Il 2020 è stato un anno decisamente anomalo che ha stravolto le abitudini degli investitori. Dodici mesi durante i quali abbiamo ricevuto moltissimi contatti di persone interessate a ottenere informazioni dettagliate sullo scenario immobiliare newyorkese.
In questo articolo abbiamo provato a tracciare il profilo dell’acquirente che ha investito a New York durante un anno complicato e caratterizzato dall’impossibilità di viaggiare. L’analisi si sviluppa con una premessa sul macro segmento degli investimenti in città, seguito da un approfondimento su motivazioni, aspettative e preferenze che hanno convinto gli italiani a investire a Manhattan e Brooklyn durante il 2020.
Il mercato degli investimenti immobiliari a New York nel 2020
Durante il primo semestre 2020, considerando tutte le tipologie immobiliari, si è registrata una diminuzione delle transazioni del 32% rispetto allo stesso periodo del 2019. Il semestre si è chiuso con un fatturato di 10,3 miliardi di dollari, una somma decisamente minore rispetto ai 22,4 miliardi dello stesso periodo del 2019. Come accaduto a livello globale, il crollo del settore uffici, retail e alberghiero ha inciso in maniera significativa.
Fanno eccezione i numerosi colpi messi a segno dalle società del Tech, come la compravendita dell’iconico Lord & Taylor building sulla Fifth Avenue, lo stabile acquistato a marzo del 2020 da Amazon per 978 milioni.
Il rimbalzo della domanda negli investimenti immobiliari a New York. In seguito all’annuncio del 7 marzo con il quale Andrew Cuomo ha dichiarato lo stato di emergenza, il volume della domanda ha iniziato una costante discesa fino a settembre.
I primi segnali positivi risalgono a ottobre con un aumento del 4% rispetto al mese precedente, ma del -52% in relazione allo stesso periodo del 2019. Il trend positivo continua a novembre con un + 84% mese su mese e +5% anno su anno. L’assenza del turismo internazionale durante il periodo natalizio si è fatta sentire.
Gli investimenti sono calati del 38% mese su mese e del 51% anno su anno. Gennaio ha invece confermato i segnali positivi del Q4. +49% mese su mese e 11% rispetto a gennaio 2020.
Provenienza degli investitori internazionali
Nell’articolo pubblicato su Forbes il 28 giugno 2020, sei giorni dopo la fine del Lockdown newyorkese, Lisa Chamoff scrive: “L’interesse per gli investimenti proviene da un luogo inaspettato: l’Italia”. La giornalista sostiene che gli italiani, a causa dell’instabilità dell’economia, abbiano creduto nel mercato newyorkese come solida alternativa dove parcheggiare liquidità, sfruttando la forza contrattuale offerta al buyer.
Il colosso dell’intermediazione newyorkese Corcoran dichiara di aver ricevuto un numero sorprendente di richieste da clienti abituali e da clienti nuovi.
Chi sono gli investitori italiani che hanno acquistato a New York?
Sicuramente un profilo di acquirente con spiccata vocazione all’utilizzo del digitale che si è affidato al consolidato iter di acquisto a distanza. Strategia vincente che ha ottimizzato l’investimento in un frangente caratterizzato da minor concorrenza internazionale, dovuta alle restrizioni negli spostamenti.
Il fatto che gli italiani abbiano dimostrato una elevata propensione per questo tipo di investimento, in un Paese che occupa la terzultima posizione nella classifica dei 28 stati membri dell’UE per digitalizzazione, è un indicatore sul quale ragionare.
I clienti abituali sono stati agevolati dalla padronanza degli aspetti immobiliari, legali e fiscali oltre alla fiducia consolidata con professionisti locali. I nuovi clienti, hanno fatto leva su una approfondita conoscenza della tecnologia come strumento essenziale per la chiusura del deal.
In molti casi sono giovani appartenenti alla fascia matura della Millennial Generation che si sono formati effettuando investimenti nelle piattaforme di Crowdfunding e sono pronti a investire budget maggiori nei competitivi mercati internazionali. Sicuramente non sono degli ottimi acquirenti per il mercato della prima casa in Italia ma si sono dimostrati investitori attenti e rapidi.
Perché i clienti hanno continuato a investire a New York?
I clienti abituali hanno ampliato il portafoglio immobiliare esistente utilizzando, in alcuni casi, il vantaggio di bassi tassi di interesse. La frangia speculativa ha investito a Manhattan, mercato nel quale è stato possibile esercitare un notevole potere di acquisto su tutte le tipologie, prime compreso. Altri si sono orientati nei quartieri di Brooklyn dove la crescente domanda ha fatto salire i valori medi da locazione.
Ma quali sono i nuovi clienti del mercato immobiliare? Una approfondita conoscenza del territorio, maturata durante periodi formativi nella Grande Mela e dimestichezza tecnologica hanno fornito ai Millennial la possibilità di valutare con calma zone e offerta, evitando la frenesia tipica del mercato di Manhattan.
Tranne il picco di luglio e agosto, l’offerta è stata sotto la media per tutto l’anno. Questo trend ha rallentato la discesa dei prezzi ma è stato un chiaro segnale sulle intenzioni di chi è rimasto sul mercato.
La provenienza dal mondo social è stata determinante per intuire e replicare le strategie di acquisizione dei loro guru.
Nell’articolo pubblicato dal The New York Times, sono elencati tutti gli investimenti immobiliari effettuati nel 2020 da Facebook, Amazon, Apple e Google per insediare nuovi hub a Manhattan. Mentre il tasso di disoccupazione cresceva, questi giganti hanno aumentato gli investimenti e le assunzioni, raggiungendo il numero complessivo di 22.000 dipendenti.
Quali sono state le tipologie di investimento immobiliare più gettonate?
I clienti abituali che hanno acquistato a Manhattan hanno diversificato su varie tipologie. Chi ha puntato sul mercato prime ha ottenuto un’alta percentuale di sconto dovuta a una elevata offerta. Sul versante Brooklyn, gli investitori hanno privilegiato il nuovo con almeno due camere e spazi esterni vivibili. I quartieri con reddito in crescita come Fort Greene hanno attirato l’attenzione degli investitori con vocazione al reddito, attratti da un aumento sul valore medio da locazione del 3,67%. Molto bene anche quartieri di Brooklyn ad alto potenziale di crescita come Red Hook.
I nuovi clienti. Nel 2020 il numero di appartamenti sfitti a Manhattan ha raggiunto le 16.000 unità, come dichiarato da Sara Traverso nell’intervista rilasciata alla trasmissione Report andata in onda il 25 gennaio scorso. L’incertezza sul futuro degli appartamenti di piccolo taglio è stato un ulteriore vantaggio per gli investitori orientati alla fascia di prezzo tra i 500.000 e un milione di dollari. Come si nota nei grafici sottostanti relativi terzo trimestre, la somma tra monolocali e bilocali acquistati in Condo Building a Manhattan, raggiunge il 45% mentre nel Q4 il 43%.
Quali sono le aspettative sugli investimenti immobiliari effettuati a New York nel 2020?
Clienti abituali.
La giornalista Lisa Chamoff di Forbes, nell’articolo che abbiamo citato prima scrive: “Gli italiani si aspettano che il mercato abbia un forte rimbalzo nei prossimi anni, simile a quanto accaduto dopo l’attentato terroristico dell’11 settembre e della crisi finanziaria del 2008”. Valutando l’investimento in un arco temporale medio, è possibile usufruire di un minor impatto fiscale da plusvalenza.
Clienti nuovi.
La Millennial Generation ha un doppio obiettivo. Il primo è sicuramente l’incremento sul capitale investito. Il secondo è un innovativo ragionamento associato alla redditività da locazione.
Quando i riflettori di Broadway si accenderanno e Times Square tornerà ad essere il melting pot che tutti conosciamo, molti giovani colletti bianchi, loro coetanei, torneranno in città, bisognosi di appartamenti di piccolo taglio con una funzionale distribuzione degli spazi interni, in linea con le odierne esigenze abitative.
Le esperienze che questa generazione ha maturato all’interno di evolute student house internazionali, associate all’utilizzo delle tecnologie dedicate all’ottimizzazione degli spazi interni, offrono un ulteriore vantaggio. Dicembre è stato un mese record per le locazioni a Manhattan. Nonostante un vacancy del 5,5%, i contratti di locazione conclusi ammontano a 5459, il record degli ultimi 12 anni riferito a questo mese.
Il 2020 ha fatto emergere un nuovo profilo di cliente. Timing perfetto, cambio valuta favorevole e strumenti digitali adeguati al momento storico. Una generazione che guarda al futuro della Prop Tech seguendo le indicazioni dei grandi investitori di sempre.
“I saggi investitori puntano forte quando il mondo offre loro l’occasione di farlo. Scommettono in maniera decisa quando le probabilità sono dalla loro parte. E per il resto del tempo semplicemente non fanno niente.” Charlie Munger
