L’espressione due diligence fa riferimento a un’attività di indagine e approfondimento volta a dare una visione completa e dettagliata dell’oggetto di una trattativa. Sviluppare una due diligence è quindi fondamentale per contestualizzare la convenienza di ogni tipo di accordo e contratto, valutare eventuali rischi e focalizzare necessità particolari.
Nel metodo Reisol è compreso lo sviluppo della due diligence, considerata un elemento di primaria importanza per fornire ai nostri clienti un servizio di alta qualità: ci occupiamo quotidianamente delle esigenze di investitori che desiderano avere un quadro complessivo della situazione, per compiere scelte consapevoli e fruttuose.
Proprio per questo, oggi dedichiamo una guida essenziale alla due diligence immobiliare, particolare tipologia dedicata proprio a chi fa affari nel real estate.
Cos’è la due diligence immobiliare e qual è il suo scopo?
La due diligence applicata al settore immobiliare è l’analisi delle caratteristiche dell’immobile al centro della trattativa.
L’obiettivo di questo importante documento è di valutare il preciso valore nel presente – e le potenzialità nel futuro – dell’immobile stesso, effettuando un’indagine completa sia dal punto di vista teorico, normativo e legislativo che pratico.
In particolare, vengono analizzati:
- gli aspetti legali, ovvero la provenienza, le visure catastali, contratti di locazione in essere, eventuali ipoteche volontarie e giudiziali, eccetera
- il quadro tecnico e progettuale, esaminando da vicino la struttura, l’attinenza allo stato di fatto dell’immobile e alla planimetria, lo stato generale di qualità dell’edificio, la valutazione completa dei tempi di adeguamento, se presenti, e i relativi costi. Negli aspetti tecnici sarà poi fondamentale osservare la sostenibilità, l’impatto ambientale e lo stato dell’impiantistica.
- gli aspetti economici, ovvero la valutazione completa dell’immmobile allo stato sia attuale che potenziale, considerando per esempio la possibilità di metterlo in locazione, valutando con estrema attenzione elementi come l’andamento del mercato specifico di riferimento, che può essere per esempio quello residenziale, uso uffici o commerciale, la zona della città in cui sorge, eventuali progetti di riqualificazione e renewing in corso.
In che occasione viene svolta la due diligence immobiliare?
La due diligence immobiliare – regolata dalle norme di riferimento D. P.R. 06/06/2001, n. 380 e R.D. 28/10/1940, n. 1443 – viene effettuata ogni qual volta si deve svolgere una compravendite: si inserisce quindi nella fase di acquisto dell’immobile, e la profondità a cui indaga è di fondamentale importanza per restituire un quadro chiaro della situazione.
Sappiamo bene, infatti, che il valore di un immobile dipende da moltissimi fattori, non ultima anche la conoscenza del contesto urbano e sociale di riferimento.
Proprio per questo, noi di Reisol dedichiamo a questa pratica un lavoro approfondito, completato dalla conoscenza peculiare che abbiamo delle due città in cui siamo presenti, Milano e New York, di cui analizziamo costantemente evoluzioni del mercato e trasformazioni in termini di riqualificazioni urbane.
Con la due diligence in mano, si ha quindi un’idea completa di una serie di elementi:
- il grado di commerciabilità dell’immmobile
- le possibilità di trasformazione ed evoluzione del valore
- evoluzioni a seguito di trasferimento, alienazione, acquisizione
- considerazione della potenzialità in caso di locazione.
Comprendiamo quindi che la due diligence è un elemento che garantisce – e conferisce – trasparenza all’intera compravendita: è pertanto molto importante che venga svolta da professionisti altamente qualificati, in grado di approfondire ogni elemento in modo specifico.
Le cinque fasi della due diligence immobiliare
Una due diligence nel settore immobiliare, generalmente, è articolata in cinque fasi:
- la prima fase di una due diligence immobiliare coincide con il conferimento dell’incarico, momento nel quale il cliente affida l’analisi al professionista
- il professionista raccoglie quindi tutta la documentazione, entrando in possesso di atti, certificati, contratti e altri elementi necessari
- procede poi compiendo accertamenti e verifiche volti a confermare la validità dei documenti raccolti
- il professionista dovrà a questo punto stimare i costi necessari per raggiungere la piena conformità
- infine, viene redatto il rapporto scritto di due diligence immobiliare, che rimarrà al cliente come documento ufficiale.
Com’è organizzata una due diligence immobiliare
Trattandosi di un documento che prende in considerazione aspetti diversi tra loro, una due diligence immobiliare è composta da diversi capitoli, ognuno dei quali dedicato alle diverse informazioni che vanno acquisite e successivamente lavorate.
È importante sottolineare che questo documento, per essere ben svolto e quindi davvero utile all’investitore e ai partner coinvolti, non deve limitarsi a presentare un elenco di carte, ma deve essere completato con un’accurata verifica delle informazioni, dialogando quindi con enti di riferimento ed esperti di settore.
Svolgere una due diligence di qualità è quindi un’operazione delicata: vediamo ora i diversi elementi in cui viene declinata.
Due diligence amministrativa
La due diligence amministrativa è necessaria per controllare la regolarità della titolarità e l’eventuale presenza di irregolarità contrattuali.
Sarà quindi necessario consultare i registri degli atti, il catasto terreni e fabbricati e l’ufficio dei registri.
Due diligence strutturale e impiantistica
La verifica strutturale deve essere effettuata direttamente sul sito, e ha il compito di indagare le condizioni della struttura, della capacità e del grado di sicurezza dell’immobile da ogni punto di vista.
In questa sede si potrà provvedere anche alla verifica impiantistica, confrontando la conformità degli impianti riportati nella documentazione precedentemente acquisita.
Due diligence catastale
Questo compendio è fondamentale per accertare la regolarità catastale e deve quindi approfondire la correttezza dell’inserimento del fabbricato nella mappa, la corrispondenza tra planimetria e realtà e la regolarità dei dati generali dell’immobile.
Due diligence edilizia
Questo capitolo necessita dell’analisi del certificato di destinazione urbanistica, ed è quindi necessario per attestare la conformità dell’edificio con le norme vigenti. Dovranno quindi emergere eventuali vincoli territoriali, il corretto uso dell’immobile, ed analizzare anche gli interventi effettuati nel tempo, per osservare se sono stati eseguiti nel rispetto delle norme attualmente vigenti.
Due diligence sicurezza e ambientale
Sarà poi necessario verificare la regolarità dell’immobile rispetto ai piani di emergenza e l’adeguamento antisismico e antincendio.
Infine, si dedicherà parte del capitolo al contesto ambientale, per analizzare la sicurezza generale dal punto di vista della salubrità, verificando che non ci siano fonti di inquinamento all’interno o nelle vicinanze.
Due diligence immobiliare: quali professionisti sono coinvolti?
Il consulente immobiliare che si occupa della due diligence, per compiere questo lavoro in completezza e garantire un’elevata qualità dello stesso può contare sulla collaborazione di diverse figure professionali, come ad esempio
- architetto
- avvocato
- commercialista
- fiscalista
- geometra
- ingegnere ambientale
- geologo
- agronomo
- perito industriale
- consulente del lavoro.
Il team di Reisol può contare sulla collaborazione di professionisti esperti e altamente qualificati, per fornire questo tipo di servizio e accompagnare l’investitore a compiere scelte lungimiranti: contattaci, siamo a disposizione per fornire tutte le informazioni necessarie.
