Come sappiamo, l’anno 2020 ha riscritto numerose tendenze, tra cui anche quelle del real estate market. La nuova domanda abitativa ha necessità specifiche, legate anche all’avvento della cosiddetta “New Normality”, ovvero lo stile di vita dove vita privata, ambito lavorativo, quotidianità in casa e tempo libero si mescolano negli stessi spazi, dando vita ad esigenze completamente nuove.
Si cercano case più ampie e con spazi esterni, e questo – in città come New York – sta portando a dinamiche di migrazione interna, che danno luogo a situazioni di gentrificazione e aumento demografico.
Sul mercato vengono quindi lanciati nuovi quartieri, che diventano zone ad alta potenzialità, e si creano nuove opportunità di investimento.
I vantaggi per gli investitori che acquistano in Condo building
Le rinnovate esigenze della domanda abitativa stanno creando occasioni alternative per chi prima vedeva nei Condo building una soluzione ottimale: ciò che ha sempre attratto di questa opzione – e che oggi attrae ancora di più – è la possibilità di accedere a numerosi servizi, e la flessibilità data dalla modulazione degli spazi.
Da questo punto di vista, i Condo sono da sempre la tipologia maggiormente scelta dagli investitori, perché soddisfano sia le esigenze di chi vuole comprare per abitare, sia di chi vuole mettere a reddito, perché molto flessibili in termini gestione dei contratti di locazione, regolamento condominiale. Ma ricordiamo in breve quali sono i vantaggi per gli investitori dei condo building. Inoltre, i molti servizi di prossimità sono ottimali sia per le famiglie, che – per esempio – per i trasfertisti.
In particolare, i vantaggi per questi investitori sono:
- si acquista la piena proprietà
- il fatto di poter acquistare tramite una società garantisce notevoli vantaggi fiscali
- nessuna restrizione sulla locazione
- grazie all’acquisto tramite una società di diritto americano, che verrà costituita ad hoc, possiamo usufruire anche di risparmi sull’imposta di plusvalenza in caso di rivendita e successione
- la scarsa offerta dei building Condo – che ricordiamo essere solo il 20%,della totalità di New York – garantiscono una rapida rivendita in caso di necessità, oltre ad essere un ottimo deterrente per evitare bolle immobiliari.
Partendo dai vantaggi individuati per i Condo, oggi analizziamo la tipologia abitativa multifamily in townhouse, ovvero proprietà composte da più unità abitative che si trovano all’interno di villette a schiera.
Quali caratteristiche abitative offrono, e quali opportunità si presentano oggi per gli investitori? Scopriamolo insieme.
Abitare in una townhouse multifamily: caratteristiche e opportunità
Innanzitutto, cosa sono le townhouse multifamily?
Stiamo parlando delle iconiche villette a schiera newyorkesi: le più famose sono quelle in mattoni rossi di arenaria, le cosiddette “brownstone”, che si trovano soprattutto tra le strade di Brooklyn, distretto che offre più opportunità di questo tipo.
Questa tipologia immobiliare nasce nel diciannovesimo secolo e, fino ai primi anni del ‘900, viene utilizzata come abitazione unifamiliare: con la crisi del ‘29 sono poi iniziati i frazionamenti, per dare vita a più appartamenti. Storicamente, la townhouse è costituita da due o tre piani fuori terra e un piano seminterrato, e non può mancare il giardino sul retro.
Negli anni l’immagine della brownstone si è evoluta e oggi si trovano case di questo tipo edificate anche con altri materiali, portando quindi una trasformazione di questo iconico modello.
Le multifamily, che si trovino all’interno di townhouse oppure no, possono essere catalogate nel seguente modo:
- small, fino a dieci unità abitative
- medium, tra dieci e cinquanta unità
- large, oltre cinquanta unità.
Il nostro focus verterà sulle opportunità che il mercato offre per le multifamily fino a tre unità abitative, quindi di tipologia small: in questo caso, si tratta molto spesso di un immobile con caratteristiche storiche.
Andamento del mercato nel comparto multifamily
Dopo l’urto della fase iniziale del lockdown di marzo 2020, la domanda di multifamily è cresciuta molto e, ad essa, si è accordata la crescita dell’offerta: chi possedeva immobili di questo tipo, notando che venivano ricercati, ha deciso di metterli in vendita.
Vediamo questa tendenza nel grafico sottostante, relativo al distretto di Brooklyn, che riporta un’analisi sviluppata da Miller Samuel, da cui emerge l’andamento dei contratti stipulati durante il periodo aprile 2020 – aprile 2021: dopo alcune impennate – e conseguenti crolli – la situazione si è stabilizzata nella primavera di quest’anno.
Osserviamo inoltre – sul lato sinistro del grafico – che la fascia di prezzo tra 1 milione e 1.9 milioni di dollari offre opportunità molto interessanti, anche fino a 300 metri quadrati.
Su questa fascia di prezzo verte infatti la maggior parte della domanda, sia per la prima casa che per richieste degli investitori.
Il futuro delle multifamily: le tendenze per i prossimi mesi
Per comprendere gli sviluppi futuri analizziamo i dati relativi ai progetti depositati durante il primo trimestre del 2021, che anticipano le nuove tipologie abitative che verranno sviluppate.
A livello numerico, i progetti depositati tra gennaio e marzo 2021 sono stati meno rispetto a periodi precedenti, ma è vero anche che sono stati concepiti nel 2020, quindi nel pieno dell’incertezza.
Notiamo comunque che il comparto residenziale è quello che ha avuto maggiore riscontro: come vediamo nella colonna gialla del grafico, il 39% di questi progetti riguarda case uni e bifamiliari.
Per quanto riguarda il settore multifamily, ovvero il 30% riportato dalla colonna arancione, contiene tutte le tipologie, sia small che medium e large.
Per comprendere ancora meglio cosa si trova all’interno di quel 30%, guardiamo più da vicino i depositi di progetti suddivisi per fascia di metratura: la maggior parte si concentra fino a 3000 square feet ossia 280 metri quadri, superficie dove si trovano la maggioranza delle multifamily fino a tre unità abitative.
Osserviamo ora come tutti questi depositi si suddividono per metratura nei vari distretti:
- Manhattan, pur avendo un numero molto inferiore a livello di progetti depositati, è al primo posto a livello di metratura, perché come ben sappiamo, in questo distretto le abitazioni si sviluppano in altezza
- a Brooklyn sono invece molto superiori gli sviluppi immobiliari, ma la metratura arriva molto vicino a quella di Manhattan. All’interno di questa mole si trovano molte multifamily small, fino a tre unità abitative
- si muovono bene anche il Bronx e il Queens, dove ci sono molti progetti interessanti depositati, mentre Staten Island ricopre l’ultima posizione.
Quali sono le nuove tendenze nel settore multifamily?
Come sta accadendo a livello globale – e quindi anche a New York e Milano, la domanda abitativa si sposta verso l’esterno, rendendo sempre più protagoniste periferie e quartieri ad alta potenzialità.
Si cercano contesti green, dove la componente dello spazio esterno è fondamentale: nei centri città l’offerta di questa tipologia scarseggia, motivo per cui la ricerca si spinge altrove. Ne sono un esempio le case di pregio nell’hinterland milanese, che danno vita a nuovi spazi residenziali ad alto tasso di servizi.
A New York, in questo scenario, gli sviluppatori intervengono con modifiche e novità. Vengono ad esempio valorizzati i rooftop, creando spazi esterni innovativi e di design, e quando la superficie della multifamily lo permettono, vengono ricavati anche due o tre appartamenti, di cui uno al piano terra – con annesso seminterrato – e quelli al primo e secondo piano diventano investment apartment, e vengono quindi messi a reddito.
Il valore aggiunto di appartamenti a reddito di questo tipo è per esempio il terrazzo – il rooftop di cui accennato poco sopra – ed eventuali ingegnosi collegamenti con il giardino, che può anche essere frazionato.
L’offerta, in questo caso, va incontro alla domanda cercando di interpretarla al meglio: a nostro avviso, ciò sta avvenendo con successo.
Di seguito vediamo un esempio di progetto di ristrutturazione. Come dicevamo prima, in passato i tetti piatti delle Townhouse non venivano valorizzati, oggi che il 36% della domanda abitativa a New York cerca lo spazio esterno e le ristrutturazioni seguono nuove dinamiche. Nella planimetria sottostante vediamo una delle tante distribuzioni interne che offre il mercato. Notiamo un appartamento principale in duplex con tre camere da letto e giardino esclusivo. Il basement diventa uno spazio polivalente ideale per home office, fitness o spazio ricreativo per i figli. All’ultimo piano quello che viene definito investment apartment, ossia un’unità abitativa da mettere a reddito con accesso alla terrazza esclusiva e completamente attrezzata.
Investimenti immobiliari multifamily: cosa c’è da sapere
Analizzando la situazione delle imposte, vediamo che – per quanto riguarda questa tipologia immobiliare – sono decisamente più basse. Considerando una zona di buon livello a Brooklyn, possiamo osservare che:
- un appartamento in Condo building di 100 metri quadri, con spazio esterno, paga 909 dollari di tasse mensili sulla proprietà e 350 dollari mese di spese condominiali
- una multifamily di circa 300 metri quadri, su tre piani, composta da due appartamenti con giardino e rooftop attrezzato, paga 550 dollari complessivi di tasse mensili e nessuna spesa condominiale.
Questa tipologia abitativa presenta quindi caratteristiche all’avanguardia, in linea con la domanda odierna, con notevoli vantaggi a livello economico e costi gestione decisamente più bassi. Inoltre, in alcuni casi, è possibile sfruttare dell’aumento di cubatura, una opportunità che, come vedremo anche nei prossimi articoli può permettere di sviluppare altre opportunità, creando anche altre unità abitative. Ci sono inoltre varie opportunità all’orizzonte, per esempio la settimana scorsa lo Stato di New York ha approvato il rinnovo delle normativa J-51, passata ora al vaglio della città di New York, che prevede sgravi fiscali da 14 a 34 anni per lavori di ristrutturazioni o conversioni residenziali.
Multifamily e riqualificazione urbana: Brooklyn è al primo posto
Questa tipologia immobiliare è molto diffusa nei distretti che registrano il maggior numero di acquisti, e dove si stanno pianificando importanti interventi di riqualificazione: operando su questa scia, il potenziale di crescita non può che aumentare.
Per quanto riguarda Manhattan, invece, l’offerta è molto più scarsa: come abbiamo analizzato anche guardando da vicino l’andamento del mercato del lusso a New York, le townhouse in questo distretto sono ricercatissime da molto tempo, e vengono comprate principalmente per utilizzo unifamiliare.
C’è invece abbondante offerta nei distretti ad alta potenzialità di crescita: al primo posto troviamo Brooklyn, seguito dal Queens, Bronx e Staten Island.
Investire in questa tipologia di abitazione, perdipiù in distretti con forte domanda e parecchi interventi di riqualificazione in previsione può quindi dare ottime performance nel medio termine, che cresceranno via via che aumenteranno le azioni di renewing.
Nella tabella sottostante vediamo la classifica del quartieri maggiormente richiesti durante il primo trimestre del 2021. Sono stati presi in considerazione gli acquisti solo di multifamily small ossia fino a 10 unità abitative. Al primo posto Park Slope, il quartiere adiacente la futura riqualificazione urbana di Gowanus . East New York che, come abbiamo visto in questo articolo, è stato il quartiere nel quale hanno investito i grandi sviluppatori della città, registrando un incremento del 164% dei progetti depositati. Molto bene anche Bedford Stuyvesant e Bushwick, rispettivamente con 26 e 25 acquisti di nel comparto multifamily small. Questo successo è dovuto principalmente alla crescita a macchia d’olio dei valori, infatti entrambi i quartieri confinano con Williamsburg, area della quale abbiamo potuto notare le performance del settore immobiliare durante i processi di riqualificazione
Noi di Reisol osserviamo costantemente l’andamento del mercato immobiliare a New York e Milano, con particolare attenzione anche alle evoluzioni delle microzone, per esempio Bushwick e Red Hook a Brooklyn, e alle agevolazioni fiscali, fornendo quindi un servizio utile e completo ai nostri clienti.
Sappiamo bene, infatti, che per investire in immobili bisogna visualizzare con consapevolezza le dinamiche urbane in corso: i nostri servizi si basano infatti su un approccio consulenziale, che ci permette di accompagnare i nostri clienti alla ricerca dell’immobile che soddisfi le aspettative, e possa anche superarle.
