Bushwick è un quartiere nella zona nord di Brooklyn, confinante con Williamsburg: come molte altre zone della città un tempo considerate poco raccomandabili, oggi si sta trasformando in un’area trendy e stimolante, che richiama giovani, artisti e community creative.
Oggi scopriamo le trasformazioni che stanno interessando Bushwick, dove è in atto una vera e propria riqualificazione urbana: essendo una zona particolarmente soggetta alla gentrificazione, i cambiamenti e le evoluzioni sono all’ordine del giorno, proprio come sta succedendo in altri spazi come Red Hook a Brooklyn e Two Bridges a Manhattan.
L’epoca delle trasformazioni urbane nei distretti di New York
Come abbiamo visto, durante gli anni dal 2011 al 2014 – momento storico nel quale sono iniziati i grandi sviluppi immobiliari – i costruttori sono stati particolarmente attivi nell’area di Brooklyn, in particolare nella zona del waterfront, concentrando i nuovi edifici nei community district 1 e 2, collocando, rispettivamente, 20.000 e 15.000 unità abitative.
Se osserviamo invece cosa è successo a Williamsburg, vediamo invece che il numero di progetti depositati negli anni successivi sono diminuiti, e i grandi player hanno iniziato a scommettere su altre zone in crescita e in nuove aree – ad esempio Melrose e Concourse nel Bronx, Rego Park nel Queens e East New York, quartiere a sud di Brooklyn che si affaccia sulla Jamaica Bay – come vediamo nella tabella sottostante.
I grandi lasciano un’importante eredità ai nuovi sviluppatori che, pur essendo medio piccoli, iniziano a ristrutturare immobili nelle parte interna attirando nuovi residenti e quindi investitori.
Oggi osserviamo come questa tendenza si è espansa, e come sono cresciuti i valori in un quartiere adiacente come Bushwick, osservando il cosiddetto “effetto a macchia d’olio”.
Come accennato, Bushwick è stato un quartiere povero e pericoloso: quasi distrutto da un incendio, negli anni ‘70 e ‘80 è stata una zona dalla quale i turisti si tenevano lontani. Grazie alla politica tolleranza zero messa in atto dal sindaco Giuliani negli anni ‘90, la criminalità è stata eliminata, e oggi si è completamente riqualificato, puntando su accessibilità e sicurezza. Come possiamo approfondire in questo interessante reportage, Bushwick si è rinnovata partendo da politiche di welfare ben orchestrate, fino a far diventare questa area cool e appetibile. Basti pensare che, tra il 2015 e il 2016, i prezzi delle case sono aumentati del 40%: questo è un esempio che testimonia il processo di migrazione interna, che ha portato l’incremento del valore a Bushwick, proprio mentre a Williamsburg erano in costruzione i building di livello prime.
Le trasformazioni in atto a Bushwick
Oggi, su questo quartiere, è attiva una rezoning proposal active: ciò significa che il department of city planning sviluppa varie proposte per soddisfare le diverse necessità dei quartieri, e attivare interventi mirati.
In particolare, vengono individuate le aree dove costruire o ristrutturare palazzi, osservando una suddivisione in building ad alta o media intensità. Vengono poi pianificati interventi per la comunità, migliorie di opere pubbliche, ma anche creazione di immobili a prezzi accessibili.
In particolare, a Bushwick è stato elaborato un Community Plan che, come possiamo approfondire qui e anche qui includeva raccomandazioni sui cambiamenti di zonizzazione, sull’uso del suolo e miglioramenti nei parchi, alle infrastrutture e ai trasporti.
Queste proposte hanno l’obiettivo di cambiare il piano regolatore per fare fronte all’aumento della domanda abitativa, ma anche di attuare veri e propri interventi a beneficio della comunità: la pratica di Bushwick, era in fase di discussione, la pandemia ha bloccato tutto.
Il Rezoning Proposal active di Bushwick potrebbe aggiungere varie migliori in linea con le nuove esigenze abitative e l’aumento della domanda di residenti che stanno scegliendo Brooklyn a Manhattan. Ad inizio Marzo infatti il sindaco De Blasio ha annunciato l’inizio di 1.700 cantieri di opere pubbliche – circa 17 miliardi di investimento destinati all’intera città di New York – che includono nuove azioni più in linea con le nuove necessità ambientali e sociali.
Bushwick: il contesto immobiliare
L’attuale situazione immobiliare di Bushwick ha l’obiettivo di trovare il giusto equilibrio tra nuove densità distribuite con intelligenza e preservare un patrimonio storico che appartiene ai primi 50 anni del XIX secolo, periodo in cui Bushwick ha assunto la forma che lo rendono oggi così affascinante. Come si nota dalla prima immagini sono rari gli stabili oltre 10 piani.
Le principali tipologie abitative
Quali sono le tipologie di strutture immobiliari che si trovano maggiormente in questo quartiere? Innanzitutto, non incontriamo molti casi di Condo e di Coop. Come si nota nell’immagine abbiamo una forte concentrazione di Townhouse, ossia villette unifamiliari, oppure multifamily tra 2 e 4 unità abitative.
Interventi di riqualificazione in corso a Bushwick
Tra le azioni di renewing che vengono messe in atto in questa zona della città, molto interessante è il Denizen al 54 di Noll Street, campus residenziale che si trova all’interno della storica fabbrica di birra Rhinegold e che presenta caratteristiche green e molti servizi. Il design di questo edificio crea un’esperienza visiva unica, sia dal punto di vista paesaggistico che abitativo: è inoltre interessante sapere che il Denizen comprende 911 unità abitative, il 20% delle quali sono a prezzi accessibili.
Questo edificio comprendere inoltre un campo da minigolf, zona barbecue, fattoria urbana idroponica, caffetteria, spazi gioco, una parete da arrampicata, piscina, un ring di boxe, un microbirrificio, playground e zone lounge per residenti e ospiti.
Bushwick: investimenti in corso
Per comprendere appieno cosa sta succedendo in questo quartiere, è importante sapere che Bushwick è teatro anche di interessanti investimenti. Per esempio a novembre è stato il quartiere più attivo tra gli sviluppatori in tutta New York che operano nel Mid Market Investment
Per citarne alcuni, l’azienda Steel Equities ha acquistato spazi industriali e terreni per 20 milioni di dollari per uno sviluppo ad uso misto. CW Realty e Horizon Group hanno invece investito 14 milioni di dollari per costruire 120 unità residenziali su quattro edifici. Ma ci sono anche molti altri interventi in essere di taglio più piccolo come per esempio la ristrutturazione con aumento di volumetria al 856 Bushwick Avenue, stabile di 4 piani fuori terra dove verranno edificati appartamenti nuovi.
Oggi la tendenza è la riqualificazione di vecchi stabili d’epoca in minicondominio, sfruttando i vantaggi che questi immobili offrono: spazi più ampi e soffitti alti. Un esempio di operazione di questo tipo già ultimata è il condominio boutique ubicato al 1404 Bushwick avenue, lo stabile ristrutturato a nuovo è composto da 10 unità abitative di varie metrature, in alcuni casi con spazi esterni di proprietà.
Questo è un esempio importante perché se in precedenza la domanda di questa tipologia immobiliare si concentrava lungo il confine con Williamsburg oggi è molto richiesta la parte opposta, ad est, in quanto adiacente al Highland Park, un parco attrezzato tra i più grandi Brooklyn.
Bushwick: prezzi e tipologie immobiliari per investimento
Vediamo di seguito alcuni esempi a uso investimento nel quartiere. Un appartamento bilocale in Condo Building di nuova costruzione può costare tra i 500 e 600.000 dollari in base all’ubicazione, con due camere da letto dai 650.000 ai 750.000. Sempre in contesti di nuova costruzione, è possibile acquistare un appartamento di mq 130 mq con terrazzo privato di mq 70 per 995.000 dollari.
Un’altra opportunità a uso investimento interessante sono le multifamily. Per esempio una multifamily di 250 metri quadri su due piani più interrato, giardino e composta da due unità abitative affittate costa 1.200.000 dollari. Ci sono opportunità simili con possibilità di ampliamento di volumetria. Per esempio una multifamily, adiacente la fermata della metropolitana, di mq 230 e giardino di proprietà attualmente composta di 2 unità abitative ma con possibilità ricavare un terzo appartamento in fase di ristrutturazione costa 1.150.000 dollari. Oltre ad alte redditività da locazione il potenziale di incremento sull’investimento è notevole vista la crescente migrazione interna da Manhattan a Brooklyn. Infatti, come si nota dall’immagine sottostante, questo quartiere è considerato una opportunity zone.
Il futuro di Bushwick si può leggere nelle parole che Lorraine Grillo, il nuovo Recovery Czar, ha detto: “questa è una città che costruisce cose, e questa è una delle caratteristiche più vere che si possono dire su New York City. Continuiamo a costruire, non smettiamo mai di costruire: questa è una delle cose che ci rende grandi. Quindi, torneremo completamente a lavorare con una serie di grandi progetti di costruzione, progetti capitalizzati che costruiranno il futuro di questa città, e che renderanno la vita migliore alle generazioni future”.
