Mi occupo di compravendite immobiliari tra Italia e USA dal 2008. Da allora, ho imparato a riconoscere ogni sfumatura del mercato degli immobili della Grande Mela: in questo articolo ti dico tutto quello che devi sapere per comprare casa a New York traendo il massimo vantaggio dall’investimento.
Cosa c’è in questo articolo:
- Perché comprare casa a New York
- Chi può permettersi una casa a New York
- Comprare casa a New York: differenze tra Italia e USA nelle compravendite immobiliari
- Non esiste solo Manhattan
- Come fare la scelta giusta
- Stai pensando di comprare la tua prima casa a New York?
- Case e appartamenti in vendita a New York
Perché comprare casa a New York
Chi investe nel mattone in maniera strategica, diversificando il proprio portafoglio, prima o poi prende in considerazione l’acquisto di una casa a New York. Ma questo tipo di investimento è molto interessante anche per chi desidera acquistare una tantum.
I motivi sono fondamentalmente 3:
- Solidità del mercato newyorkese
- Scarsità di case a New York
- Trasparenza del contesto
1. Solidità
Ho cominciato questo mestiere nel 2008, proprio all’inizio di una delle peggiori crisi economiche che l’economia mondiale abbia dovuto affrontare.
Ho potuto osservare da una posizione privilegiata gli effetti che questa crisi ha avuto sui diversi mercati immobiliari, e il modo in cui i mercati hanno risposto: l’ecosistema newyorkese non solo ha retto il colpo molto meglio di qualsiasi mercato latino, ma si è ripreso in maniera molto più rapida.
Negli anni, ho rilevato immancabilmente questa resilienza del mercato immobiliare di New York in risposta a piccole e grandi crisi (da ultimo quella collegata alla pandemia) che rendono una casa a New York una vera e propria cassaforte immobiliare.
Il perché è semplice, e lo spiego di seguito.
2. Scarsità
Cercando su google “Case in vendita a New York”, otterrai migliaia di risultati. Ma occorre fare attenzione, perché non tutti gli immobili sono uguali, né idonei per un investimento. Se desideri comprare una casa a New York, infatti, dovrai tenere in conto di una distinzione fondamentale: quella tra Coop e Condo.
I primi, che corrispondono a circa l’80% delle case a New York, sono immobili soggetti a forti restrizioni all’affitto, oltre a un regime fiscale meno vantaggioso. Le case situate nei complessi chiamati Condo, invece, possono essere gestite più liberamente, ma costituiscono solo il 20% circa degli immobili.
La scarsità di questo tipo di case a New York ne determina un prezzo superiore anche del 15%, ma garantisce una rapidità di rivendita straordinaria, spesso entro soli 80 giorni.
3. Trasparenza
Il mercato immobiliare di New York è secondo, per trasparenza, solo a quello di Londra: tutte le informazioni relative agli immobili e alle transazioni che li riguardano sono di pubblico dominio, liberamente consultabili.
Questo consente ad esempio di sapere con esattezza (e non sulla base di stime, come nel mercato italiano) il prezzo a cui uno specifico immobile è stato venduto o affittato in precedenza, rendendo la domanda e l’offerta di case molto più stabile e precisa che altrove e aumentando la sicurezza complessiva del mercato.
Solidità del mercato, scarsità degli immobili idonei e trasparenza sono i tre fattori chiave da tenere in considerazione al momento di comprare casa a New York.
Chi può permettersi una casa a New York
L’acquisto di un appartamento in un Condo a New York – e non stiamo ancora parlando di zone “calde” come Manhattan – è un investimento fuori portata per chi non possa disporre con sicurezza di almeno 500.000 dollari: è questa la soglia minima per entrare a far parte della ristretta cerchia di proprietari di appartamenti a NY.
L’acquirente ideale è una persona che abbia la necessità di diversificare il proprio portafoglio di investimenti e disponga del capitale necessario.
Alcune persone comprano con l’idea di mettere immediatamente in affitto l’appartamento per ottenere una buona rendita (grazie alla trasparenza del mercato, si affitta molto meglio). Altre magari preferiscono acquistare un appartamento, piuttosto che prenderlo in affitto a loro volta, per metterlo a disposizione dei figli che vanno a studiare alla NY University, alla Columbia o in una delle altre rinomate università della città.
Comprare casa a New York: differenze tra Italia e USA nelle compravendite immobiliari
Ci sono alcune differenze fondamentali tra il mercato immobiliare statunitense, tipicamente anglosassone, e quello italiano e più in generale dei paesi latini.
Un affare per società
La prima differenza fondamentale da sapere per comprare casa a New York, rispetto all’acquisto di un immobile in Italia ad esempio, è che le compravendite di questo tipo avvengono tramite la costituzione di società.
Il sistema tributario infatti è strutturato in modo tale che la pressione fiscale sia maggiore per le persone fisiche, al punto che la creazione di una società apposita risulta vantaggiosa anche considerando i costi di costituzione e gestione.
Le figure in gioco: Transactional Lawyer e Title Insurance
A fare le veci del notaio, per le compravendite immobiliari negli Stati Uniti, c’è un particolare tipo di avvocato: il cosiddetto transactional lawyer.
Il venditore e l’acquirente di un’ipotetica casa a New York si rivolgono ciascuno al proprio transactional lawyer di fiducia, che cura gli interessi del proprio assistito durante la redazione e l’attuazione del contratto.
Per garantire la transazione, invece, le parti in causa stipulano una title insurance, una particolare polizza assicurativa che li protegge dalla perdita finanziaria causata da eventuali vizi del titolo di proprietà.
Accesso al credito per comprare casa a New York
Chi desidera comprare una casa a New York dall’Italia e non dispone di liquidità immediata, ma ha un buon patrimonio immobiliare, può accedere a particolari forme di credito.
Coloro che possono permettersi l’acquisto senza accedere al credito però – i cosiddetti cash buyer – vengono privilegiati dai venditori, perché rappresentano interlocutori più solidi.
Per ovviare a questo svantaggio competitivo, chi vuole comprare casa a New York accedendo al credito deve giocare d’anticipo. Con il giusto partner infatti è possibile accedere al credito in tempi molto rapidi – sia con un prestito classico che con un bridge loan – e presentarsi al venditore con un’offerta libera da riserve.
(Se vuoi saperne di più contattaci: possiamo aiutarti anche per questo).
Come avrai intuito, la congruità e rapidità dell’offerta è un fattore discriminante per comprare con successo una casa a New York, molto più che in Italia.
Perché non si tratta sul prezzo delle case a NY
Il mercato immobiliare italiano infatti subisce influssi di una cultura millenaria: quella mediterranea. In quest’area la trattativa sul prezzo è una prassi diffusa tra chi compra e vende case.
Gli agenti immobiliari lo sanno, e la prassi è spesso quella di immettere sul mercato un immobile con un prezzo superiore a quello che si desidera ottenere per la vendita, in previsione di un’offerta al ribasso e una conseguente trattativa.
Nel mercato immobiliare statunitense in generale, e in quello di New York in particolare, questo non accade (salvo rare eccezioni). Grazie all’estrema trasparenza del mercato, venditori e acquirenti hanno tutti gli strumenti necessari per conoscere il reale valore dell’immobile, che viene messo in vendita di conseguenza.
Questo aumenta la semplicità e rapidità delle trattative, e circoscrive la possibilità di fare un buon investimento alla sola lungimiranza dell’acquirente e alla sua capacità di acquistare un immobile in una zona il cui valore è destinato a crescere.
I nostri clienti, ad esempio, si rivolgono a noi perché spesso siamo in grado di prevedere, grazie all’esperienza sul campo, quali zone si prestano maggiormente a una crescita futura.
Dopotutto…
…Non esiste solo Manhattan
Vero: nell’immaginario comune, chi dice NY dice Manhattan. Il valore degli immobili e la rapidità degli scambi qui è tale da costituire un ottimo modo per mettere al riparo la propria liquidità dalle fluttuazioni dei mercati.
Ma nella mente di un consulente immobiliare, per chi vuole comprare casa a New York questa città è una miniera di opportunità. Occasioni che si spingono ben oltre l’isola delimitata da Hudson, Harlem ed East River.
Chi desidera comprare una casa a New York per ottenere qualcosa di più di una (comunque interessantissima) cassaforte immobiliare, potrebbe trovare terreno fertile per le proprie idee in zone meno esposte ai riflettori, ma ugualmente interessanti.
Ad esempio Red Hook, un piccolo quartiere di Brooklyn che sta dimostrando di avere tutte le carte in regola per attirare residenti, turisti e ovviamente investitori che stanno già raccogliendo i primi frutti.
Oppure Bushwick, che sta attraversando un processo di riqualificazione tale che chi ha comprato con lungimiranza una casa in questa microzona di New York ne ha visto aumentare sensibilmente il valore. (Se vuoi approfondire, qui abbiamo raccolto un elenco dei quartieri di tendenza nel 2022)
Per comprare casa a New York non bisogna affidarsi al caso
Perché situazioni come questa non siano meramente frutto del caso, bisogna avere una grande conoscenza del territorio e delle sue dinamiche, la quale si ottiene solo con anni di esperienza sul campo.
L’investimento, in casi come questo, è infatti frutto di strategia e attenta pianificazione: proprio quello di cui mi occupo da più di 14 anni.
Come fare la scelta giusta
Non ci si sveglia una mattina dicendo “Oggi compro casa a New York”. Il mercato qui ha ritmi così serrati che il tempo per valutare l’investimento, nella maggior parte dei casi, semplicemente non c’è.
Questo però non significa che per acquistare un appartamento a New York ci si debba affidare al caso, semmai l’esatto contrario.
Una strategia d’acquisto
Per comprare casa a New York assicurandosi un buon investimento occorre pianificare l’acquisto con largo anticipo.
Bisogna partire dagli obiettivi del cliente, e creare una vera e propria strategia d’acquisto su misura che consenta di presentare la miglior offerta appena si presenta l’occasione giusta, battendo sul tempo gli altri potenziali acquirenti.
Per questo motivo la nostra agenzia immobiliare ha due sedi: una in Italia, sempre a disposizione del cliente, e una a New York, che ne cura gli interessi in USA e tiene sempre gli occhi bene aperti per consentirgli di cogliere al volo le occasioni appena si presentano.
(E non hai bisogno di conoscere la lingua inglese per comprare una casa a New York: abbiamo costruito un team internazionale ma che parla anche italiano, in modo che la comunicazione sia sempre facile, chiara, piacevole).
Comprare una casa a New York a distanza
Chiedo sempre a chi si rivolge a noi se abbia familiarità con la città: data la tempestività, l’acquisto di una casa a New York si conclude, nella maggior parte dei casi, a distanza.
Ai clienti che non conoscono ancora New York, consiglio di fare una visita preventiva, per esplorare i quartieri e sentire l’atmosfera particolare di ciascuno: così, al momento di fare la proposta, sapranno dove stanno comprando.
Grazie alla nostra sede di New York, siamo sempre pronti a guidarli e supportarli durante la loro visita e, una volta rientrati in Italia, se si presenta l’occasione che soddisfa le loro aspettative e i loro obiettivi di investimento, rendiamo possibile completare l’acquisto 100% a distanza.
Stai pensando di comprare la tua prima casa a New York?
L’acquisto di un immobile a New York è per molti una prospettiva entusiasmante.
Ma chi non è pratico delle compravendite in questo mercato, vede spesso questo primo entusiasmo trasformarsi in ansia e dubbi:
Avrò fatto tutto nel modo corretto?
Avrei potuto risparmiare qualcosa?
Avrò scelto la casa nella zona giusta?
…
Avere al proprio fianco un consulente che conosce alla perfezione le dinamiche e le prassi del mercato statunitense, che sa gestire gli aspetti fiscali più delicati come pure quelli più pragmatici, è un grosso vantaggio.
Se stai pensando di comprare casa a New York, puoi rivolgerti a Reisol in qualsiasi fase del percorso.
Contattami e facciamo quattro chiacchiere, oppure
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