Stiamo attraversando un momento del mercato immobiliare in cui la nuova domanda abitativa sta faticando a trovare la corrispondente offerta: a marzo 2020 gli assetti sono cambiati, e gli sviluppatori con progetti in corso hanno dovuto modificare, se non stravolgere completamente, i propri piani. Per questo motivo, il mercato immobiliare di New York si sta confermando come uno tra i più dinamici al mondo.
Il 2021 è stato l’anno in cui l’industria immobiliare ha metabolizzato le nuove dinamiche, portando alla luce alcuni fattori comparsi ex novo, o già preannunciati da alcune tendenze.
A meno di un mese dal nuovo anno, oggi dedichiamo un approfondimento sulle tendenze che si preannunciano per il 2022, per sviluppare un ragionamento sul futuro di New York – con uno sguardo anche su Milano – in termini di edilizia.
2022 tra New York e Milano: l’anno che verrà
I fattori che stanno ridefinendo le esigenze della domanda a Milano e New York, come abbiamo già avuto occasione di approfondire in numerosi articoli:
- sono emerse nuove necessità di vita e lavoro, che hanno spostato l’attenzione in aree nuove, che prima del 2020 non venivano del tutto prese in considerazione. Stiamo parlando, per esempio, di progetti di riqualificazione urbanistica che coinvolgono entrambe le metropoli, portando l’attenzione di sviluppatori e investitori in zone dal passato popolare e industriale, ora considerate particolarmente appetibili
- il green tech e gli edifici sostenibili, ora più che mai, sono un’esigenza del punto di vista ambientale e della sostenibilità, e a New York sono particolarmente ambiti, anche perché – come sappiamo – la legge locale 97 prevede l’adeguamento di oltre 40.000 building in tutta la città per ridurre le emissioni di carbonio entro il 2023.
- la cosiddetta nuova normalità, sta ridefinendo con urgenza le dinamiche di vita personale e lavorativa: lo smart working non è più un’opzione, ma una vera e propria esigenza e, anche se sia a New York che a Milano si sta puntando nuovamente sul lavoro in presenza, pare che comunque non si tornerà più al punto di partenza. Proprio per questo, vediamo fiorire le necessità di spazi di coworking e aree ibride, dove aziende di ogni dimensione possono gestire il lavoro in presenza, senza essere troppo vincolate con acquisti e locazioni
- l’aspetto della socialità, infine, si sta ridefinendo da ogni punto di vista: proprio per questo emergono nuove esigenze strettamente legate ai servizi interni ai building dove si abita che, come sappiamo, alzano moltissimo il valore in un mercato particolare come quello degli edifici di lusso, e incrementano notevolmente anche il livello degli affitti.
Questi nuovi assetti, sia a Milano che a New York, cambiano in modo sostanziale da zona a zona, e alcuni di essi erano già presenti nel mercato anche prima del 2020.
Cercando il filo conduttore che unisce le due città, possiamo affermare che, mentre a Milano tutto ciò che accade è una novità, a New York le tendenze di riqualificazione e rinnovamento sono già sdoganate da tempo.
Ciò che rende particolarmente interessante le evoluzioni del mercato nella Grande Mela è l’apertura verso nuovi distretti – come Inwood e Two Bridges a Manhattan, Gowanus e Red Hook a Brooklyn – considerati, negli anni scorsi, obsoleti dal punto di vista edilizio.
Cosa aspettarsi dal mercato immobiliare nel 2022 a New York: i progetti depositati
A New York City, oggi, si vedono progetti innovativi anche in zone e microzone della città dove prima non accadeva nulla, o quasi.
Per comprendere cosa sta succedendo davvero, e soprattutto per prevedere cosa potrebbe succedere nel 2022, ci avvaliamo dei dati riportati dal report YMBY sul terzo trimestre del 2021, che analizzano tutti i progetti depositati presso il Department of Buildings della Grande Mela.
Si tratta di dati molto affidabili, perché tengono in considerazione tutto, dai grandi building ai piccoli frazionamenti e accorpamenti, che ci permettono di visualizzare lo standard di un decennio – il prossimo! – che vedrà trasformazioni consistenti, dando vita a una metamorfosi in cui gli sviluppatori, oltre da apportare modifiche in termini edilizi, continueranno ad orientarsi verso nuove aree.
Analizzando nello specifico i progetti depositati negli ultimi sei mesi, osserviamo che:
- i costruttori hanno presentato 1.023 nuovi permessi, per un totale di 1.961.226 metri quadri
- gli edifici conteranno un totale di 19.052 unità residenziali, numero altissimo, che però ancora non raggiunge la domanda
- l’ultimo conteggio dei documenti conta 45 grattacieli (dieci piani e oltre), 268 edifici di media altezza (da quattro a nove piani) e 720 edifici bassi (da uno a tre piani). Gli edifici multifamily fino a tre piani, in particolare, rappresentano il 40% di tutti i progetti depositati, con grande concentrazione tra il Queens e Brooklyn.
come accennato, stanno crescendo moltissimo i distretti ritenuti secondari in passato.
I progetti immobiliari depositati: i dati nei cinque distretti di New York
Per comprendere più da vicino come si sta evolvendo la città, è utile focalizzarsi sui dati specifici quartiere per quartiere.
Come possiamo osservare nel grafico sottostante, i 1.023 progetti depositati si concentrano, come accennato, nel Queens, che tocca la quota di 418 nuove pianificazioni, seguito da Brooklyn con 256 e Staten Island con 218, mentre in coda troviamo il Bronx con 96 progetti e Manhattan con 41.
Ovviamente, il totale del Queens è dovuto al fatto che si tratta del distretto più grande della città, ed è il secondo borough più popolato, subito dopo Brooklyn.
È poi utile osservare il numero dei depositi suddivisi per volume di costruzione, dato che ci dà un’indicazione precisa sui bisogni della domanda e su come l’offerta è in grado di soddisfarla.
Sommando infatti il totale delle prime tre colonne del grafico sottostante – quindi il complessivo dei volumi sotto i 500 metri quadri – si arriva a 638 depositi, ovvero più della metà del totale generale di 1.023.
Questo indicatore conferma la preponderanza delle tipologie multifamily e unifamiliari, tipologie di cui abbiamo avuto occasione di approfondire la rilevanza in alcuni articoli precedenti, e che sappiamo essere tra le formule più interessanti per gli investitori.
Infine, completiamo l’osservazione dei dati focalizzandoci sul volume di costruito suddiviso per i vari distretti: in questo caso, è particolarmente interessante notare come Brooklyn, pur avendo meno depositi in termini numerici rispetto al Queens e Staten Island, “
vince” comunque in termine di volume anche se, come ben sappiamo, ha più vincoli rispetto a Manhattan in termini di sviluppo in altezza.
Se tutti gli edifici i cui progetti sono stati depositati tra il secondo e terzo trimestre 2021 venissero edificati nello stesso momento, nascerebbe una sorta di città a sé, completa di sia di grattacieli che superano i 60 piani, che di case di piccole dimensioni.
Si riproporrebbe, quindi, il panorama della maggior parte delle città di piccole e medie dimensioni degli Stati Uniti: questa visualizzazione ci permette di confermare, ancora una volta, la molteplicità delle anime edilizie della Grande Mela, una metropoli rivoluzionaria e resiliente, pronta di nuovo a cambiare volto dopo aver affrontato la sfida della pandemia.
Cosa accadrà, quindi, con l’arrivo di questi nuovi grattacieli, e dove saranno maggiormente concentrati? Vediamolo nel dettaglio.
I grattacieli cambieranno il panorama delle zone secondarie della città
Come sappiamo, la riqualificazione di Two Bridges, che porterà con sé processi di gentrificazione e aumento demografico – è il progetto depositato più grande in assoluto a livello di metratura.
Sorgeranno quindi grattacieli dove prima non c’erano, proprio come accadrà nel periferico Inwood: in particolare, il numero di piani più sarà quello del 265 South Street , progetto a due torri proposto a Two Bridges sul sul lungomare dell’East River.
Ma non solo: il progetto con il secondo numero di piani più alto dovrebbe sorgere al 42-02 di Orchard Street, niente di meno che a Long Island City, nel Queens .
Dove i criteri del piano regolatore impediscono di costruire in altezza, gli sviluppatori non possono ovviamente intervenire ma, dove si può, i progetti ci restituiscono già un indicatore di come New York sta cambiando volto.
A Brooklyn, invece, il primato va al completamento della Brooklyn Tower, in DeKalb Avenue, ed entrano nella top ten anche:
- al 259 Clinton Street, nel Lower East Side, c’è un progetto per un grattacielo di 62 piani
- un grattacielo di 54 piani progettato al 1710 di Broadway, nella piena zona dei teatri
- una coppia di grattacieli di 45 e 52 piani al 570 e al 589 di Fulton Street, a Brooklyn
- un grattacielo di 40 piani a Midtown, al 201 West 54th Street
- per quanto riguarda Brooklyn, è stato depositato anche un progetto di 38 piani in 230 Classon Avenue e uno di 34 piani al 15 di Hannover Place
- infine, sempre nel Queens, c’è il progetto di una torre di 53 piani progettata al 23-02 42nd Road in Court Square.
Per quanto significativi, i permessi depositati dipingono solo una parte dell’intero quadro, poiché non ci restituiscono invece i movimenti degli sviluppi al momento in corso, con permessi depositati prima del secondo trimestre 2021 o ancora in via di discussione o progettazione.
Tra questi, ad esempio, vediamo le trasformazioni in progetto a Hudson Yards, sulle rive del fiume a Manhattan, e i nuovi skyline sempre affacciati sull’acqua nel Bronx, a Brooklyn e nel Queens, che porteranno con sé anche un’intensificazione del sistema di traghetti.
Ma non solo: negli ultimi anni sono aumentati moltissimo anche i chilometri di piste ciclabili e aree pedonali, insieme all’impennata della popolazione cittadina. Se al censimento del 2010 New York contava 8,17 milioni di abitanti, nel 2020 il conteggio è arrivato a 8,8 milioni.
Nuovi grattacieli, nuovi panorami, nuove vie di trasporto via terra e via mare, nuove esigenze abitative espresse dalla domanda, e un’offerta che, al momento, sta comprendendo come adeguarsi: ma intanto New York non si ferma, e si evolve andando incontro al 2022.
