Comprare casa in un Condo a New York: tre cose da sapere

Guida completa per chi vuole comprare casa in un condo a New York

Chi sta decidendo o ha già deciso di acquistare casa a New York City si trova sicuramente davanti a numerose valutazioni da compiere.

Come ripetiamo sempre, la consapevolezza è il punto di partenza per fare scelte fruttuose nel presente e valide anche per il futuro: noi di Reisol siamo qui proprio per accompagnare gli investitori che vogliono il meglio. 

Perché ciò sia possibile, è fondamentale sia conoscere il mercato, osservando per esempio le evoluzioni di anno in anno: a tal proposito abbiamo approfondito i dati relativi al secondo trimestre 2021 a NY, con focus particolare sui prezzi maggiori in città e sul distretto di Brooklyn.

Oltre a ciò, è di primaria importanza anche conoscere adeguatamente caratteristiche e peculiarità della proposta immobiliare newyorkese, approfondendo per esempio le caratteristiche delle abitazioni multifamily, e le trasformazioni del mercato luxury.

Proprio per questo, oggi dedichiamo un approfondimento tematico ad alcuni aspetti specifici dei Condo building: vedremo insieme come vengono gestite le spese condominiali, chi è il property manager e quali sono i vantaggi dell’avere una hall con portiere.

1. Le spese condominiali nei Condo building: quali sono e a quanto ammontano?

Uno dei primi aspetti da considerare quando si acquista in un Condo building sono le spese condominiali, cifra mensile che contribuisce ai servizi di manutenzione e alle commodities dell’edificio. 

Generalmente, le spese condominiali comprendono:

  • riscaldamento, gas, elettricità
  • gestione dei servizi base e aggiuntivi
  • gestione del parcheggio.

La metratura di un’unità condominiale e la posizione in cui è collocata nell’edificio determinano l’ammontare delle spese: questo, come sappiamo, è ciò che distingue i Condo dai Coop, dove tutti i proprietari immobiliari pagano la medesima tariffa.

Comprare casa in un condo a New York

A quanto ammontano le spese condominiali

L’ammontare delle spese varia ovviamente in base alla tipologia di Condo: si parte da alcune centinaia di dollari al mese, fino ad arrivare a migliaia al mese nei building di alto livello, dove i servizi luxury toccano apici di eccellenza e qualità. 

Per esempio le spese condominiali di un edificio con una camera da letto in zona Greenpoint a Brooklyn – prezzo sul mercato  789.000 dollari – ammontano a 285 dollari al mese.

Invece, un attico in vendita per 13 milioni di dollari nel The Benson, Condo di lusso su Madison Avenue, ha spese mensili per  7.147 dollari.

Le spese, nel tempo, possono aumentare, per esempio se vengono fatti adeguamenti energetici o implementazioni nei servizi: le oscillazioni nelle tariffe vengono discusse dal consiglio del condominio, e i proprietari possono fare domande e avanzare richieste, anche se è difficile che si possano effettivamente negoziare le cifre.  

Come si pagano le spese comuni

Le spese condominiali vengono riscosse dal consiglio di condominio. Qualora un proprietario sia in ritardo con il pagamento, possono essere effettuate azioni legali di recupero crediti. 

È comunque molto interessante sapere che, gli sviluppatori immobiliari, spesso propongono la copertura di diversi anni di spese condominiali al momento dell’acquisto, anche per incentivare l’acquirente a prendere la decisione. 

2. Di cosa si occupa il property manager?

Il property manager è la figura che ricopre il ruolo che in Italia viene definito “amministratore condominiale”. Il suo ruolo è assicurarsi che la gestione del building proceda in modo efficace, curando le difficoltà e accompagnando gli inquilini nella risoluzione di problematiche ed esigenze. 

Il property manager è una persona fisica: ci sono anche società specializzate in questo tipo di gestione, e intermediari che gestiscono gli immobili per conto dei proprietari, proprio come fa Reisol.

Compiti del property manager

In generale, i compiti del property manager sono:

  • gestione degli aspetti burocratici
  • coordinamento di procedure e organizzazione di evoluzioni e cambiamenti nell’edificio
  • facilitazione dei rapporti tra il consiglio di amministrazione e i residenti 
  • punto di riferimento per i condomini.
  • Il property manager percepisce ovviamente un compenso: il costo di gestione, che sia affidato a un singolo o a una società, impatta sulle spese condominiali mensili. 

3. Portineria, sì o no? 

Uno degli interrogativi che spesso ci pongono i nostri clienti sono relativi agli effettivi vantaggi di un servizio di portineria.

Facciamo insieme un’analisi essenziale di questo aspetto: quali sono i punti di forza di un edificio con hall e portiere e quali invece i motivi per cui può non essere necessario?

I servizi di cui può occuparsi un portiere

Le attività di cui si occupa, generalmente, un concierge sono:

  • accoglienza dei condomini e monitoraggio della sicurezza: il portiere, infatti, fa accedere solo chi abita nell’edificio
  • gestione della relazione con chi abita nel condominio
  • facilitazione di alcune necessità relazionali e organizzative 
  • gestione di attività gestionali pratiche quotidiane, come consegna delle chiavi e ricevimento dei pacchi
  • chiamare taxi e organizzare spostamenti
  • accertarsi del mantenimento del decoro e della pulizia. 

Può anche accadere che ci siano persone che si sentono a disagio nel pensare che, a casa propria, può essere presente questa figura che, ovviamente, è spesso ben informata su abitudini e necessità dei condomini. 

Il punto di forza di un portiere professionale è però, ovviamente, la discrezione: il suo ruolo è di servizio, e il suo compito è facilitare i processi e la quotidianità abitativa in una città dove ritmi e organizzazione sono spesso complicati. 

Ecco perché la presenza di un portiere può essere davvero un punto a favore di un Condo. 

I costi del servizio di portierato

Secondo le stime di Miller Samuel, un appartamento in edificio con una hall gestita da un portiere costa circa il 12% in più rispetto a un appartamento del medesimo livello ma senza servizio di concierge. 

Ricevere pacchi in un Condo building: l’importanza dei servizi per il delivery

Uno dei temi caldi in questo periodo, strettamente legato alla presenza del servizio di portierato, è la consegna dei pacchi.

In un articolo del New York Times risalente al 2019 si stima un totale di 1,5 milioni di pacchi consegnati con Amazon a NYC al giorno: questa cifra sarà sicuramente aumentata.

Proprio per questo, è facile comprendere come i servizi di portineria si stiano evolvendo anche per il ricevimento di un numero cospicuo di pacchi giornalieri.

Ci sono, per esempio, building con spazi dedicati con personale apposito che si occupa dell’arrivo e smistamento dei pacchi, così come sono presenti tecnologie dedicate con applicazioni e monitor direttamente nella hall.

Ci troviamo quindi davanti a una rapida evoluzione dei servizi che fronteggia i cambiamenti delle abitudini dei condomini: cambiano le modalità di acquisto e si evolvono anche le opzioni che rendono un edificio accogliente e funzionale. La casa del futuro, probabilmente, è più vicina di quanto pensiamo!

Partecipa alla discussione

Confronta annunci

Confrontare
Ricerca
Altre caratteristiche

Iscriviti alla Newsletter

Iscriviti e resta aggiornato sulle novità del mercato immobiliare