Immobili all’estero: guida fiscale agli adempimenti e agli oneri

Dott. Riccardo Fraternali

In questa serie di articoli andremo ad analizzare come le differenti problematiche, legate al possesso di un immobile all’estero da parte di un soggetto residente nel territorio dello Stato Italiano, impattino sul contribuente dal punto di vista del fisco italiano, sia esso una persona fisica che una società. 

Appare sin da subito evidente come la materia sia estremamente ampia e variegata per cui si è scelto di affrontare il tema in diversi articoli, ognuno dei quali andrà ad approfondire gli aspetti ritenuti salienti da chi scrive.

Il focus ruoterà intorno gli immobili detenuti negli Stati Uniti con un’attenzione particolare verso gli immobili situati a New York City e nello stato di New York, ma fornirà anche una panoramica generale utile a indirizzare un investitore intenzionato ad avvicinarsi al mondo del real estate estero.

Il primo passaggio per delineare i profili fiscali della detenzione di immobili all’estero è capire chi acquisterà e deterrà l’immobile.

In linea generale si acquistano immobili all’estero con tre strumenti

1. direttamente come persona fisica
2. tramite società di diritto italiano
3. costituendo apposita società estera.
   

Questa scelta è una delle più importanti poiché influenza in modo sostanziale lo scenario fiscale.

Nel corso del presente articolo analizzeremo il primo punto riservando per le prossime pubblicazioni la trattazione dei successivi due.

Acquistare un immobile all’estero come persona fisica

L’acquisto dell’immobile come persona fisica è la scelta sicuramente più semplice e probabilmente meno costosa. Risulta essere la forma più indicata per immobili che richiedono investimenti ridotti se rapportati al fiorente mercato immobiliare degli USA e in particolare di New York.

Il possesso di un immobile sul territorio estero, da parte di un soggetto fiscalmente residente in Italia, fa sorgere in capo a esso l’onere di adempimenti formali in Italia e questo oltre agli oneri ed agli adempimenti necessari sul territorio americano, la cui trattazione verrà specificatamente e separatamente analizzata da altri autori all’interno del blog.

L’Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero

Con il Decreto Legge n.167 del 1990 è stato introdotto in Italia l’obbligo di compilazione, ai fini di monitoraggio, del quadro RW, utile a segnalare al fisco italiano le attività finanziarie e immobiliari detenute all’estero.
Secondo tale normativa, all’interno dell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche, devono essere riportate le attività detenute all’estero, siano esse fruttifere di redditi o meno.
Successivamente, a seguito del D.L. n. 193/2016, sono stati esonerati dall’obbligo di indicazione nel quadro RW gli immobili per i quali non sono intervenute variazioni nel corso dell’anno d’imposta.
Le istruzioni affermano, tuttavia, che la compilazione avverrà solamente in fase di acquisto dell’immobile e nel momento in cui interverranno delle variazioni, fatto salvo il caso in cui sia dovuta l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero), per il quale è necessaria la compilazione del quadro RW ogni anno.

Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare l’IVIE.

L’imposta è dovuta dai:

1. proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo
   
2. titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi
   
3. concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali
   
4. locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
   

Dal 1° gennaio 2016 l’imposta non è applicata se gli immobili sono adibiti ad abitazione principale (con le relative pertinenze), e se si tratta di casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, a patto che gli immobili in Italia non risultino classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (Abitazioni di tipo signorile, Abitazioni in ville e Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

L’aliquota IVIE è pari allo 0,76% del valore degli immobili ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno di effettivo possesso (se non è abitazione principale e in quel caso l’imposta non è dovuta). 

In caso di Immobili adibiti ad abitazione principale che in Italia risultano classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 l’aliquota scende allo 0,4%.

La base imponibile sulla quale applicare l’aliquota IVIE è data dal valore catastale qualora questo fosse determinabile tramite un riscontro documentale.
In sede di determinazione della base imponibile ci si trova di fronte al primo problema.

Infatti, se per la maggior parte degli Stati Europei esiste una classificazione catastale, ciò non è sempre vero nel resto del mondo.
Negli Stati Uniti d’America, ad esempio, non esiste il catasto come lo intendiamo noi.
In questo scenario il legislatore italiano ha previsto che la base imponibile sia quantificata secondo il valore della compravendita, il fair value.
Appare subito evidente come questo possa essere svantaggioso, nello Stato Italiano, ma anche in altri stati come ad esempio la Spagna, spesso il valore catastale risulta essere sensibilmente inferiore a quello dell’effettiva compravendita. Questa differenza determina aumenti anche sensibili dell’imposta dovuta.

È però utile sottolineare come dall’IVIE sia possibile dedurre le imposte patrimoniali versate negli stati in sono detenuti gli immobili.

Fortunatamente per il nostro caso di studio, il fisco italiano considera le imposte sulla proprietà dovute negli Stati Uniti (o Property Taxes) alla stregua delle imposte patrimoniali.
Negli USA infatti, in maniera del tutto simile alla nostra IMU (Imposta MUnicipale propria), sono dovute le Real Estate Taxes, ossia imposte che gravano sugli immobili, riscosse con il fine di finanziare gli enti locali.
Tali imposte oltre ad avere aliquote elevate (ad esempio nei comuni di Miami Beach si aggirano intorno al 2%), sono calcolate sulla base dei valori di mercato degli immobili; l’unione di questi due fattori porta sovente a versare Property Taxes più alte dell’IVIE dovuta facendo si che quest’ultima sia raramente capiente per riassorbire l’esborso verso il fisco estero.

Nel contesto delle valutazioni di investimento l’IVIE assume importanza poiché, come è noto, New York è una delle città con i valori di compravendita immobiliare più alti al mondo.
Per questo motivo si ritiene che una consulenza in merito, da parte di professionisti italiani ed esteri, sia caldamente consigliata per evitare brutte sorprese in sede di dichiarazione dei redditi.

La città di New York, ad esempio, data la bassa disponibilità di abitazioni all’interno della metropoli, su molte nuove costruzioni concede agevolazioni, in termini di Real Estate Taxes, che arrivano anche a sfiorare la totale esenzione.

Le imposte di successione sugli immobili

Un secondo aspetto, spesso sottovalutato, che riveste però un ruolo importante nella pianificazione di investimento da parte della persona fisica è la tassazione successoria di un immobile detenuto all’estero.

Sovente gli immobili acquistati all’estero svolgono il ruolo di beni patrimonio, per cui sono destinati a rimanere a lungo nel possesso di chi acquista. Quindi altrettanto di frequente sono oggetto di pratiche successorie.

Tale problema è costantemente sottostimato dal contribuente italiano poiché il nostro paese, dal punto di vista delle imposte di successione, può essere considerato alla stregua di un paradiso fiscale.
Basti pensare che per le successioni in linea parentale retta esiste una franchigia fino a un milione di Euro per ogni erede, oltre la quale si paga solamente il 4% del valore del bene succeduto.

Se da un lato è vero che esistono trattati contro le doppie imposizioni, è altrettanto vero che il meccanismo di funzionamento è quello del credito di imposta successivamente detraibile dall’imposta italiana.

Questo fa si che in paesi come gli USA, dove le aliquote delle imposte sulle successioni (Estate and Gift Tax) per i residenti esteri arrivano a toccare livelli elevati ( anche oltre il 40% ), generino esborsi considerevolmente più alti dell’imposta di successione dovuta in Italia.

Questa disparità di tassazione genera dunque una doppia imposizione di fatto.

Se si esce dagli USA poi è necessaria ancora maggiore attenzione. Esistono stati dove le leggi successorie sono quanto meno bizzarre, basti pensare agli stati dove vige la sharia. In tali stati si corre il rischio che, qualora l’erede non corrisponda ai dettami delle leggi locali, il bene venga espropriato dallo Stato di esistenza del bene.

Esistono modi per non incorrere nei problemi sopra elencati? Sì. Uno di questi è acquistare il bene tramite società di diritto italiano o estero. Questi scenari saranno oggetto di disamina nei nostri prossimi articoli.