La fine del 2021 è un momento cruciale per il real estate negli Stati Uniti: non solo la riapertura delle frontiere programmata per l’8 novembre riporterà in suolo americano numerosi investitori stranieri dopo quasi due anni, ma si tratta anche del momento in cui i tassi dei mutui si trovano ai minimi storici dal 1971.
Si è infatti stimato che, da ottobre 2020 i tassi medi su un mutuo a tasso fisso di 30 anni sono scesi al 2,8%, con un punto percentuale in meno rispetto all’anno precedente, mentre il tasso sulla tempistica dei 15 anni è sceso invece al 2,33%, ben due punti di ribasso rispetto al 2019.
Proprio per questo, come abbiamo avuto occasione di vedere nell’analisi del terzo trimestre 2021 del mercato immobiliare a NYC, molti investitori stanno valutando di acquistare un casa negli USA aprendo un mutuo.
Capita spesso, infatti, che i nostri clienti ci chiedano delucidazioni su come attivare un pagamento tramite mutuo, ed è quindi innanzitutto comprendere caratteristiche e modalità gestionali di questa opportunità.
I mutui negli USA: mutuo classico, contingency e subprime
Negli Stati Uniti, gli acquirenti che vogliono acquistare tramite mutuo vengono classificati con un punteggio che va da 300 a 850.
Proprio come avviene in Italia, la scelta del pagamento di un immobile tramite mutuo deve essere, innanzitutto, approvata dall’istituto di credito: secondo ciò che può essere definito “etica bancaria”, non è possibile prestare soldi a un soggetto – fisico o giuridico – che non abbia credenziali sufficienti per poterli restituire nei modi e nei tempi prestabiliti.
Proprio per questo, esistono diverse tipologie di “accensione” di mutui:
- il mutuo classico che, come accade nel nostro Paese, fissa una quota mensile che l’acquirente deve alla banca per un numero prestabilito di anni, al termine del quale il mutuo è estinto.
- mutuo contingency, tipologia che vede invece la proposta di acquisto subordinata all’accettazione del mutuo. Ciò significa che l’accordo preliminare è vincolato al rilascio del mutuo stesso: qualora l’acquirente non riesca ad ottenere l’agevolazione bancaria, il venditore dovrà restituire l’intera caparra.
- mutuo subprime, che caratterizza invece gli acquirenti con persone con un percorso creditizio di inadempienze, pignoramenti, o in bancarotta, a cui viene assegnato un punteggio inferiore a 620 punti. Si tratta, ovviamente, di una tipologia di mutuo molto rischiosa per l’istituto bancario, e infatti sono soggetti a diverse declinazioni, permettendo al debitore di pagare – per esempio – la sola quota di interesse (mutui interest-only), di scegliere la tipologia di pagamento mensile che preferiscono (pick payment), e di avere tasso variabile, dopo un periodo di tasso fisso iniziale.
Mutui e prestiti per stranieri: come si regola chi non è cittadino USA?
Come sappiamo, nel periodo tra marzo 2020 e novembre 2021, gli acquirenti italiani non si sono fermati anzi, hanno continuato a investire a Manhattan, prediligendo consulenze e processi di acquisto a distanza.
A breve questa tipologia di investitori potrà tornare fisicamente a NY, motivo per cui è possibile che le richieste di mutuo aumentino ancora: cogliamo quindi l’occasione per dare alcune indicazioni su come funziona la concessione di mutui agli stranieri.
Le indicazioni che riguardano prettamente i foreign investors sono in realtà poche: sicuramente, è importante tenere presente che l’acquirente straniero viene sempre considerato più “rischioso”, ma non per questo viene ostacolato.
Prendendo come riferimento le condizioni proposte da diverse banche private, osserviamo che:
- l’acconto minimo richiesto per il mutuo è del 30%
- l’importo massimo concesso è di 3 milioni di dollari, che corrisponde a un valore della proprietà stimabile intorno ai 4-4,5 milioni di dollari
- si chiede all’acquirente di avere un cifra minima di 50.000 dollari in deposito presso la banca
- vengono richiesti anche 12 mesi di riserva in deposito, che corrispondono al pagamento del mutuo, alle spese comuni e alle tasse.
Questi valori vanno presi come indicativi, ed è inoltre opportuno controllare continuamente la variazione dei tassi di interesse: noi di Reisol siamo a disposizione per fornire consulenza e accompagnare i nostri clienti alla scelta migliore anche da questo punto di vista.
Comprare casa con un mutuo negli Stati Uniti: i passaggi da compiere
Quindi, come bisogna organizzarsi per accendere un mutuo negli USA e acquistare casa a New York con questa modalità? Sicuramente le opzioni possibili sono diverse: vediamo insieme i diversi passaggi di uno dei possibili iter da compiere, e ricordiamo che per sapere con certezza come è meglio muoversi è opportuno contattare professionisti del settore e avere ben chiaro come funziona il processo di acquisto in città come NYC e quali sono le figure coinvolte.
Richiedi il tuo rapporto creditizio
Come abbiamo accennato, migliore è il punteggio creditizio FICO – Fair Isaac Corporation – che ti viene assegnato, migliore sarà il tasso del mutuo.
Proprio per questo, dovrai innanzitutto richiedere il tuo rapporto creditizio: sarà proprio questo, infatti, il documento con il quale verrai valutato dall’istituto di credito a cui ti rivolgerai. Qualora tu abbia scoperti o inadempienze in sospeso, salda prima della richiesta del rapporto.
Procedi con la preapprovazione da parte della banca
Ora è necessario rivolgersi a diversi istituti di prestito, e ottenere la preapprovazione del mutuo: ciò significa che il tuo punteggio di rating è considerato idoneo, e le tue finanze hanno passato il vaglio. È molto importante compiere questo passaggio prima di mettersi in contatto con i broker immobiliari e iniziare l’effettivo percorso di ricerca dell’appartamento, perché quando ti rivolgerai al broker dovrai già avere idea a quanto ammonta la tua disponibilità economica e chi vende l’immobile pretende che un acquirente con mutuo sia già pre-approvato.
Prima dell’accettazione finale, richiedi l’ispezione della casa
Anche se questo passaggio non è strettamente collegato all’accensione del mutuo, è fondamentale che, prima di accettare l’accordo finale, tu possa commissionare un’ispezione accuratissima della casa.
Il broker di riferimento saprà sicuramente darti tutte le informazioni necessarie: in generale, per completare l’ispezione è necessaria circa una settimana, e il prezzo può aggirarsi intorno ai 500 dollari. Obiettivo di questo importante passaggio è ovviamente avere in mano lo stato dell’arte prima della compravendita, e individuare con certezza eventuali problematiche o criticità sia dal punto di vista tecnico che strutturale.
Per essere certi di compiere tutti i passaggi corretti, può essere utile rivolgersi a un fiscalista professionista che potrà consigliarti come muoverti tra richieste di credito e documentazioni: come potrai osservare, infatti, i tassi oscillano proprio come oscilla il mercato, e le richieste sono suscettibili a non poche variabili.
Noi di Reisol siamo qui anche per questo, per accompagnarti nel percorso di acquisto – o di vendita – più adatto a te, facendo le scelte migliori nel presente e tenendo sempre lo sguardo fisso verso il futuro.