L’attuale scenario immobiliare a New York restituisce un quadro sorprendente: sappiamo bene che il terzo trimestre 2021 ha raggiunto vette elevatissime, e che il mese di ottobre in particolare ha toccato l’apice maggiore da 30 anni.
Il q3 2021 è, nello specifico, il più elevato dal 2007: il volume di vendite è stato di 9,5 miliardi di dollari, solo a Manhattan, con un aumento del 210% sul 2020 – dato che sappiamo comunque essere falsato dalle oscillazioni del mercato dovute alla pandemia – e del 20% sullo stesso periodo del 2019.
Anche il mercato del lusso, come abbiamo avuto occasione di approfondire osservando da vicino i principali trend del segmento prime e l’importanza dei servizi luxury prosegue nella sua impennata, perché le persone cercano sempre di più ambienti spaziosi e performanti, data la necessità di conciliare nello stesso spazio tempo lavorativo e tempo personale.
In questo scenario sfavillante si inserisce la riapertura dei confini statunitensi ai viaggiatori stranieri, avvenuta in data 8 novembre 2021, che sta riportando a New York gli investitori esteri fortemente intenzionati a collocare con soddisfazione il proprio patrimonio.
Questo preciso momento storico è quindi particolarmente adatto anche a chi vuole comprare casa a NYC per metterla in affitto: il mercato delle locazioni è in particolare fermento perché chi aveva lasciato la metropoli sta iniziando a tornare, legato a nuove necessità di vita e lavoro che riportano sempre di più gli abitanti in presenza.
Proprio per questo oggi dedichiamo un approfondimento specifico a chi vuole mettere in affitto la propria abitazione, proseguendo l’argomento già approfondito qualche settimana fa, quando abbiamo invece fornito 10 consigli a chi sta cercando casa in affitto a New York.
Cosa bisogna sapere, e quali passaggi è importante tenere presente? Vediamolo insieme.
Come si sta evolvendo il mercato degli affitti a New York
Il mercato degli affitti della Grande Mela sta andando bene, ma è comunque importante osservare che si sta muovendo a una doppia velocità:
- da un lato, il prezzo medio di locazione rispetto al periodo pre pandemia è calato di 100 euro rispetto alle media
- dall’altro, ci sono quartieri dove il prezzo medio è aumentato, e si tratta – generalmente – di quartieri particolarmente solidi, come SoHo, Tribeca, Midtown East, West Village e Upper East Side, oppure dei quartieri in trasformazione, che stanno investendo su infrastrutture e riqualificazioni, come ad esempio – per rimanere in zona Manhattan – Inwood e Red Hook.
I fattori da considerare quando si prende in considerazione una zona per l’acquisto
Ci sono infatti tre fattori da considerare nel momento in cui si osserva una zona della città per comprendere se può essere una buona scelta per un’azione di locazione:
- come accennato, c’è un’impennata delle riqualificazioni e del rifacimento delle infrastrutture: parchi, scuole, zone comunitarie, servizi, eccetera
- gli sviluppatori stanno investendo cifre molto alte: ci sono molti lavori in corso, si stanno effettuando conversioni immobiliari, stanno sorgendo appartamenti ad affitto agevolato
- i giorni di permanenza sul mercato degli appartamenti (DOM – Days On Market) stanno calando, e ciò significa che le case sono sempre più appetibili.
Affitto e mutui: cosa tenere presente?
Sappiamo che, in questo momento, la finestra che riguarda i mutui è particolarmente interessante perché i tassi sono ai minimi storici.
L’interesse di chi fa un investimento immobiliare per poi metterlo a reddito è – ovviamente – che il canone del mutuo si ripaghi con l’affitto: sappiamo anche che il mercato di New York è un ambiente conservativo, dove le percentuali di rendimento, pur essendo molto solide, non sono altissime.
Per inserire un affitto laddove la casa è stata acquistata con mutuo è fondamentale svolgere un due diligence accurata: a tal proposito, ricordiamo che è fondamentale rivolgersi a consulenti specializzati nel settore immobiliare.
Noi di Reisol siamo specializzati nell’accompagnare i nostri clienti in questo approfondimento, grazie alla profonda conoscenza del real estate di New York, città che presidiamo da decenni e di cui conosciamo in modo dettagliato trend e oscillazioni.
Cinque consigli per investitori che vogliono mettere in affitto una casa a New York
Cosa devono tenere presente gli investitori interessati a procedere con l’acquisto mirato alla locazione? Abbiamo sintetizzato cinque consigli pratici, che tengono conto dei principali aspetti da considerare.
1. Monitorare con attenzione il mercato rivolgendosi a un consulente specializzato
Come prima cosa, è necessario saper osservare una “fotografia” coerente del mercato degli affitti, per sapere dove volgere il proprio interesse, e quindi il proprio patrimonio.
Sappiamo che il mercato newyorkese è in grado di sostenere alcune garanzie: per esempio, l’affitto viene sempre pagato, perché se così non fosse verrebbe intaccata la credit history di chi è inadempiente, causando problematiche creditizie e patrimoniali a lungo termine.
Siamo quindi davanti a un mercato molto performante: ciò significa che, rivolgendosi ai giusti consulenti e analizzando a fondo una due diligence sviluppata nei dettagli, l’investitore è in grado di muoversi avendo in mano dati concreti.
2. Valutare con attenzione che tipo di casa comprare e la zona della città
A questo punto, bisogna riflettere in modo approfondito sulla migliore tipologia di casa da acquistare, considerando con attenzione se può essere più interessante – per esempio – un appartamento in Condo building o una multifamily.
Inoltre, i numeri del mercato cambiano in continuazione e si muovono a velocità diversa di quartiere in quartiere: partendo dalla due diligence, come abbiamo accennato, si avrà una visione d’insieme più chiara e completa.
Si considera poi il budget, ci si orienta verso la tipologia di abitazione più vantaggiosa, si individua la forza contrattuale e si monitorano i margini di trattabilità, consapevoli che nei prossimi mesi assisteremo a nuove dinamiche, che daranno vita a nuovi prezzi.
Per esempio, se ci concentriamo su un quartiere come il Financial District, e paragoniamo i prezzi medi dell’affitto del q3 del 2019 con quelli attuali, vediamo che si passa da 3.700 a 4.400 dollari, con un margine di trattabilità medio che a ottobre era del 5%.
3. Conoscere le percentuali di sconto
Sappiamo bene che le zone famose o particolarmente in crescita, al momento, resistono alla crisi in modo blindato: il valore si mantiene sempre, e i ritorni in termini di locazioni sono elevati.
Per conoscere le percentuali di sconto bisogna quindi conoscere la storia – passata, attuale ed evolutiva – del quartiere stesso: prendiamo come esempio Two Bridges che, durante il periodo in cui era oggetto della causa che contestava la riqualificazione aveva una percentuale di scontistica del 35%.
Dopo solo un mese, risolta la causa e sviluppati i lavori, la percentuale di scontistica è scomparsa: dinamiche di renewing e trasformazione urbana portano profonde trasformazioni e quindi un notevole incremento sul valore investito, oltre che sulla locazione.
4. Conoscere il ritorno economico dell’appartamento messo a reddito
Come accennato, è opportuno sapere che il ritorno economico in termini percentuali da un appartamento affittato non è particolarmente elevato, ma è molto solido: si parla di circa il 3 – 3,5%.
5. Valutare se la rendita può diventare un reale guadagno
Nasce quindi spontanea la domanda: mettendo in affitto la casa che ho acquistato a New York, posso vivere di rendita?
La risposta è: dipende! Chi vuole ottenere questo risultato, generalmente, diversifica il proprio portafoglio, costruendo con estrema attenzione l’operazione.
Per esempio, operando nelle multifamily si possono avere ottimi risultati, sia dalla locazione che dalla parziale rivendita, collegata eventualmente anche all’aumento di cubatura e alla trasformazione in Condo.
Bisogna comunque fare attenzione perché, in passato, gli investitori interessati a un abbondante cash flow puntavano in modo massiccio su questi mini-condomini, ma oggi le regole sono cambiate, anche per favorire la presenza di appartamenti ad affitto accessibile, che devono essere in una determinata percentuale rispetto al totale.
Come ripetiamo sempre, non è sufficiente sapere cosa si vuole ottenere, ma bisogna studiare attentamente il mercato e la condizione fiscale e finanziaria, seguendo le normative vigenti per non avere alcun tipo di sorpresa.
Ecco perché è fondamentale rivolgersi a consulenti altamente qualificati, che sapranno affiancare l’investitore nelle sue scelte: noi di Reisol siamo a disposizione, per accompagnarlo con consapevolezza in tutto il processo precedente e successivo all’acquisto.
