La prima regola da sapere per chi vuole comprare casa a New York: differenza tra appartamenti in Condo e Coop.

In questo articolo tratteremo un argomento che ritengo molto utile per chi si sta affacciando per la prima volta sul mercato immobiliare newyorkese al fine di acquistare un immobile ad uso investimento. Prima di effettuare una ricerca è importante conoscere la differenza che intercorre tra appartamenti in stabili Condo e Coop.

Per rendere più comprensibile l’argomento che tratteremo, vorrei portare un esempio accaduto di sovente durante gli anni di attività nel settore immobiliare di new york.

Durante una ricerca indipendente sul web un utente, che aveva identificato un appartamento nel nostro sito internet, ci ha contattati. Tuttavia, invece di mostrare interesse nell’approfondimento dell’ immobile da noi pubblicizzato ci ha richiesto consulenza per un altro immobile trovato su altri portali immobiliari.

L’unità abitativa che il cliente ci sottoponeva, aveva caratteristiche molto simili a quello pubblicizzato da noi per tipologia, metratura, numero di camere letto, stato di conservazione , ubicazione e piano, ma il prezzo era inferiore.

Questo accade perchè l’utente stava facendo una ricerca senza conoscere la differenza tra appartamenti all’interno di palazzi chiamati Condo, che sono i più indicati per un investimento a reddito, e appartamenti all’interno di un condominio Coop o meglio conosciuta come cooperativa, invece adibiti per prima casa o anche come seconda casa ma per utilizzo proprio, quindi con divieto o restrizioni sulla locazione. In media la differenza di prezzo tra appartamenti con caratteristiche simili tra condo e coop può oscillare tra il 10 e il 15%.

Vediamo di seguito le caratteristiche che differenziano i Condo dai Coop, e soprattutto spieghiamo perchè il Condo è la tipologia ideale per chi vuole effettuare un acquisto ad uso investimento.

Partiamo con la cosa più importante: i palazzi coop rappresentano il 75% di tutti i building presenti nella città di New York e gli appartamenti all’interno di questi stabili non sono indicati per investimenti immobiliari a reddito. Vediamo di seguito le caratteristiche principali del Coop:

  1. l’intero stabile è di proprietà di una società che detiene il 100% delle quote e ha un consiglio di amministrazione
  2. l’acquirente interessato all’acquisto non compra l’immobile ma detiene delle quote, che sono rapportate alla grandezza dell’immobile.
  3. è possibile acquistare solo come persona fisica non come società
  4. il consiglio di amministrazione ha delle regole interne piuttosto restrittive ed ha anche il compito di approvare potenziali nuovi acquirenti. Pertanto, al promissario acquirente, non basta identificare un immobile ed essere disposto a pagare l’intera cifra richiesta, il tutto deve passare al vaglio del consiglio di amministrazione che valuterà il promissario acquirente non solo dal punto di vista economico ma anche per altri aspetti, per esempio la privacy e la tranquillità dei condomini. Spesso sono capitati esempi di personaggi noti dello mondo del cinema o dello spettacolo che non sono stati accettati proprio a causa della loro notorietà che avrebbe alterato la tranquillità degli altri proprietari.
  5. restrizioni sulla possibilità di affittare e imposte fiscali più alte.

Per quanto riguarda la possibilità di affittare l’immobile ci sono notevoli restrizioni e in alcuni casi è addirittura totalmente vietato, quindi si andrebbe a comprare un immobile con potenzialità reddituali ridotte.

Riguardo alla fiscalità gli svantaggi sono due ed entrambi derivano dal fatto che l’acquisto in coop è possibile solo alla persona fisica ma non alla società. Questo aspetto innesca delle dinamiche che producono maggiori imposte sia sulla plusvalenza in caso di rivendita che in caso di successione.

Ora passiamo ad analizzare le caratteristiche di un appartamento all’interno di un Condo.

Questa tipologia di stabile rappresenta il 25% di tutti quelli presenti nella città di New York.

Un mix tra iter di acquisto snello, flessibilità nelle regole condominiali ed una fiscalità più vantaggioso rendono questa tipologia perfetta per investitori.

A differenza dei Coop, che presentano caratteristiche storiche, i condo hanno elementi architettonici moderni e sono frutto di ristrutturazioni o nuove costruzioni.

Gli innumerevoli servizi ad uso comune presenti nei Condo agevolano la ricerca di inquilini che trascorrono anche brevi periodi lavorativi in città. Trovare piscina, palestra, appartiene allo standard ma in molti casi è possibile avere campo da basket, campo per simulazione golf etc.

In caso di acquisto si possiede la piena proprietà dell’immobile invece che quote ed il fatto che si possa anche comprare tramite società genera dei vantaggi fiscali rispetto ad un acquisto come persona fisica. Per concludere una compravendita bisogna semplicemente raggiungere un accordo con parte venditrice su valore e tempistiche di acquisto. Esiste comunque una procedura, chiamata board approval, da sottoporre all’amministrazione di condominio oppure al costruttore in caso di nuova costruzione, per la valutazione del promissario acquirente o inquilino ma, a differenza della rigida valutazione applicata dai consigli di amministrazione dei coop, nei condo la pratica del board approval è decisamente più snella, spesso una formalità che solitamente viene verificata prima di sottoscrivere una proposta di acquisto.

Ma andiamo ad elencare e analizzare i vantaggi a favore dell’acquirente/investitore.

  1. si acquista la piena proprietà
  2. il fatto di poter acquistare tramite società garantisce notevoli vantaggi fiscali, questa è la soluzione che consigliamo vivamente e che approfondiremo in futuro con un articolo dedicato.
  3. nessuno restrizione relativamente alla possibilità di affittare
  4. grazie all’acquisto tramite una società che verrà costituita ad hoc prima del rogito, evitiamo gli scompensi che abbiamo visto in precedenza sulla successione e possiamo usufruire anche di un risparmio sull’imposta di plusvalenza in caso di rivendita
  5. la scarsa offerta dei building condo, ricordiamo essere il 25%,della totalità di new york, garantiscono una rapida rivendita in caso di necessità oltre ad essere un ottimo deterrente per evitare bolle immobiliari.

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