la sua risalita, non solo nel settore residenziale che sta segnando un vero e proprio record, ma anche  nel commerciale retail, dove le richieste per gli affitti stanno aumentando, anche da parte di soggetti stranieri e in particolare nel settore food.

Il mercato immobiliare a uso investimento a New York nei mesi di febbraio e marzo 2021

Nelle tabelle possiamo osservare l’andamento delle compravendite degli appartamenti in Condo Building a febbraio e marzo:

  • le proposte di acquisto a febbraio sono aumentate per appartamenti in tutte la fasce di prezzo, ad esclusione degli immobili tra i 4 e 5 milioni.  Per gli immobili tra i 500.000 e 2 milioni, il numero di compravendite è raddoppiato rispetto a febbraio 2020. 
  • anche il mercato prime – il mercato del lusso – che ricordiamo essere stato un segmento in difficoltà anche prima della pandemia, si sta riprendendo: in particolare si osserva un aumento delle attività di compravendita nella fascia tra i 5 milioni e 20 milioni
  • l’offerta, invece, a febbraio è stata in negativo, mentre marzo è stato il mese del record che non si vedeva da 14 anni.

Possiamo quindi concludere che i venditori che, a partire da marzo 2020, hanno tolto gli immobili dal mercato – tenendo conto che l’offerta è stata al di sotto della media per ben 11 mesi, da marzo 2020 febbraio 2021 – hanno preso coraggio dall’aumento delle compravendite e dei contratti di locazione di febbraio. 

Infatti, il new listing, ovvero i nuovi immobili messi sul mercato, sono aumentati. A marzo, sia l’offerta che le proposte di acquisto si sono elevate, in particolare nella fascia tra i 500.000 e i 4 milioni.

 

Manhattan proposte di acquisto e offerta appartamenti in Condo Building 2021
Manhattan: proposte di acquisto e offerta appartamenti in Condo Building. (Febbraio 2021) Fonte Miller Samuel

 

Manhattan acquisto e offerta appartamenti in Condo Building marzo 2021
Manhattan: proposte di acquisto e offerta appartamenti in Condo Building. (Marzo 2021) Fonte Miller Samuel

 

Forbes a fine marzo ha pubblicato un interessante articolo proprio sul tema dell’aumento dell’offerta nel bimestre.

In sintesi, i venditori di Manhattan che hanno aspettato tutto il 2020 in attesa di un rimbalzo stanno ritornando sul mercato intenzionati a vendere, per comprare in altre zone o semplicemente  per monetizzare: il rimbalzo, ora, si sta manifestando. 

Manhattan: affitti e top vendite 

Per comprendere al meglio cosa sta accadendo nello specifico a Manhattan, è necessario innanzitutto osservare i movimenti del mercato degli affitti e delle top vendite

Il mercato degli affitti a Manhattan: dallo svuotamento post lockdown alla ripresa

Nel post primo lockdown 2020, il numero di appartamenti sfitti a Manhattan ha raggiunto le 16.000 unità.

L’offerta ha iniziato ad assorbirsi nei primi mesi del 2021, in particolare a marzo, mese nel quale sono stati sottoscritti 6.561 nuovi contratti di locazione: il prezzo medio di locazione ha chiuso il 2020 a 2.800 dollari, e sta aumentando mese su mese.

Tuttavia, la percentuale di sfitto resta ancora alta, tenendo conto che in normalità di mercato il vacancy rate di Manhattan ha percentuali più basse di quelle attuali.

Manhattan mercato degli affitti febbraio 2021
Manhattan: mercato degli affitti. (Febbraio 2021) Fonte Miller Samuel
Manhattan mercato degli affitti marzo 2021
Manhattan: mercato degli affitti. (Marzo 2021) Fonte Miller Samuel

 

Le top vendite a Manhattan: Tribeca brilla nel mercato prime

Durante il 2020, la maggior parte delle vendite top si sono sono concluse  intorno a Central Park: per esempio, hanno fatto scalpore le 10 vendite milionarie all’interno del building 220 Central Park South dove una penthouse è stata venduta a 99 milioni di dollari. 

A febbraio di quest’anno, le 10 top vendite sono tutte nella parte sud del distretto, escludendo Central Park South e Lincoln Square. 

Tribeca è ora il quartiere più richiesto nel mercato prime: si tratta di una zona che ha dimostrato una notevole resistenza all’impatto pandemico, e che analizzeremo in modo più approfondito nei prossimi articoli. 

Manhattan le top 10 vendite di appartamenti in Condo Building
Manhattan: la top 10 delle vendite di appartamenti in Condo Building.

Manhattan – Two Bridges: il quartiere con maggiore percentuale di scontistica a marzo 2021

Two Bridges, il quartiere dei due ponti, oggi inserito nella lista dei luoghi storici, è un piccolo quartiere nella zona sud est  di Manhattan, tra il Manhattan Bridge e il ponte di Brooklyn

Questa porzione di città si estende su nove isolati, tra il Financial District, Chinatown e il Lower East Side, affacciato sull’East River. 

Quando Two Bridges era fuori dai confini della città, era un terreno agricolo: furono poi costruite case popolari in cui si stabilirono gli immigrati irlandesi, italiani, greci ed ebrei. 

Oggi è abitato da newyorkesi a basso reddito, poco frequentata dai residenti di Manhattan: anche se al momento sembra non avere molto da offrire, è oggetto di una grande riqualificazione.

L’accessibilità a Two Bridges è garantita dalla fermata di East Broadway lungo la linea F, che si trova esattamente nell’angolo che delinea il confine con i quartieri di Chinatown e Lower East Side.  

Manhattan Two Bridges accessibilità alla linea della metropolitana.
Manhattan – Two Bridges: accessibilità alla linea della metropolitana. Fonte Property Shark

 

Manhattan – Two Bridges: Il contesto immobiliare 

Two Bridges è una zona prettamente residenziale a media densità: attualmente non ci sono particolari attrazioni, e scarseggiano anche locali e ristoranti, che però si trovano tranquillamente nei quartieri limitrofi, oppure a Brooklyn che – come sappiamo – negli ultimi anni è diventato il centro della movida newyorkese. 

Basti pensare che, per raggiungere Dumbo a Brooklyn, il tempo di percorrenza in auto è di 5 minuti tramite il Manhattan Bridge.

Manhattan Two Bridges immobili a destinazione d'uso residenziale
Manhattan – Two Bridges: immobili a destinazione d’uso residenziale. Fonte Property Shark

 

Nell’immagine sottostante vediamo come sono dettagliate le tipologie di immobili e la loro destinazione d’uso: a Two Bridges prevalgono gli stabili ad uso misto residenziale e commerciale, ovvero con negozi al piano terra, e troviamo alcune case bifamiliari. L’offerta di Condo buildings è invece ancora scarsa.

Manhattan Two Bridges dettaglio delle destinazioni d'uso
Manhattan – Two Bridges: dettaglio delle destinazioni d’uso. Fonte Property Shark

 

I prezzi di appartamenti in Condo Building attualmente sul mercato

L’attuale opportunità di appartamenti in Condo building è variegata, ma con poca offerta: si passa da unità abitative all’interno di palazzi di lusso, a condomini meno recenti con pochi servizi. 

Per dare un’idea più chiara riportiamo tre esempi in contesti differenti e diverso stato di conservazione: 

  • un bilocale nuovo  di mq 65 all’interno di un Condo building di nuova generazione con piscina palestra spa e a vari servizi parte da  1,1 milione di dollari
  • un bilocale di mq 60  ma all’interno di un building senza servizi in stabile non di recente costruzione ha un prezzo tra 700 e 800.000 dollari
  • un appartamento di mq 50 da ristrutturare parte da 550.000 dollari.

Manhattan – Two Bridges –  prezzi medi di vendita, scontistica e giorni di permanenza sul mercato per appartamenti in condo building 

Il quartiere con maggiore scontistica di Manhattan è proprio Two Bridges, che ha registrato un 36%. Il  tempo medio di permanenza sul mercato è di 62 giorni.

Nella tabella sottostante sono riportate le medie delle percentuali relative al mese di marzo 2021, e sono presi in esame gli appartamenti dal monolocale in avanti.

Manhattan Two Bridges sconto medio e tempo medio di permanenza sul mercato
Manhattan – Two Bridges: scontistica e tempo medio di permanenza sul mercato. Fonte Urban Digs

 

Informazioni per gli investitori interessati a Two Bridges

Come abbiamo visto, durante il primo semestre del 2020, è emerso che la maggior parte degli acquisti sia stata fatta lungo i litorali ed in prossimità dei parchi: questo è il primo indicatore che ci fa ben pensare anche per quanto riguarda Two Bridges. 

Questo quartiere si affaccia infatti sul litorale, ed è molto vicino ad uno dei parchi più belli di Manhattan, ovvero l’East River Park, dove si possono praticare numerosi sport e attività all’aria aperta. Questo parco fa parte dell’East River Esplanade, una serie di parchi e percorsi pedonali collegati che creano una greenway quasi ininterrotta intorno al litorale di Manhattan.

Manhattan Two Bridges proposte
Manhattan – Two Bridges: informazioni per gli investitori. Fonte Property Shark

 

Inoltre, è interessante sapere che a Two Bridges è in corso un Rezoning Proposal Active da qualche anno: il progetto, approvato a fine 2018 dal City Planning Commission, la commissione urbanistica di NYC, era stato bloccato a metà del 2019 da un’azione legale avanzata da Gale A. Brewer, presidente del Manhattan Borough President, dove veniva richiesto un iter burocratico integrativo chiamato Uniform Land Use Review Procedure (ULURP).

Nell’agosto del 2020 la sentenza della corte di appello di New York si è espressa a favore degli sviluppatori, e il 2 aprile del 2021 la causa è stata definitivamente archiviata: si avvia così la possibilità di un intervento che disegnerà un nuovo skyline di Manhattan lungo il litorale dell’ East River. 

Ancora non si hanno notizie concrete sulle tempistiche ma sarà un intervento che prevede l’edificazione di quattro torri, una alta 220 mt, una di 300 mt destinata solo alla locazione e altre due di 240 mt. 

Gli sviluppatori del progetto dovranno inoltre includere 690 unità abitative a prezzi accessibili, ed effettuare interventi di riqualificazione urbana nel quartiere per un totale di circa 70 milioni di dollari a beneficio della comunità

Un progetto che ci fa ben sperare per quanto riguarda l’efficacia degli investimenti in questa zona sul fiume, ancora tutta da scoprire. 

Di seguito il masterplan del progetto presentato nel 2018.

Rendering del progetto proposto nel 2018 per la valorizzazione di Manhattan Two Bridges
Rendering del progetto proposto nel 2018 per la valorizzazione di Manhattan Two Bridges. Fonte Shop Architects

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