Ciò che può fare la differenza tra un buon investimento immobiliare e un ottimo investimento immobiliare è la capacità di anticipazione delle dinamiche di mercato. Presidiare il territorio, saper individuare i cambiamenti in atto ed essere in grado di fare previsioni per il futuro è fondamentale per avviare investimenti che diano ottimi frutti nel tempo.
Proprio per questo, oggi proseguiamo la rubrica di approfondimento sulle microzone, mettendo sotto la lente di ingrandimento Gowanus, quartiere di Brooklyn con una storia articolata e numerose opportunità di sviluppo.
Riqualificazioni private e pubbliche: uno sguardo a Two Bridges, quartiere di Manhattan
Abbiamo già analizzato la zona di Two Bridges, che a marzo 2021 ha visto la scontistica più alta di tutta Manhattan con il 36% di sconto (fonte UrbanDigs), e dove – il 2 aprile – è stata archiviata la causa di contestazione, dando così via libera al nuovo sviluppo immobiliare, che prevede l’edificazione di quattro torri sul fiume. Si definirà così un nuovo skyline di Manhattan, per un totale di 70 milioni di dollari di interventi a beneficio della comunità.
A distanza di pochi mesi il luxury Condo building One Manhattan Square, ubicato nel quartiere Two Bridges, è entrato nella top 5 degli edifici con maggior numero di vendite a Manhattan: in questo caso si è trattato di un intervento privato, mentre il renewing a Gowanus – come vedremo successivamente – sarà frutto di politiche pubbliche.
Uno degli immobili curato da Reisol si trova proprio presso il One Manhattan Square: si tratta di un bilocale con vista sull’East River, sul quale sono applicati anche sgravi fiscali fino al 2039, proprio come si può vedere nella mappa dedicata ai tax abatement che abbiamo sviluppato.
Accanto a rigenerazioni di questo tipo, osserviamo cosa sta accadendo a Gowanus, quartiere dove – come accennato – è la città di New York stessa che sta investendo, e le azioni messe in campo avranno un diretto impatto sul real estate market.
Gowanus: storia e percorso di riqualificazione del quartiere
Gowanus, oggi attraversato nel centro dal Canale, nasce nella piccola insenatura a sud di Brooklyn. Era originariamente una palude di acqua salata, dove vivevano numerosi animali selvatici in una natura rigogliosa: i primi coloni, nel 1600, lo chiamarono “Gowanes Creek” in onore di Gowanes, capo tribù dei nativi americani Canarsees.
Questa zona fu poi teatro di parte della battaglia di Brooklyn durante la quale George Washington dovette battere la ritirata.
A metà del diciannovesimo secolo, poi, venne autorizzata la costruzione del Canale di Gowanus, che divenne presto il fulcro dell’attività marittima e commerciale di Brooklyn: sorsero quindi fabbriche e nacquero comunità residenziali di operai. Su queste acque passavano le chiatte che trasportavano le famose pietre di arenaria rossa con le quali sono state costruite le brownstone di Brooklyn, e inizia a concentrarsi qui gran parte dell’industria pesante della città: impianti di produzione di carbone, raffinerie, officine meccaniche, laboratori chimici, produttori di cemento, zolfo, sapone e anche un conceria.
Nasce così un problema di inquinamento delle acque che ha fatto scappare molti abitanti, spaventati dalle condizioni insalubri e dall’alto tasso di contaminazioni. Proprio come si può approfondire leggendo la storia completa, il Canale fino ai giorni nostri ha rappresentato la spina nel fianco di questo quartiere: non a caso, il fulcro della riqualificazione in atto oggi è proprio il Gowanus Canal, che viene reso protagonista della nuova vivibilità.
Gowanus: come sta procedendo il progetto di riqualificazione?
La proposta di riqualificazione attualmente in essere ha incontrato le resistenze della comunità locale che – come spesso succede – ha mosso una causa legale.
La controversia, iniziata da tempo, ha raggiunto l’apice il 7 maggio 2021, quando la comunità si è opposta alla revisione pubblica effettuata online, sostenendo che andasse fatta di persona. Il giudice ha dato parzialmente ragione a questa istanza, organizzando per il 3 giugno un incontro pubblico in un parco.
Siamo alle fasi finali: la pratica sta procedendo, e l’amministrazione De Blasio ha come obiettivo di chiudere questa pratica entro la fine dell’anno, insieme ad un’altra in atto a Manhattan, di cui parleremo prossimamente.
Come vediamo dal grafico sottostante (fonte D.O.B. New York) l’iter dovrebbe concludersi nei tempi prestabiliti.
Zoning Proposal a Gowanus: cosa prevede questo intervento di rigenerazione
Quindi, cosa prevede il renewing di Gowanus? L’obiettivo è generare sostenibilità, nuovi posti di lavoro, spazi verdi e vivibili dalla comunità, nuove scuole, nonché – come accade in questi casi – prevedere una percentuale di unità abitative a prezzo accessibile. Gli obiettivi dichiarati dal piano pubblico, che si possono riscontrare anche nel grafico Zoning Proposal sottostante, sono i seguenti:
- generare opportunità per la creazione di alloggi a prezzi accessibili in modo permanente
- sostenere i centri commerciali esistenti e promuovere opportunità per nuove imprese generatrici di posti di lavoro , compresi i lavori industriali
- realizzare un quartiere sostenibile, resiliente e vivace .
- facilitare la creazione di spazi aperti sul lungomare e parchi di quartiere lungo il canale Gowanus
- creare regolamenti di progettazione urbana speciali per supportare la qualità della vita
- generare aumento demografico e impatto nel comparto immobiliare.
Per chi opera nel settore del real estate, questo intervento è particolarmente interessante, perché copre 82 blocchi del quartiere, con la previsione di un aumento demografico di circa 20.000 persone: verranno generate 8.500 unità abitative, di cui 3.000 a prezzi accessibili.
Il comparto immobiliare di Gowanus: l’attuale scenario residenziale
Come possiamo vedere nella mappa, Gowanus presenta:
- prevalenza case di unifamiliari o multi family (colore giallo)
- condo building elevator – di nuova generazione, (colore verde) che sono relativamente pochi e si concentrano lungo i confini, toccando a est Park Slope, e a ovest Carroll Garden.
Ci sono quindi varie opportunità – anche con sgravi fiscali – in corso: ad esempio, segnaliamo bilocali con appena 13 dollari tasse mensili.
Fonte (Property Shark)
Gowanus: i nuovi sviluppi immobiliari
Gli sviluppi immobiliari oggetto del rezoning, di cui possiamo vedere un rendering, saranno nella parte centrale del quartiere, lungo il Canale. Come osserviamo nel grafico Landscape Site Plant, si tratta di sviluppi ad uso misto, che mettono al centro la comunità e il green, proprio come dichiarato negli obiettivi.
Sorgeranno quindi spazi di incontro, giardini, scuole, ambienti dedicati al retail, con grande attenzione alla rilevanza del Canale, che diventerà il protagonista del design dei servizi e della vita comunitaria.
I prezzi di mercato a Gowanus
Come possiamo osservare nell’immagine sottostante, i prezzi medi di vendita fino all’ultimo trimestre del 2020 (Q4) hanno chiuso con un valore di 752.000 dollari.
Interessante collocare poi Gowanus (linea blu) rispetto agli altri quartieri di Brooklyn: come vediamo, occupa una posizione intermedia.
Investire in immobili a Gowanus: informazioni utili per gli investitori
Per quanto riguarda le performance immobiliari, osserviamo che:
- il community district 2 (evidenziato di seguito con colore verde) nel decennio 2010-2020 ha totalizzato più unità abitative, insieme al community district 1, totalizzando +15.000 nuove unità: comprendiamo quindi che, a macchia d’olio stanno aumentando i prezzi, anche a seguito dei processi di gentrificazione e aumento demografico in atto
- Gowanus è collocato nel mezzo di quartieri in forte crescita: basti pensare che a Carrol Garden, il valore medio di vendita è 1,3 milioni di dollari
- come indicatori della domanda è fondamentale tenere presente che Gowanus ha il mare da una parte e due grandi polmoni verdi dall’altra, ovvero Prospect Park e Greenwood Heights.
È inoltre interessante considerare che Gowanus è uno dei quartieri con il maggior numero di concessioni per i diritti aerei, come possiamo vedere nel grafico sottostante. I diritti aerei danno la possibilità di costruire in altezza, edificando quindi più piani in un edificio già esistente, e dando così vita ad abitazioni multifamily, che approfondiremo nell’articolo della prossima settimana.
La differenza tra un buon investimento e un ottimo investimento, dicevamo, risiede nella capacità di analisi delle potenzialità di un territorio: proprio per questo Reisol presidia con attenzione e profonda conoscenza due città – Milano e New York – osservando anche i parallelismi tra i mercati immobiliari.
La nostra forza risiede proprio nella capacità di offrire ai nostri clienti servizi che si basano una consulenza completa, tenendo conto sia delle esigenze della domanda, che delle evoluzioni dell’offerta, per compiere performance non solo buone, ma davvero ottime.
