Il contratto di locazione a New York: domande e risposte

Contratto di locazione a New York: caratteristiche, regole, modelli, esempi, consigli.

Il mercato degli affitti a New York, nel corso del 2021, si è evoluto ad una velocità sorprendente: non solo i prezzi sono saliti, ma si è evoluta la domanda, per far fronte ai numerosi cambiamenti che la pandemia ha portato nelle dinamiche di vita e lavoro. 

Reisol non si occupa direttamente di locazioni, ma ci interfacciamo quotidianamente con investitori che scelgono di comprare casa in città per poi affittarla

Allo stesso tempo, ci troviamo frequentemente a dover mettere in relazione richieste e necessità di clienti alla ricerca di un immobile con i parametri del mercato della locazione immobiliare, che monitoriamo costantemente per avere una visione chiara di cosa accade a NYC. 

Proprio per questo, abbiamo raccolto in questo post le principali domande che ci vengono rivolte quando si tratta di contratto di locazione a New York, e abbiamo sintetizzato le risposte in una guida pratica. 

Qual è l’attuale situazione del mercato degli affitti a New York?

Come sappiamo, a New York City si sta verificando un incremento nel valore degli affitti: considerando la sola Manhattan osserviamo che il prezzo medio delle locazioni è aumentato del 16,8% rispetto al 2020. 

Sappiamo anche che questo mercato si muove su binari paralleli: se da una parte il prezzo medio di locazione rispetto al periodo pre pandemia è calato di 100 euro rispetto alle media, dall’altra lo stesso prezzo è aumentato. Stiamo parlando di zone che non hanno risentito della crisi pandemica, come SoHo, Tribeca, Midtown East, West Village e Upper East Side, oppure dei quartieri in trasformazione, dove gli sviluppatori investono infrastrutture e riqualificazioni, come ad esempio Inwood e Red Hook.

Al momento, il valore degli affitti è determinato anche da alcuni fattori legati ai servizi, come ad esempio:

  • la presenza del portiere
  • facility all’interno dell’edificio, come palestra, coworking, playground, eccetera
  • presenza di garage e servizio parcheggio
  • location e collegamenti logistici con mezzi pubblici locali e extraurbani
  • vicinanza a buone scuole e alle migliori università

Si tratta di un panorama articolato e in continua evoluzione: il valore degli affitti a NY, in questo momento storico, rispecchia il fatto che l’offerta non riesce ancora a soddisfare appieno la domanda, perché i servizi e le infrastrutture stesse non si sono ancora adeguate del tutto alla cosiddetta “nuova normalità”. 

Locazione a New York: con chi si stipula il contratto?

La prima cosa da sapere quando si è interessati al mondo degli affitti a NYC è che il contratto di affitto può essere stipulato con un proprietario fisico, ma si tratta della minoranza dei casi, o più di frequente con un ente, come ad esempio una società Limited Liability Company o altre tipologie di corporation.

In generale, è utile tenere presente che:

  • gli appartamenti nei grattacieli e in building di una certa dimensione sono, per la maggioranza, proprietà di enti corporativi, e può trattarsi di Condo o Coop
  • queste società si servono spesso di agenzie che che si occupano della selezione degli inquilini, della preparazione dei contratti e della gestione legale e fiscale della locazione
  • i proprietari individuali che si occupano in prima persona degli affitti si incontrano specialmente in contesti come le multifamily in cui uno o più appartamenti sono messi in affitto. 

Affittare casa a New York: cosa considerare dal punto di vista finanziario?

Per stipulare un contratto di locazione nella Grande Mela viene richiesto di soddisfare alcuni parametri finanziari, relativi al reddito e alla propria storia creditizia.

In particolare, segnaliamo che:

  • si richiede un reddito totale lordo annuale superiore almeno 40-50 volte l’affitto mensile, per garantire la copertura
  • se l’appartamento è diviso con un’altra persona, i redditi possono essere sommati per soddisfare il parametro richiesto
  • in questa considerazione rientra anche il possesso di risparmi, azioni e altre proprietà immobiliari
  • un affittuario straniero che non ha una credit history o una rental history da presentare può comunque accedere al contratto di locazione, versando un deposito maggiore o coprendo in anticipo alcuni mesi di affitto
  • un’altra possibilità è coinvolgere un garante, che può essere un parente, amico o collega che garantisce per voi di coprire, qualora ce ne sia bisogno, l’aspetto finanziario. Si tratta, appunto, di una garanzia – non obbligatoria – che può essere richiesta dal proprietario: il garante deve vivere in uno stato tra New York, New Jersey e Connecticut e dimostrare di avere un reddito annuale che sia 80-100 volte superiore all’affitto.

Quali documenti bisogna presentare per stipulare un contratto di locazione nella Grande Mela?

Quando è stato individuato l’appartamento di proprio interesse è il momento di presentare la domanda di affitto, e insieme ad essa una serie di documenti, tra cui:

  1. dati anagrafici
  2. informazioni sul proprio impiego professionale
  3. reddito annuale
  4. social security number, il numero di previdenza sociale americano
  5. informazioni sulla propria storia creditizia

Può poi essere necessaria una lettera di referenze da parte del precedente proprietario di casa, documento utile a garantire la propria affidabilità, così come altra documentazione tra cui le ultime buste paga, specifiche su investimenti in corso, eccetera. 

Se si tratta di un inquilino straniero, possono poi essere richieste ulteriori specifiche, relative per esempio al percorso di immigrazione negli Stati Uniti, e si dovranno dare informazioni sul proprio trasferimento negli USA, specificando se si possiede -o si è richiesta – la Green Card, oppure se ci si trova in America per un periodo di tempo provvisorio, per compiere ad esempio un’esperienza di studio. 

Se la domanda di affitto viene accettata, è il momento di stipulare il contratto: in questa fase sarà importante rivolgersi a un legale specializzato nel real estate, o comunque coinvolgere un professionista del settore per vagliare insieme le diverse parti del contratto. 

Caparra: a quanto ammonta e quando va pagata?

La caparra è il versamento che viene richiesto per sancire l’accordo tra proprietario e affittuario. Nel momento dell’accordo sarà quindi necessario versare:

  • il primo mese di affitto, richiesto in qualità di caparra
  • la commissione dell’agente: nel momento in cui si rilascia la caparra viene richiesta anche la commissione del broker immobiliare, che generalmente ammonta al 15% dell’affitto annuale. 

Gli elementi da approfondire con il proprietario prima di firmare il contratto di locazione?

Prima di firmare il contratto è importante affrontare alcuni aspetti pratici con il proprietario di casa, per prendere accordi specifici su questioni come la manutenzione ordinaria e straordinaria, e altri dettagli relativi a necessità dell’affittuario e peculiarità dell’appartamento. A tal proposito, è utile sapere che:

  • nei building di fascia prime o comunque medio alta è sempre presente un incaricato della manutenzione che può essere contattato per qualunque necessità, e questo servizio è già compreso nel canone di affitto 
  • se si abita in un appartamento gestito direttamente dal proprietario sarà importante regolare fin da subito di quali aspetti si occuperà lui e di quali invece l’inquilino 
  • altra questione da chiarire per tempo è quella relativa agli animali domestici, poiché non in tutti gli edifici sono ammessi, ed è possibile che sia consentita la presenza solo di alcuni, come ad esempio i gatti. 

Cosa fare per rinnovare o recedere un contratto di locazione a New York?

Generalmente, un contratto di affitto a NYC viene stipulato con durata di un anno: qualora l’inquilino richieda un contratto con durata maggiore, il proprietario potrebbe fissare, fin da subito, un aumento del prezzo di anno in anno per bilanciare eventuali oscillazioni del mercato. 

È comunque utile sapere che raramente vengono erogati contratti di locazione con durata superiore ai due anni: cosa fare, quindi, se si vuole rinnovare o interrompere l’accordo?

Il rinnovo avviene tramite firma di un nuovo accordo tra le parti: il proprietario invia una comunicazione al locatario, si discutono le condizioni di rinnovo, si prepara la documentazione necessaria e infine si firma il nuovo contratto. Questa procedura può avvenire anche a distanza, ricevendo e inviando i documenti via posta. 

Il recesso, invece, è una procedura un po’ più complicata e molto spesso viene chiesto all’inquilino di pagare comunque l’affitto fino alla scadenza. Non è comunque escluso che il proprietario permetta all’inquilino uscente di cedere il proprio contratto a un’altra persona: questa possibilità può essere eventualmente discussa durante la stipula dell’accordo iniziale.

Cosa devono tenere presente gli investitori interessati a comprare casa a NY per affittarla?

Come abbiamo avuto occasione di approfondire in altri articoli, ci sono alcuni fattori che è importante tenere presente quando si vuole investire in un immobile per poi metterlo in affitto.

Il consiglio che diamo ai nostri clienti è utile osservare alcuni segnali che evidenziano l’appetibilità di una zona: innanzitutto, l’impennata delle riqualificazioni e il potenziamento delle infrastrutture

In secondo luogo, è importante monitorare le azioni degli sviluppatori edili, che si fanno più intense laddove ci sono progetti consistenti di renewing. 

Il terzo fattore da tenere presente sono i giorni di permanenza sul mercato degli appartamenti: se calano, vuol dire che quella zona si sta facendo sempre più appetibile. 

Queste sono solo alcune delle numerose domande che riceviamo da investitori interessati all’aspetto della locazione: noi di Reisol sappiamo bene che ogni caso ha necessità specifiche relative alla potenzialità del portafoglio e ai progetti presenti e futuri del cliente

Proprio per questo, il nostro team multidisciplinare è pronto ad ascoltare e soddisfare bisogni diversi, per guidare nel miglior investimento possibile a New York City: contattaci, siamo pronti ad affiancarti!

Partecipa alla discussione

Confronta annunci

Confrontare
Ricerca
Altre caratteristiche

Iscriviti alla Newsletter

Iscriviti e resta aggiornato sulle novità del mercato immobiliare