L’evoluzione del processo di acquisto a distanza

Evoluzione dell'acquisto a distanza nel mercato immobiliare di New York.

Lo stop forzato dovuto al lockdown è stato un momento di profonda riflessione per gli operatori del settore immobiliare. Per un trimestre, nei mercati internazionali, un diffuso senso di appartenenza nella categoria è servito ad accantonare storiche rivalità a beneficio di un collettivo e costruttivo ragionamento sulle criticità dell’apparato immobiliare.

Ci sono discordanti punti di vista su quale sia l’indispensabile tecnologia per competere nel mercato del prossimo futuro, tuttavia, una condivisa opinione emersa, è la necessità di un sistema evoluto per garantire il processo di compravendita anche durante circostanze eccezionali.

New York rappresenta un mercato immobiliare molto particolare, e l’acquisto a distanza è una alternativa concreta da molto tempo. Tuttavia, questo processo era diffuso tra gli investitori internazionali ma trascurato nel mercato locale della prima casa. Per comprendere la rapida diffusione del Remote Closing e la conseguente evoluzioni della tecnologia dedicata, è importante affrontare due tematiche: consuetudini e volumi di vendita del mercato residenziale newyorkese.

Consuetudini e volumi di vendita nel segmento residenziale della prima casa di New York

Per semplificare l’argomento prendiamo in esame come unica tipologia gli appartamenti. Il mercato offre due possibilità:

La prima è acquistare un appartamento in Condo Building o Coop Building. Gli acquirenti attivi nel mercato della prima casa prediligono unità abitative all’interno di Coop Building, che equivalgono all’80% della totalità degli stabili presenti in città.

I criteri che caratterizzano il processo di acquisto di quest’ultima tipologia seguono dinamiche diverse rispetto ai Condo Building. Oltre all’obbligo di comprare come persona fisica, impongono frequenti incontri tra le parti coinvolte nella trattativa. Un esempio pratico è l’indispensabile intervista, tra il promissario acquirente e il Consiglio di Amministratore del building per l’approvazione della proposta di acquisto indirizzata al venditore. 

Inoltre, come avviene a livello internazionale, l’acquisto della prima casa è guidato da una componente emozionale che di sovente coinvolge l’intero nucleo familiare, già nella fase iniziale di ricerca e sopralluogo.

A differenza di quanto accade nel freddo e razionale mondo degli investimenti, nell’immaginario comune, un rogito di prima casa che si rispetti, prevede una foto finale di gruppo durante la consegna delle chiavi, con almeno la presenza dei parenti in primo grado di parte acquirente.

Passiamo ai volumi di vendita. Solo nel distretto di Manhattan, durante il Q1 2020, il segmento residenziale ha registrato 2407 vendite, 1387 in Coop e 1020 in Condo

Un trimestre sotto la media a causa di una regolare attività dell’intermediazione durata solo 60 giorni. Numeri importanti se estesi a tutti e cinque i distretti di New York durante un trimestre a regime.

Come emerso dall’indagine che abbiamo riportato nell’articolo “I primati del mercato immobiliare di New York”   nelle crisi immobiliari intercorse tra il 1910 e il 2010 il real estate market newyorkese, ha dimostrato una costante relativa al continuo e rapido adattamento a significativi cambiamenti economici, politici, sociali e ambientali. Tesi, quest’ultima, confermata anche durante l’attuale crisi sanitaria.

Le nuove normative per l’acquisto a distanza A New York

Il 7 marzo 2020, Andrew Cuomo ha dichiarato lo stato di emergenza con l’ordine esecutivo N°202.  Dopo 13 giorni il Governatore ha emanato un ordine temporaneo, autorizzando i Notai ad autenticare qualsiasi atto notarile richiesto dallo Stato di New York con il supporto della tecnologia video.

Il documento pubblicato nel sito web del National Notary Association, ha integrato la normativa vigente con l’introduzione di sette articoli indispensabili a garantire la continuità delle transazioni immobiliari anche durante il Lockdown.

Come noto, la figura del Notaio americano è ben diversa da quello italiano, negli Stati Uniti svolge un mero intervento di autenticazione ma che prevedeva la presenza fisica dei clienti. 

Nel processo di compravendita a New York, le parti sono assistite dall’attività professionale dell’avvocato che li rappresenta e dalla Title Company che effettua le verifiche e garantisce l’affare. In questi ultimi casi, già da parecchi anni, l’utilizzo della tecnologia digitale è famigliare.

Le evoluzioni tecnologiche per l’acquisto a distanza a New York

La tecnologia digitale per semplificare il Remote Closing non sono nuove, ma per molto tempo la diffusione è stata limitata.

Il lockdown, oltre a rendere indispensabili e popolari questi meccanismi, ha indotto gli sviluppatori a implementare i servizi.

L’evoluzione delle piattaforme digitali oggi garantiscono una transazione totalmente virtuale, usufruendo di un unico spazio di lavoro condiviso tra i professionisti coinvolti nella trattativa. 

Quali vantaggi fornisce questa tecnologia per acquirente e venditore? Vediamolo insieme: 

  • l’acquirente può effettuare la ricerca dell’immobile con 3-D home tour nella pagina dedicata al listing degli appartamenti
  • il secondo step permette di creare una virtual room con l’agente immobiliare per avviare la trattativa
  • la terza stanza virtuale è adibita al rapporto con l’avvocato per la stesura del contratto di compravendita
  • Parallelamente è possibile gestire la richiesta di mutuo attraverso la Mortgage Room
  • Infine, il sistema RON (Remote Online Notarization) permette di autenticare qualsiasi atto notarile imposto dalla legge in video conference
  • un cloud dedicato al salvataggio agevola una rapida consultazione della documentazione con la possibilità di tracciare lo stato avanzamento del lavoro.

In questi mesi siamo stati costretti a convivere con un forzato isolamento, obbligandoci a trovare soluzioni per restare in contatto con il mondo. Anche il settore immobiliare ha risentito a livello globale di questo rapido e inatteso cambiamento. 

Nel prossimo futuro l’utilizzo di alcune delle tecnologie rese popolari dal lockdown sarà minore nella vita privata, ma avrà un’incidenza maggiore nel mondo del lavoro, che già oggi comincia a risentire positivamente di questa piccola grande rivoluzione. 

Le conference call hanno modificato definitivamente il metodo di lavoro nell’industria del Real Estate, favorendo le operazioni di compravendita a distanza. 

Ma la vera sfida ancora deve arrivare: la filiera dei servizi immobiliari sarà pronta a soddisfare le necessità dei numerosi clienti che già oggi stanno apprezzando, ad esempio, le virtual room nel social Club House, oppure i tour virtuali tramite i quali visionare appartamenti e immobili? 

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